以他人名义和资料签订的合同是否有效

案情介绍

雷先生先生与刘女士女士于2005年12月离婚。婚姻关系存续期间，二人在**县**镇草街有住宅房产一套。2004年6月二人在外打工期间，雷先生的妻姐刘某琴以雷先生的名义将该房产以49200元的价格出卖给第三人刘某芬，并持雷先生夫妻身份证、结婚证、房屋所有权证等材料，到**县建设局处办理了房屋产权转移登记。同年12月，刘某琴用该卖房款和雷先生从上海寄回的42000元，又以雷先生的名义与他人签订《房屋买卖合同》，在**县**镇**街为雷先生先生夫妻购得新房一套，同时也到建设局处为雷先生办理了房屋产权登记。

2006年1月23日，雷先生向法院提起行政诉讼，以《房屋买卖合同》中的“卖方签名”不是其真实签名和口头委托并不存在为由，否认卖房事实，请求撤销房屋登记机关的产权转移登记。诉讼中，原告前妻出庭作证，刘某琴的上述卖房和买房行为，均是原告的委托代理行为。

案情分析

县人民法院认为，本案中，被告县建设局虽然收齐了房屋转移登记相关的证件材料，但是，其中证明房屋产权发生转移的《房屋买卖合同》上出卖人的签名却是不真实的，办理产权转移登记的刘某琴也不是房屋买卖的双方当事人，被告未审查刘某琴是否拥有相应的代理权限即核准办理了房屋产权转移登记，属违反法定程序的行为，极有可能导致权利人的房屋产权被他人虚假转移。然而，结合案情，原告委托卖房的事实应被认定;第三人基于善意和支付对价而取得原告的房屋产权，依法应予保护。而且，被告的转移登记行为并未侵害原告的合法权益，且其诉请撤销的理由也不成立。相反，如果撤销被告的转移登记，则将损害第三人的合法权益。

判决结果

2006年3月20日，县法院判决：驳回原告雷先生的诉讼请求。

相关法规

《中华人民共和国合同法》

第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。

第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。

第五十条法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。

第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。

第五十二条有下列情形之一的，合同无效：

(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;

(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;

(三)以合法形式掩盖非法目的;

(四)损害社会公共利益;

(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

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