物业纠纷签物业委托合同还是服务

物业纠纷签物业委托合同还是服务

【委托合同纠纷】物业纠纷：签物业委托合同还是服务合同

据了解，目前很多小区的业主委员会与物业管理签订合同时，往往对于物业合同的性质没有明确定义，有部分小区中双方签订的是“服务合同”，而有部分小区中双方签订的则是“委托合同”。

据悉，这方面的混乱使得目前最高法院案由分类中，涉及到物业管理合同的，既有服务合同纠纷，又有物业管理纠纷;而法院受理物业管理纠纷案件时，部分案件的案由定为服务合同纠纷，部分定为物业管理纠纷，还有定为损害赔偿和财产权属等其他案由。

[解读]

这主要是因为对于物业管理服务合同的认识不同。据分析，如果双方签订的是物业委托合同性质的，那么就代表着由业主委托物业管理企业对小区进行管理，业主与物业管理企业是委托与被委托关系。

如果一旦小区的管理出现了问题，比如遭到盗窃等，那么其后果将与物业公司没有任何关系;同时由于委托合同的委托人依法可任意终止合同，而不需要任何理由，也不利于小区物业管理的稳定性。

[解决方法]

在签订物业管理合同时，需要注意的是合同的性质应该为服务合同，而不是委托合同。其最简单的方法是先看物业合同的名称，如果是服务合同，一般这个合同的名称是“物业管理服务合同”，而不是“物业管理委托合同”，同时，在合同的条款中，如果是委托合同，一般会表现为“甲方委托乙方”，而服务合同则一般是“甲方为乙方提供服务”。

服务合同纠纷

(3)医疗服务合同纠纷

(4)法律服务合同纠纷

(5)旅游合同纠纷

(6)房地产咨询合同纠纷

(7)房地产价格评估合同纠纷

(8)旅店服务合同纠纷

(9)财会服务合同纠纷

(10)餐饮服务合同纠纷

(11)娱乐服务合同纠纷

(12)有线电视服务合同纠纷

(13)网络服务合同纠纷

(14)教育培训合同纠纷

(15)物业服务合同纠纷

(16)家政服务合同纠纷

(17)庆典服务合同纠纷

(18)殡葬服务合同纠纷

(19)农业技术服务合同纠纷

(20)农机作业服务合同纠纷

(21)保安服务合同纠纷

(22)银行结算合同纠纷

【释义】

服务合同是指服务提供者.与服务接受者之间约定的有关权利义务关系的协议。服务合同的标的是提供服务而不是物的交付。服务合同的一方主体多为专门从事服务业的公民或法人。多数服务合同具有人身性质，即必须由提供服务的义务方亲自履行合同，而不得委托他人履行。根据服务内容不同，可将服务合同分为若干类。

电信服务合同是指电信运营公司向电信用户提供语音和文字通讯、网络以及与上述业务相关的服务，用户向电信运营公司支付费用的双务有偿合同。电信服务合同的具体表现形式为载明电信经营者与用户之间权利与义务关系的合同、业务受理单、业务变更登记单等书面文件。具有以下法律特征：(1)技术性;(2)格式性;(3)产业性;(4)继续性;(5)垄断性;(6)纠纷微额性。《合同法》以及《电信服务规范》、《考电信用户申诉处理暂行办法》、《电信条例》等对通讯服务合同进行了规范。

邮寄服务合同是指明确邮寄企业与用户之间相互权利义务关系的协议，是有关邮寄企业提供服务的各种合同的总称，包括邮件寄递、报刊发行、邮品买卖等合同。《合同法》、《邮政法》、《邮政法实施细则》等对邮寄服务合同进行了规范。

医疗服务合同是指医疗机构与患者之间就明确相互权利义务关系的合同。在患者因医疗机构或医护人员的过错而产生损害时，存在违约责任、侵权责任竞合的现象，《合同法》赋予了当事人选择权。《侵权责任法》专设“医疗损害责任”一章对医疗侵权责任做出了规定。有关“医疗服务合同纠纷”与“医疗损害责任纠纷”两者之间的区别和适用问题，请参见“医疗损害责任纠纷”案由部分的解释。需要注意的是，医疗服务合同关系不同于消费关系，不能适用《消费者权益保护法》。由于近现代社会公司企业的发展和强势，消费者处于弱势，消费关系在价值取向上强调对消费者权益给予侧重保护。但医疗关系有不同于消费关系的特点。简言之，消费关系是纯粹的经济关系，一方花钱，一方提供产品或服务，消费中追求结果的确定性。而医疗虽然也是服务，但医疗行为面对的确是极其复杂的个体的生命和健康，医学科学有太多的未知领域，这就决定了医疗中只能强调方法、手段的正确，而不能强调确定的结果。另外，医疗关系不同于经营者同消费者一对一的关系，还包括社会整体的医疗利益。

法律服务合同是指律师、律师事务所等专业人员和机构接受当事人委托，为当事人提供非诉讼法律帮助，明确双方权利义务的合同。《合同法》，《律师法》、《基层法律服务所管理办法》等对法律服务合同作规范。民事诉讼中的当事人、法定代理人以及仲裁程序的当事人、法定代理人可以委托律师和其他代理人作为代理人参加民事诉讼或者仲裁活动，由此签订的合同则为诉讼、仲裁代理合同。

旅游合同是指旅行社等旅游服务机构与游客之间签订的明确双方权利义务关系的合同。旅游合同是综合性极强的合同，是混合合同。旅游行程中，既可能出现违约行为，也可能出现侵权行为;旅游合同中的法律责任也具有复合性，旅游合同主体既可能承担违约责任，也可能承担侵权责任。旅行社因过错行为导致旅游消费者在行、游、住、食、购、娱等方面人身或财产损失的，要承担法律责任。《合同法》、《消费者权益保护法》、《旅行社条例》等对旅游合同作了规范。

房地产咨询合同是指在房地产市场中房地产中介机构与客户签订的提供信息、技术和政策法规咨询服务并收取佣金的合同。《城市房地产管理法》、《经纪人管理办法》等对房地产咨询做出了规定。

房地产价格评估合同是指具有资质的房地产价格评估机构与客户签订的合同，提供对土地、建筑物、构筑物、在建工程、以房地产为主的企业整体资产、企业整体资产中的房地产等，以及因转让、抵押、城镇房屋拆迁、司法鉴定、课税、公司上市、企业改制、企业清算、资产重组、资产处置等需要进行的房地产价格评估服务。

旅店服务合同是指旅店向旅客和其他人员提供房屋住宿、设备和其他服务活动并向旅客或其他人员收取费用的协议。

财会服务合同是指注册会计师、注册审计师等专业财会人员及其所在机构与当事人之间约定的在提供审计服务、会计咨询、会计服务过程中的权利义务关系的合同。《会计法》、《注册会计师法》等对财会服务合同作了规定。

餐饮服务合同是指餐饮服务机构和人员与消费者约定的一方提供食品(饮料)、消费场所和设施，另一方支付费用的合同。《食品安全法》、《餐饮服务食品安全监督管理办法》等对餐饮服务合同作了规定。

娱乐服务合同是指娱乐场所提供歌舞、游艺等娱乐活动，消费者支付费用的合同。《消费者权益保护法》、《娱乐场所管理条例》等对娱乐服务合同作了规范。

有线电视服务合同是指有线电视网络经营者与有线电视用户签订的由有线电视网络经营者提供有线电视服务、有线电视用户支付费用的合同。《有线电视基本收视维护费管理暂行办法》、《城市社区有线电视系统管理暂行办法》对有线电视服务合同作了规范。

网络服务合同是指网络服务商给消费者提供通路以使消费者与因特网连线的中介服务或者提供内容服务的合同。根据网络服务商所提供服务内容的不同，可将其分为提供连线服务的网络服务商和提供内容服务的网络服务商。网络服务法律关系，一般是随着用户注册而建立起来的。用户注册实质上是一种服务合同缔结的过程。通常，服务合同都是由网络服务提供商事先拟定好的格式合同，当用户注册时，只要按照服务商确定的程序，浏览各项条款后，点击确认即可完成服务合同的缔结。注册过程，完全是通过互联网进行的，因此注册的过程，即合同缔结方式，完全是电子化的。同时合同的表现形式也是数字化的电子文档。因此，网络服务合同成为完全在网络上完成的电子合同。作为一种合同关系，网络服务合同遵循《合同法》的一般规则;同时，网络服务合同还有两个特殊性，一是作为一种典型的电子合同，表现出一些特殊问题;二是作为格式合同，也需要法律给予考虑。最高人民法院《关于审理涉及计算机网络著作权纠纷案件适用法律若干问题的解释》对网络服务合同各方的法律责任作了规定。

教育培训合同是指受教育者交纳学习培训费用到学校等培训机构接受教育，两者之间形成的一种民事法律关系。受教育者享有受教育培训的权利，同时负有交纳费用、遵守规章制度，配合教育培训机构教育培训的义务;学校等培训机构享有在符合相应法律法规前提下一定的教学自主权与对学生的管理权、收取学杂费的权利，同时负有按照相关教育法规以及与学生之间的约定为受教育培训者提供教学的义务。与技术培训合同不同，最高人民法院《关于审理技术合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第36条规定的“技术培训合同”，是指当事人一方委托另一方对指定的学员进行特定项目的专业技术训练和技术指导所订立的合同，不包括职业培训、文化学习和按照行业、法人或者其他组织的计划进行的职工业余教育。

物业服务合同是指业主与物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑物及其附属设施的服务合同。根据《物权法》第81条、第82条规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。根据《物业管理条例》(2007年8月26日国务院修订)规定，物业管理是指由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

家政服务合同是指家政服务机构与家政服务人员之间、家政服务人员与家政服务对象之间、家政服务对象与家政服务机构之间达成的关于相互之间权利义务关系的合同。中国家政服务业已初具规模，众多家政服务公司如雨后春笋般出现在各个城市，有些甚至已形成一定品牌，服务范围日益扩大，内部分工更加精细，服务内容开始分级，现代家政服务已不再是简单的传统意义上的保姆和佣人，而是一项复杂的、综合的、高技能的服务工作。

庆典服务合同是指庆典服务机构与客户之间签订的提供各种庆祝礼仪式的服务合同。生活中常见的庆典包括婚姻、开业庆典等形式。我国首部《婚姻庆典服务》国家标准于2009年1月1)开始实施，其中增加了“照片、录像带、光盘等所有资料一并交付顾客”等内容。

殡葬服务合同是指殡葬服务机构与客户之间签订的对死者遗体进行处理的服务协议。殡葬服务项目主要包括殡仪接待服务、遗体保存服务、遗体告别服务、遗体火化服务、骨灰安放服务、骨灰撒海服务等。国务院于17年7月2]日颁布的《殡葬管理条例》对殡葬活动进行了规范。

农业技术服务合同是指农业技术服务组织与农户等对象签订的以农业技术培训、农业技术指导和农业技术咨询等为内容的合同。提供农业技术服务的在我国一般是农业技术服务站派遣的农业技术人员。

农机作业服务合同是指农机作业单位与其服务的对象之间为按时、按质、按量完成农机作业任务而订立的协议。农机作业服务合同一般包括以下几部分内容：作业内容、作业标准及结算方式、签订合同双方的权利与义务、违约责任、发生纠纷的调解方式等。

保安服务合同是指保安服务公司与.客户签订的以派出保安员为客户单位提供的门卫、巡逻、守护、押运、随身护卫、安全检查以及安全技术防范、安全风险评估等服务为内容的合同。根据国务院于2009年10月发布的《保安服务管理条例》的规定，机关、团体.、企业、事业单位招用人员从事的本单位门卫、巡逻、守护等安全防范工作，物业服务企业招用人员在物业管理区域内开展的门卫、巡逻、秩序维护等服务也属于保安服务的内容。

银行结算合同是指银行与客户签订的以提供信用收付代替现金收付业务的合同。银行结算业务即转账结算业务，是指通过银行账户的资金转移所实现收付的行为，即银行接受客户委托代收代付，从付款单位存款账户划出款项，转人收款单位存款账户，以此完成经济单位之间债权债务的清算或资金的调拨。《中国人民银行法》第7条规定：“中国人民银行应当组织或者协助组织银行业金融机构相互之间的清算系统，协调银行业金融机构相互之间的清算事项，提供清算服务。具体办法由中国人民银行规定。”“中国人民银行会同国务院银行业监督管理机构制定支付结算规则。”其他相关规定主要是中国人民银行发布的规章，包括《人民币银行结算账户管理办法》、《人民币银行结算账户管理办法实施细则》等。

【管辖】

根据《民事诉讼法》的规定，因服务合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。

【法律适用】

处理此类纠纷的法律依据主要是《合同法》、《律师法》、《邮政法》、《消费者权益保护法》、《会计法》、《注册会计师法》、《食品安全法》、《农业技术推广法》、《电信条例》、《旅行社条例》、《中国公民出国旅游管理办法》、《经纪人管理办法》、《餐饮服务食品安全监督管理办法》、《娱乐场所管理条例》、《有线电视基本收视维护费管理暂行办法》、《物业管理条例》、《殡葬管理条例》、《保安服务管理条例》、最高人民法院《关于执行旅行社质量保证金问题的通知》、最高人民法院《关于审理涉及计算机网络著作权纠纷案件适用法律若干问题的解释》、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等相关规定。

【确定该案由应当注意的问题】

服务业是随着社会化大生产和社会分工的发展，继商业之后产生的一个行业。随着城市的繁荣，居民的日益增多，服务业在经济活动中和人们的日常生活中占据越来越重要的地位。适应服务业发展的需要，服务合同在经济社会生活中普遍存在、由此引发的争议也日益增多，因此将其列为第三级案由。与买卖合同不同，服务合同的标的是服务产品，服务产品具有非实物性、不可储存性和生产与消费同时性等特征。适用服务合同案由时应注意上述区别。