商品房欺诈销售司法解释

一、欺诈方具有欺诈的故意

欺诈的故意是指欺诈的一方明知自己告知对方的情况是虚假的且会使被欺诈人陷入错误认识，而希望或放任这种结果的发生。可见，欺诈方实际上是有恶意。欺诈方告知虚假情况，不论是否为自己的或第三个牟利，不妨碍恶意的构成，但如果欺诈者意识到自己的欺诈行为会使自己或第三人牟利、使对方当事人遭受损害而故意为之，则可以认为欺诈者具有较大的主观恶性。

欺诈从整体上来说，决定问题的本质是整体的，不是局部的。不仅仅是一个房子的瑕疵，不仅仅是缺斤短两的问题，也不仅仅是广告宣传的误导，而是在整个买卖过程中主观上存在欺诈消费者的故意。比如，一屋多卖是欺诈的主要形式之一，而且这个房屋本来是在抵押、担保中，在即将贴封条之时，仍然卖出，这也是一个欺诈，是主观的故意。

二、欺诈方实施欺诈行为

一般来说，欺诈行为是指欺诈方将其欺诈故意表示于外部的行为。在实践中，大都表现为故意陈述虚假事实或故意隐瞒真实情况使他人陷入错误的行为。所谓故意告知虚假情况，也就是指虚伪陈述。如将质量低劣的商品房说成优质的商品房。由于陈述的载体不同，使得虚伪陈述的表现形式即欺诈方式也不尽相同，如虚假广告、虚假的口述、虚假的合同条款等等。是否强调欺诈方式，在欺诈的认定方面具有举足轻重的作用。在认定欺诈的时，不能强调或不考虑欺诈方式是至关重要的。同样的虚假陈述，都符合欺诈构成的其他条件，出现中正式的合同条款中就认定为欺诈，而出现在广告要约当中就不认定为欺诈(实践中这种情况是存在的)，这对于消费者来说，显然是不公平的。因此欺诈方式不应也不能成为影响欺诈构成的因素。无论欺诈方式如何，这都在其次，主要的是欺诈方式中的陈述内容所表现出来的虚假性。所谓故意隐瞒真实情况，是指行为人有义务抽他方台实告知某种真实的情况而故意不告知。如房屋在担保中，在出售此房屋时，未告知买受者担保之事实。

在欺诈方作出欺诈行为后，被欺诈人因欺诈陷入了错误认识，这里应注意两点：1、欺诈人提供的虚假情况与民事行为内容有密切关系。如果与其提供的该情况与民事行为内容无关系，则不能认为欺诈行为与认识错误之间有因果关系。2、受害人基于虚假的情况而对民事行为发生了错误的认识。如因误信对方的虚假宣传而将配套设施不齐全的商品房当成了配套设施齐全的商品房。如果欺诈人实施欺诈行为以后，受欺诈人款陷入错误认识或所发生错误认识内容并不是欺诈造成的，则不构成欺诈。

四、被欺诈人因错误而作出意思表示并实施了其所表示的行为

被欺诈人在因欺诈发生了错误认识以后，基于错误认识作出意思表示。这就表明欺诈行为与受害者的不真实的意思表示之间具有因果关系。如果被欺诈人虽因欺诈行为陷入错误，但并款作出意思表示，则不能认定为欺诈。如虚假的广告宣传与消费者的行为如果没有导致消费者受到欺诈的后果，也只是一虚假的广告宣传，并不构成欺诈消费者的行为。

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