一房二卖是诈骗还是民事违约？

一房二卖的情况我相信大家都不会陌生，尤其是面临房价涨幅比较大的情况之下是比较容易出现的。那么说，为什么说有的一房二卖的案件是按照诈骗来处理的，有的却是按照民事违约来处理的呢？

一、 如何区分一房二卖是诈骗还是民事违约？

至于说是诈骗还是民事违约主要还是根据卖房人的主观意愿来进行区分的。如果说卖房人的主观意愿就是为了骗取两笔购房款，那就是一种诈骗行为。而如果说卖方人他的主观意愿是因为房屋涨幅比较大，他是为了获取更高额的售房款，这么来看就是一种民事违约的行为。

那么大家可能又会问到，卖房人他的主观意愿我们也看不到，他到案之后自己肯定不会说是要骗购房款，那怎么认定他是诈骗呢？这就要根据他收取购房款之后的表现来进行区分。如果说卖房人收取了购房款之后下落不明了、跑了，或者说将购房款挥霍掉了，这就足以说明他是具有非法占有的目的，就是一种诈骗行为。

二、 如何防止一房二卖呢？

房屋买卖从签订合同到过户确实需要很长的时间，这也就留下了一房二卖的隐患。而房屋买卖合同涉及的标的额比较大，一旦被骗甚至会倾家荡产。所以，大家买房时一定要谨慎小心。但是，任何的风险都有办法提前预防。我建议大家在签订合同之后，可以先搬到房屋里边去，将房屋控制起来。这样卖房人再想将房屋卖给第三人，第三人肯定要去房屋实地考察，第三人考察时房屋里边有人，卖房人的谎言就不攻自破了。这样就可以有效的防止一房二卖的风险。

三、如果一房二卖不构成诈骗，民事上该如何处理呢？

1、合同有效的要优先于合同无效的。

前面提到，我建议大家签订购房合同之后可以要求卖房人先交付将房屋，目的是防止卖房人将房屋又转卖给第三人。为什么采取这样的办法可以防止一房二卖的行为呢？因为对于房屋买卖这种重大资产的交易行为，每个购房人在签订合同前都会去房屋实地考察。如果没有实地考察就可以说明卖房人与第三人签订的合同属于恶意串通损害第一手购房人利益的合同无效行为。如果卖房人与第三人签订的合同是无效的，无论是否过户法院都不会支持他们之间的交易行为。

2、如果合同都有效的又该如何处理呢？

如果合同都有效，已经办理房屋所有权转移登记的优先于已经实际合法占有房屋的；均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。

以上就是一房二卖行为的风险和预防，您都了解了吗？

北京刑事律师  李亚普