福州陈玲辉律师:私下买卖经适房无效(2023已更新(今日/法律讲堂)

【案件回放】

据《法制晚报》报道：李某与刘某是表姐弟关系，刘某为北京人，李某的户籍不在北京市。2001年刘某申请到经济适用住房指标。随后他与表姐李某达成口头协议，他将该指标转给李某，待5年后双方办理过户手续。

2001年7月刘某与开发商签订了房屋买卖合同，购买了昌平的一处经济适用住房，并在银行办理了房屋贷款。

李某支付了首付款，并于当年11月入住此房，李某一直负责偿还贷款及支付相关物业费用、供暖费等。

谁知5年过后刘某反悔了，他于2006年9月向银行支付了剩余贷款后，将抵押在银行的房屋产权证取回，并在2007年将李某诉至法院，要求确认争议经济适用房所有权人为他本人。

李某则提出反诉，要求刘某将争议经济适用房过户给她。

一审法院认为，双方口头约定在房屋购买5年后办理过户手续,现条件已具备，双方应按约定履行义务。该法院驳回刘某的诉讼请求，确认刘某将争议经济适用房过户给李某。刘某不服，提出上诉。

一中院经二审审理，依法撤销一审法院的判决，确认刘某为争议经济适用房的所有权人。

【律师视点】

经济适用住房是指已经列入国家计划，由政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。它是具有社会保障性质的商品住宅。在法律上，经济适用房的购买人仅有有限的产权，不同于完全产权。经济适用房的购买资格，我国各地各部门均有许多相关规定。经济适用房的交易，各地均有许多限制性规定，如北京市以2008年4月8日为界，对于已鉴定购买经济适用房合同的消费者，取得契税完税凭证或房屋所有权证未满5年的不得上市，确需上市的由区县住房保障管理部门通过摇号等方式确定符合条件的购房人按原价购买或由区县住房保障管理部门按原价回购;5年后上市出售应补交土地收益等价款，补交金额根据原购经济适用住房时的价格和出售时同地段房屋状况基本相似的普通商品房价差的70%补交,同等价格条件下，已购经济适用住房产权人户口所在区县住房保障管理部门可以优先回购，在向政府交纳土地收益等价款后取得完全产权。因此，购买经济适用房时一定要谨慎。

本案中，双方就经济适用房达成的协议，违背国家强行性规定。

首先，经济适用房的购买资格应具有专属性。

经济适用住房要解决的是特殊人群住房问题，符合条件的特殊对象才能享受。对经济适用房的购买资格，我国各地各部门均有许多相关规定。本案中，李某不符合购买经济适用住房的条件。故刘某和李某二人签订的房屋转让协议是以合法形式掩盖非法目的，双方协议违反了相关法律的强制性规定，在客观上损害了其他符合购房条件人的购买权和社会公共利益，属于无效的民事法律行为。无效的民事法律行为从开始即对双方不产生法律约束力。并且，对李某不符合购买经济适用住房的条件这一事实，表姐弟两人都是明知的，所以他们在签合同时主观上具有恶意，两人的约定无效。