租赁房屋被抵押，承租人权益如何保障？

房屋出现租赁权和抵押权同时存在的情况非常普遍，租赁权与抵押权相互冲突，但房屋有的是先租后抵，有的是先抵后租，两种不同的情况导致的法律后果大不相同，不少承租人对于房屋被拍卖后租赁合同是否约束受让人存有疑虑，那么租赁房屋被抵押，承租人的权益应当如何保障呢？

网友咨询：

去年5月份承租了一套房屋，租期为两年，同年7月份，房东将房屋抵押，后房东无力偿债，抵押权人将房屋拍卖，现在租赁合同还未到期，能否继续居住在该房屋中，租赁合同对于房屋受让人有效吗？

法妞律师解答：

1.订立抵押合同前，抵押物已经出租的，原租赁关系不受抵押权的影响，抵押权的实现不影响租赁合同的履行，租赁合同约束房屋受让人，应当继续履行租赁合同直至期满。

2.买卖不破租赁是指，在租赁合同履行期间，房屋所有权变更的，租赁关系不受影响。

3先抵押后出租的，抵押权实现后，原租赁合同不能约束房屋受让人。承租人在租赁房屋时应当查明房屋的权利瑕疵，房屋抵押权登记时设立，具有公示效力，视为承租人知道房屋已被抵押，明知房屋有被拍卖的风险，仍然选择承租的，应当承担不利的风险。

《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题>的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：

（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；

（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

法妞律师解析：

法律为保护承租人的权益不受侵害，赋予了承租人对于承租房屋的优先购买权。出租人出卖房屋的，承租人享有以同等条件优先购买的权利。若出租人未提前告知承租人房屋出卖，将会侵害承租人的优先购买权，承租人可以此为由，要求承租人承担赔偿责任。

《民法典》第七百二十六条第一款规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。

《民法典》第七百二十八条规定，出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。