绍兴市物业管理条例

第一章 总则

第一条  为了规范物业管理活动，维护业主、物业服务人和其他当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《浙江省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

第二条  本市行政区域内的物业管理、使用及其监督管理工作，适用本条例。

第三条  业主委员会、物业服务人应当依照《中国共产党章程》建立党的基层组织，在社区党组织的领导下开展活动，发挥党建引领作用。

第四条  市和县(市、区)人民政府应当将物业管理纳入现代服务业发展规划、社区建设规划和基层治理体系，对街道办事处、乡镇人民政府开展物业管理活动提供人员和经费保障，建立物业管理区域行政执法协调机制和物业管理纠纷化解处理工作机制，制定实施物业管理扶持政策，推动物业管理健康发展。

街道办事处、乡镇人民政府具体负责指导、协调业主大会成立以及业主委员会的选举工作，指导、监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调处物业管理纠纷，并协助有关行政主管部门开展物业管理监督工作。

第五条  市住房和城乡建设行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理和指导工作，开展物业管理信用评价，制定和推行业主大会议事规则、管理规约和临时管理规约、物业服务合同和前期物业服务合同、承接查验协议等示范文本，组织物业管理业务培训，指导物业服务行业协会工作，履行法律、法规规定的其他职责。

县(市、区)住房和城乡建设行政主管部门负责辖区内物业管理活动的监督管理工作，指导街道办事处、乡镇人民政府开展物业管理相关工作。

发展和改革、公安、自然资源和规划、应急管理、市场监督管理、人民防空、综合行政执法等其他部门按照各自职责依法开展相关监督管理工作，及时处理物业管理区域内的违法行为。

第六条  居(村)民委员会应当指导、监督业主大会和业主委员会依法履行职责，协助有关行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府做好物业管理工作，引导业主参与支持物业管理，调解物业管理纠纷，协调推进物业管理与社区建设。

第七条  市住房和城乡建设行政主管部门应当建设统一的物业管理电子信息平台，用于物业交付统计、业主意见征求和投票、物业服务企业信用状况公示、物业服务规范和物业服务成本监测信息公告、物业费代收代付、物业管理法律法规和政策咨询、物业纠纷投诉处理等相关事项。

县(市、区)住房和城乡建设行政主管部门应当会同街道办事处、乡镇人民政府依托物业管理电子信息平台对物业服务人的基本情况、服务情况、投诉举报情况等事项进行动态管理，定期开展物业服务人服务质量满意度测评，落实物业服务人及其项目负责人信用管理制度，健全物业服务评价体系，实行信用记分管理。满意度测评结果和信用评价结果应当向社会公开。

业主、业主委员会、物业服务人可以利用物业管理电子信息平台开展物业管理相关工作。使用平台进行投票决策的，应当依法保障投票人的权利。

市住房和城乡建设行政主管部门应当制定物业管理电子信息平台的使用和管理制度，维护平台正常运行，保障业主隐私和平台信息数据安全。自然资源和规划、市场监督管理、综合行政执法等有关行政主管部门应当配合提供物业管理相关的基础数据和信息，发挥数据集成效应。

第八条  自然资源和规划行政主管部门确定物业项目宗地规模和用途应当便利物业管理，在物业项目规划设计方案评审时征求住房和城乡建设行政主管部门对物业管理区域划分的意见。物业管理区域的划分应当载入建设工程设计方案的总平面图，并向社会公布。建设单位应当将物业管理区域范围向物业买受人明示，并在物业买卖合同中载明。

已投入使用、尚未划分物业管理区域的，由物业所在地住房和城乡建设行政主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府并征求居(村)民委员会意见后划分;对物业管理区域进行调整的，还应当经相关业主同意。

第九条  按照本条例有关规定必须向全体业主公布、公示、公告的事项，业主大会筹备组、业主大会、业主委员会、物业服务人或者建设单位应当根据职责和规定在物业管理区域内显著位置、物业管理电子信息平台和业主互联网群组等予以发布。公布、公示、公告时间不得少于五个工作日。

第二章 业主大会和业主委员会

第十条  物业管理区域内全体业主组成业主大会。

业主大会代表和维护全体业主有关物业管理的合法权益，履行法律、法规规定的职责。

业主大会会议可以采用集体讨论或者书面、网络征求意见的形式。

第十一条  物业管理区域达到成立业主大会法定条件的，建设单位应当在十日内向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出报告，并报送筹备首次业主大会会议所需的资料。

业主认为物业管理区域已具备成立业主大会法定条件的，可以向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府申请成立业主大会。

街道办事处、乡镇人民政府应当自收到报告或者申请之日起六十日内指导业主成立业主大会筹备组(以下简称筹备组)，筹备召开首次业主大会会议。

第十二条  筹备组成员由业主代表，建设单位代表，街道办事处、乡镇人民政府代表，居(村)民委员会代表组成。建设单位未派员参加的，不影响筹备组成立。业主代表人数不少于筹备组人数的二分之一，由街道办事处、乡镇人民政府组织业主推荐产生。筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。

筹备组应当自成立之日起三日内将成员的基本情况及联系方式等信息予以公告。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处、乡镇人民政府协调解决。

第十三条  筹备组应当做好以下筹备工作：

(一)确认并依法公示业主人数、业主姓名以及所拥有的专有部分面积;

(二)确定首次业主大会会议召开的时间、形式和内容;

(三)草拟业主大会议事规则、管理规约;

(四)依法确定首次业主大会会议表决规则;

(五)制定业主委员会委员、候补委员候选人产生办法，并确定候选人名单;

(六)制定业主委员会选举办法;

(七)召开首次业主大会会议的其他准备工作。

业主委员会委员、候补委员的候选人名单由筹备组依照本条例第十七条、第二十二条规定的资格条件和禁止行为进行资格审查与确定。物业所在地居(村)民委员会或者十名以上业主联名可以向筹备组推荐候选人，业主可以向筹备组自荐。

本条第一款内容应当在首次业主大会会议召开十五日前公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。

第十四条  筹备组应当根据示范文本草拟管理规约，其内容主要包括：

(一)物业共用部位和共用设施设备的使用、维护、管理;

(二)物业管理区域各项秩序和环境卫生的管理;

(三)房屋外观的维护;

(四)物业服务人的选聘、物业费的确定和收付方式;

(五)共有收益的管理和使用;

(六)业主的相关义务以及违反管理规约应当承担的责任等事项。

管理规约的内容及其表决程序应当符合法律法规规定，并在提交业主大会讨论前征求县(市、区)住房和城乡建设行政主管部门意见。

第十五条  首次业主大会筹备经费由建设单位按照物业总建筑面积每平方米一元且总额不少于五万元的标准承担。建设单位应当在房屋竣工验收备案前，将筹备经费存入物业所在地街道办事处、乡镇人民政府以竞争性方式选择产生的银行账户。

筹备经费应当独立建账、专款专用。首次业主大会会议召开后，筹备组应当将筹备经费的使用情况向全体业主公布，接受全体业主的监督，结余部分的使用由业主大会决定。

因建设单位歇业、破产或者系老旧小区等原因导致首次业主大会筹备经费无法收取的，由县(市、区)人民政府财政经费予以保障。

第十六条  首次业主大会会议应当自筹备组成立之日起九十日内召开，表决通过业主大会议事规则和管理规约，成立业主大会，选举产生业主委员会。

首次业主大会会议未能表决通过业主大会议事规则、管理规约的，筹备组的工作期限延长九十日;到期仍未表决通过的，筹备组予以解散，由街道办事处、乡镇人民政府指导业主另行成立筹备组筹备首次业主大会会议。

业主大会成立但未能选举产生业主委员会的，筹备组可以改设为物业管理委员会，按照管理规约和业主大会议事规则履行职责，执行业主大会的决定，组织召开业主大会选举产生业主委员会。物业管理委员会自业主委员会产生并备案之日起停止履行职责，办理移交手续后解散。

第十七条  业主委员会委员、候补委员应当是物业管理区域内的业主，并具有完全民事行为能力，遵守法律法规和业主大会议事规则、管理规约，热心公益，责任心强，有一定组织协调能力。

业主委员会委员、候补委员的职务因任期届满终止。业主委员会委员、候补委员具有下列情形之一的，其职务终止，由业主委员会予以公告：

(一)失去本物业管理区域内业主资格的;

(二)丧失或者部分丧失民事行为能力，或者因重大疾病、被依法限制人身自由等原因而无法履行职责的;

(三)拖欠、拒交物业费或者物业维修资金，经书面催交仍不改正的;

(四)以书面方式向业主大会或者业主委员会提出辞职的;

(五)无正当理由连续两次缺席业主委员会会议，或者不履行业主委员会成员职责的;

(六)拒不执行有关行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府关于本物业管理区域的整改要求或者人民法院判决裁定的;

(七)有本条例第二十二条规定的行为之一的;

(八)管理规约规定的其他情形。

业主委员会委员职务终止的，应当在三日内将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。

第十八条  业主委员会由五至十一名单数委员组成，设主任一名、副主任一至二名。鼓励物业管理区域内的中国共产党党员积极参选业主委员会成员，支持符合条件的党的基层组织和居(村)民委员会的负责人及委员通过规定程序担任业主委员会主任、副主任和委员。

业主大会可以选举业主委员会候补委员，候补委员人数不得超过业主委员会委员人数的百分之五十，其选举产生规则、任职资格和职务终止规则与委员相同。业主委员会委员出现空缺时，由候补委员按照得票多少依次递补。

业主委员会主任、副主任的委员职务依照本条例第十七条规定终止的，其职务自然终止。业主委员会重新推选主任或者副主任。

业主大会可以决定给予业主委员会成员适当补贴、聘请业主委员会工作人员。

第十九条  业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，依法向物业所在地县(市、区)住房和城乡建设行政主管部门办理业主大会和业主委员会备案手续。备案资料齐全的，住房和城乡建设行政主管部门应当在五个工作日内出具业主大会和业主委员会的备案证明、统一社会信用代码证，并告知街道办事处、乡镇人民政府。

业主委员会应当依法刻制业主大会和业主委员会印章，向金融机构申请设立账户。

第二十条  业主委员会是业主大会的执行机构，应当履行以下职责：

(一)起草年度资金收支方案，公布收支情况;

(二)拟订共有物业及其收益的管理使用办法草案;

(三)组织筹集和监督使用物业维修资金;

(四)拟订物业服务人选聘方案，物业服务的事项、质量要求以及收费方案或者其他公摊费用的收取标准方案;

(五)督促业主、物业使用人支付物业费;

(六)监督和保障物业服务人履行合同，维护业主合法权益，调解物业管理纠纷;

(七)配合街道办事处、乡镇人民政府以及居(村)民委员会做好物业管理区域的社区建设工作;

(八)法律、法规规定或者业主大会赋予的其他职责。

业主委员会应当建立健全档案、财务和印章管理制度，加强会议记录、共有物业档案、会计凭证、会计账簿、财务报表等有关文件及印章的管理，自觉接受业主监督。

第二十一条  业主委员会应当按照业主大会议事规则制定业主委员会会议制度。

业主委员会会议由主任或受主任委托的副主任召集，召开会议必须有半数以上委员出席，所作决定须经业主委员会全体委员半数以上同意。出席业主委员会会议的候补委员，不具有表决权。业主委员会会议可以邀请物业所在地居(村)民委员会派员列席，也可以邀请业主旁听。业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会会议。

业主委员会会议因召集人无正当理由不召集而无法召开的，由街道办事处、乡镇人民政府指定一名委员召集和主持。

业主委员会应当在作出决定之日起三日内将会议情况以及决定事项公示，并告知物业所在地居(村)民委员会。业主委员会在职权范围内作出的决定，对所有业主具有法律约束力。

第二十二条  业主委员会委员、候补委员不得有下列行为：

(一)不执行业主大会、业主委员会决定，阻挠、妨碍业主大会、业主委员会行使职权和物业服务人履行合同;

(二)虚构、篡改、隐匿、毁弃物业管理活动中形成的文件资料;

(三)拒绝、拖延提供物业管理有关的文件资料，妨碍业主委员会换届交接工作;

(四)擅自使用业主大会、业主委员会印章;

(五)未经业主大会授权与物业服务人签订、变更物业服务合同;

(六)挪用、侵占业主共有物业及其收益或者擅自以业主共有物业及其收益设定担保;

(七)索取、收受物业服务人或者与其履职有利害关系的其他单位和个人的财物或者利益;

(八)参与物业服务人的经营活动;

(九)违法泄露业主信息;

(十)侵害业主合法权益的其他行为。

第二十三条  业主委员会应当公示下列信息，并接受业主查询和监督：

(一)业主大会议事规则、管理规约;

(二)业主大会和业主委员会的决定;

(三)物业服务合同;

(四)物业维修资金的筹集、使用情况;

(五)占用业主共有的道路或者其他场地设置停车位的情况以及其他共有物业的使用和收益情况;

(六)业主大会和业主委员会工作经费的收支情况;

(七)业主委员会组成人员及工作人员联系方式等其他应当向业主公开的事项。

业主对共有收益收支、业主委员会运行经费有异议的，经人数占比五分之一以上的业主联名，可以提议业主大会表决后，委托专业机构进行审计。审计费用从共有收益中列支。

街道办事处、乡镇人民政府可以建立统一会计委托代理制度，加强对共有收益的收支、保值增值以及业主委员会运行经费使用的监管。

第二十四条  业主委员会每届任期三年至五年，具体任期由业主大会议事规则作出约定。

业主委员会应当在任期届满六十日前组织召开业主大会会议进行换届选举，并书面报告街道办事处、乡镇人民政府。街道办事处、乡镇人民政府应当派员指导。

业主委员会不按期组织换届选举或者业主委员会任期内委员人数不足总数的二分之一时，街道办事处、乡镇人民政府应当成立换届小组，指导业主参照本条例第十二条、第十三条有关规定进行换届选举。换届小组产生至新一届业主委员会选举产生期间，业主委员会不得就选聘、解聘物业服务人等共同决定事项组织召开业主大会会议。

第三章 前期物业管理

第二十五条  建设单位应当在办理商品房预售许可或者现房销售备案前，通过物业管理电子信息平台发布前期物业招标公告，公开选聘前期物业服务人。物业服务人投标人少于三个或者物业管理区域总建筑面积小于四万平方米的，经物业所在地县(市、区)住房和城乡建设行政主管部门同意，建设单位可以采取协议方式选聘物业服务人。

建设单位应当与物业服务人约定前期物业服务的启动经费，用于物业管理办公用房装修、办公设施以及相关设备购置等。物业服务人应当公示启动经费的使用情况，退出物业管理项目时应当及时将结余的启动经费、物业管理办公用房、办公设施设备移交给业主委员会。

第二十六条  物业交付使用十五日前，建设单位应当在县(市、区)住房和城乡建设行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府的监督指导下，邀请业主参加，与选聘的物业服务人完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验，确认现场查验结果，签订物业承接查验协议，并向业主公开查验结果。

物业承接查验协议应当载明物业承接查验基本情况、存在问题、解决问题的方法和时限、违约责任等事项。承接查验中发现的问题，建设单位应当及时进行整改。

在承接查验过程中，建设单位和物业服务人不得有恶意串通、弄虚作假等共同侵害业主利益的行为。

第二十七条  前期物业服务合同约定期限尚未届满，但业主大会已按规定选聘物业服务人的，自业主委员会与新选聘的物业服务人签订的物业服务合同生效之日起，该前期物业服务合同终止。

前期物业服务合同约定期限届满，成立业主大会的，由业主大会负责选聘物业服务人;已符合法定成立条件但未成立业主大会的，筹备组应当指导业主依法共同决定续聘或者另聘物业服务人，由筹备组中的业主代表或者建设单位与物业服务人签订物业服务合同;不符合法定成立条件的，建设单位可以决定续聘或者另聘物业服务人，签订前期物业服务合同。

第二十八条  建设单位应当按照不少于建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积千分之七的比例配置物业管理用房，其中办公用房比例不得少于千分之三且建筑面积不少于五十平方米，经营用房比例不得少于千分之四。物业管理区域内的物业均为非住宅的，按照不少于建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积千分之三的比例配置物业管理办公用房。自然资源和规划行政主管部门批建为商业或者办公用途的地下部分建筑面积计入地上总建筑面积的计算基数。

物业管理用房应当相对集中配置在物业管理区域内便利处，并具备通水、通电、通风、采光、卫生等基本使用功能和办公条件;设置在住宅楼内的，应当具有独立通道。

物业管理用房的面积和具体位置应当在建设工程设计方案审查时征求县(市、区)住房和城乡建设行政主管部门的意见，在审定的建设工程设计方案中确定，不得任意调整。

第二十九条  新建物业项目时，安全监控、快递寄存、电动自行车集中充电、生活垃圾分类收集等设施，应当与物业项目同步设计、同步施工、同步交付;规划车位、车库应当配建电动汽车充电设施或者预留建设安装条件。

第四章 物业管理服务

第三十条  业主委员会应当代表业主与业主大会选聘的物业服务人签订书面的物业服务合同。

业主大会可以决定采用依法招标或者协议的方式选聘物业服务人。采用协议方式选聘物业服务人的，业主委员会应当将二至三家备选的物业服务人的基本情况、拟签订的物业服务合同主要内容以及其他物业服务人未入选的理由予以公示，并提请业主大会依法决定。

物业服务人应当自物业服务合同签订之日起三十日内将物业服务合同副本报送物业所在地县(市、区)住房和城乡建设行政主管部门备案。备案机关应当及时将备案结果和物业服务合同副本转送相关的街道办事处、乡镇人民政府和居(村)民委员会。

第三十一条  物业服务人应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务，并遵守下列规定：

(一)提供的物业服务符合相应的等级标准和技术规范;

(二)及时向业主、物业使用人告知安全、合理使用物业的注意事项;

(三)听取业主委员会和业主的意见和建议，及时答复业主对物业服务情况提出的询问，改进和完善服务;

(四)发现违法行为的，及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理;

(五)对业主、物业使用人违反管理规约的行为进行劝阻、制止，并及时报告业主委员会;

(六)对物业服务期间因改造、维修、养护有关物业或者配置固定设施设备而形成的相关资料，应当建档保存;

(七)接受住房和城乡建设等行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、居(村)民委员会的指导和监督，并配合做好社区建设相关工作;

(八)履行排查安全隐患等法律、法规明确的其他职责。

突发事件应对期间，物业服务人应当落实各级政府应急指令、应急措施，业主应当依法予以配合。街道办事处、乡镇人民政府应当为物业服务人提供必要的物资支持，并给予相应的补助。

第三十二条  物业服务人应当如实公示、及时更新下列信息，并向业主大会、业主委员会报告：

(一)营业执照、项目负责人和工作人员的姓名、照片、联系方式以及物业服务投诉电话;

(二)物业服务的事项、质量要求、收费项目、收费标准以及履行情况;

(三)电梯、消防等设施设备的维修保养单位的名称、资质、联系方式、维保方案和应急处置方案等;

(四)上一年度公共水电费用分摊情况、受委托管理的共有收益收支与物业维修资金使用情况;

(五)业主进行房屋装饰装修活动的情况;

(六)其他应当公示的信息。

业主对公示内容提出异议的，物业服务人应当及时答复。

第三十三条  物业服务人不得有下列行为：

(一)未按约定并公示的价格擅自提高收费标准，重复收取物业费和物业服务保证金、押金;

(二)挪用、侵占或者擅自处分业主共有物业及其收益;

(三)对共有物业或者物业专有部分实施停止供水、供电、供热、供燃气等措施;

(四)泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动;

(五)法律、法规禁止的其他行为。

第三十四条  物业服务合同期限届满九十日前，业主委员会应当组织召开业主大会会议对物业服务人的续聘、另聘作出决定。决定续聘的，业主委员会应当在合同期限届满前与原物业服务人重新签订物业服务合同;决定另聘的，按照本条例第三十条的规定进行，并提前六十日书面通知原物业服务人，合同另有约定的除外。

物业服务人决定在合同期限届满后不再提供物业服务的，应当在合同期限届满九十日前书面通知业主委员会，同时告知物业所在地县(市、区)住房和城乡建设行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府和居(村)民委员会。合同对通知期限另有约定的，从其约定。

第三十五条  原物业服务人退出物业管理区域时，应当将物业管理用房、相关设施设备以及法律法规规定的物业服务所必需的相关资料交还给业主委员会、自行管理的执行人，并共同对物业管理区域内电梯、消防、监控等共用设施设备现状给予确认。因未尽管理义务造成电梯、消防、监控等共用设施设备无法正常使用的，原物业服务人应当组织修复或者承担相应责任。