王某与梁某等确认合同无效纠纷上诉案

 　　王某与梁某等确认合同无效纠纷上诉案

　　北京市第一中级人民法院

　　民事判决书

　　(2012)一中民终字第5772号

　　上诉人王某因与被上诉人梁某、徐某、赵某及原审第三人王某确认合同无效纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院(2012)昌民初字第2348号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。

　　王某、梁某在原审法院诉称：1996年11月，梁某与徐某签订《契约》，将王某、梁某所有的坐落在昌平区某镇某村的房产以2万元的价格售给徐某。后徐某又将该房屋转卖给赵某。王某、梁某系某村村民，其房产所占宅基地具有社会保障性质，徐某、赵某不具有某经济合作社社员资格，所以梁某与徐某所签买卖契约无效，故请求确认梁某与徐某和徐某与赵某签订的房产买卖合同无效;徐某与赵某返还房产，赵某立即腾退房;诉讼费由徐某与赵某承担。

　　徐某在原审法院辩称：徐某与梁某签订《契约》时，王某在场，出售房屋是王某、梁某的共同意思表示。双方签订《契约》的时间为1996年11月，而关于农民住宅不得向城市居民出售的相关政策是1999年才出台的，因此双方签订的《契约》应为有效合同。我取得该房产后，进行了投资修缮，后于2000年12月将该房产转卖给赵某，也无法返还该房屋。

　　赵某在原审法院辩称：徐某与梁某签订的《契约》是双方真实意思表示，应属有效合同，赵某与徐某签订的《房屋买卖协议》也应属有效合同。赵某取得房产后又于2001年将该房产转卖给王某，诉争房产已不属于赵某所有，也无法返还。

　　第三人王某在原审法院述称：本案诉争的房产是王某从赵某处购买的，该房产应属王某所有。徐某与梁某想要回房屋，其行为违背诚信原则，其主要原因是村里要拆迁。徐某与梁某出售房屋后已在它处购买了房屋，而且诉争宅基地已变王某，所以梁某与徐某及徐某与赵某签订的合同均应属有效合同，不同意徐某与梁某的诉讼请求。

　　原审法院经审理查明：王某与梁某系夫妻关系。1996年11月2日梁某与徐某签订《契约》，主要内容：兹有王某房产一块，此房东邻官道，西邻刘姓房产，南邻王姓，北邻王姓。此房产东西为21.01米，南北15.51米，内有北房6间，西房1间，树木(包括墙外枣树)若干。因急于用钱，经双方商定，愿把此房产转卖徐某，以折人民币2万元，一次性付清，以后此房产一切使用权归徐某所有，与王某无关，双方签字契约生效。《契约》签订后，双方各自履行了相应义务。徐某取得上述房产后，该宅院取得集体土地建设用地使用证。2000年12月26日徐某与赵某签订《房屋买卖协议》，徐某以2万元的价格将上述房产转卖给赵某，该协议已实际履行。2001年9月22日赵某与王某签订《房屋买卖协议》，赵某将诉争房产以2万元的价格转让给王某。现诉争房屋由赵某居住。2012年1月，王某诉至法院。

　　庭审中，经询问，王某认可上述《契约》，并表示梁某出售房屋的行为是代表夫妻二人，为此，法院追加了梁某为原告，梁某表示认可上述事实，并与王某共同主张上述权利，即王某的诉讼请求。经赵某的申请，法院追加王某为本案第三人。

　　原审法院认定上述事实，有当事人的陈述，王某、梁某提交的《契约》、电话录音;赵某提交的《房屋买卖协议》;第三人王某提交的《房屋买卖协议》、户口本、宅基地登记审批表照片、集体土地建设用地使用证等证据在案佐证。

　　原审法院认为：梁某与徐某签订《契约》的行为已得到王某认可，因此，梁某将诉争房屋出售是其夫妻共同的意思表示，梁某与徐某签订《契约》时间为1996年，当时的法律、行政法规未对农村房屋的买卖做出明确禁止性规定，同时，诉争房屋现已由该村村民王某购买，而王某、梁某提交的电话录音内容不足以证明赵某与王某不存在买卖关系，故上述《契约》及徐某与赵某签订的《房屋买卖协议》均为有效合同，王某、梁某主张无效以及腾退房屋的请求，法院不予支持。

　　原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回王某、梁某的诉讼请求。

　　判决后，王某不服，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原审判决，依法改判支持我方在原审的诉讼请求。上诉理由是：原审判决认定事实错误，梁某出卖本案诉争房屋时未得到王某认可。徐某既非该村集体经济组织成员，也非农户。签订《契约》时也没有进行合法的备案登记。

　　梁某不服原审判决，同意上诉人的上诉请求和理由。

　　徐某、赵某及王某均服从原审判决，不同意上诉人的上诉请求和理由。

　　本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。上述事实，有当事人在二审期间的陈述等证据材料在案佐证。

　　本院认为：梁某于1996年即已将本案诉争房屋出卖给徐某，现王某主张其既不知情亦未认可，因该说法有悖常理，本院不予采信，故应认定梁某将诉争房屋出售是其夫妻共同的意思表示。徐某并非昌平区某镇某村村民，故其向王某、梁某购买本案诉争房屋的行为违反国家有关法律，确有不妥。但本案现有证据表明该房屋已几经流转，由徐某出卖给赵某、后又由赵某出卖给昌平区某镇某村村民王某。因王某与赵某之间的买卖合同的效力问题并非本案的审查范围，故单独审查梁某与徐某之间、徐某与赵某之间的房屋买卖合同的效力无实际意义，王某要求法院判决赵某腾退并返还房屋亦依据不足。故本院对上诉人的上诉请求，不予支持。

　　综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　一审案件受理费七十元，由王某、梁某负担(已交纳)。

　　二审案件受理费七十元，由王某负担(已交纳)。

　　本判决为终审判决。

　　审　判　长 王茂刚

　　代理审判员 郭　嘉

　　代理审判员 周明珠

　　二○一二 年 六 月 二十 日

　　书　记　员 赵　蕾

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