何志霞律师:深圳规定严格控制经适房“上市”交易(2023已更新(今日/知乎)

经济适用住房产权管理问题多多,因未能建立有效的制度,导致一些人利用成本差价“上市”牟利。为此,深圳市国土房管局在近日的一份给市政协委员的提案答复中透露,拟于近期制订经适住房产权限制管理规定,对经适房“上市”交易现象进行严格规范控制。据悉,在去年和今年的市政协全会上,市政协委员陈-恬建议建立制度以阻断一些人利用成本差价拿经济适用房出售牟利的不公平现象。同时,规定购买经济适用房满5年者,引导其首先转让给有资格购买经济适用房者,或足额补交差价后,才可拥有全产权并在市场上出售。对于陈-恬委员的建议,市国土房管局在提案答复中称,该局正在着手细化其中有关规定,将制订包括深圳市经济适用住房买卖合同、认购协议书和产权限制管理规定在内的多个配套文件。其中,将通过制订经济适用住房产权限制管理规定,建立健全全市经济适用住房产权限制管理制度,兼顾购买家庭和产权单位的利益,探索实践经济适用住房适购家庭的内部流转模式,并强化售后监督管理,严格落实执行相关措施,以实现经济适用住房循环利用管理,切实发挥经济适用住房缓解低收入家庭住房困难的作用。

加强管理才能保证公共资源合理利用

市国土房管局有关负责人介绍,已委托该局住宅售房中心,研究制订经济适用住房产权限制管理规定。目前,相关研究制订工作正按计划加紧进行。在制订经济适用住房产权限制管理规定过程中,将借鉴、汲取新加坡、香港和内地大中城市的先进经验和成功做法,明确规范经济适用住房产权管理相关部门的职责分工,公开市场流转或申请政府回购须满足的具体条件,提交的详细材料信息,申请审核程序,同地段、同类型普通商品住房与经济适用住房差价的测算方式、测算机构,向政府交纳土地收益等价款的具体比例等一系列重要问题。“此举十分必要”,深圳职业技术学院房地产研究所所长邓*旺对此发表看法认为,以往的经济适用房产权管理规定操作起来比较困难,为违规者创造了可乘之机,只有对经适房产权加强管理并建立完善的回购制度,方能保证政府公共资源得到合理有效利用,对低收入群体才更为公正、公平。

《办法》操作或有难度

关于经适房产权问题,市国土房管局在今年1月份出台的《深圳市经济适用住房管理暂行办法》(下简称《办法》)有过相关规定:购买经济适用房满5年者,买受人可转让产权,条件是只需按照届时同地段、同类型普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府缴纳土地收益等价款,买受人向政府交纳土地收益等价款后可取得完全产权。邓*旺认为,《办法》中的上述规定较为笼统,操作起来也有一定困难。“个别违规者利用假冒的意向合同可以轻而易举获得经适房完全产权,并将已经获得的经适房上市交易,赚取利益。但以现有规定去界定其是否违规还比较困难,最终只能不了了之,不仅公共资源未得到有效使用,更使低收入群体的住房权受到损害。”

只可治标不可治本?

而据不愿透露姓名的人士透露,深圳的经济适用房非法上市问题已经较为严重。在某个项目中,一些已经获得经济适用房者在未向政府全额补偿差价的情况下,将低价获得的经适房以商品房价转手,获得30万到50万左右的利润。建立严格的经适房产权管理和回购制度就可解决困难群体的住房问题?邓*旺表示可能只能治标不能治本。他认为,目前经济适用房的推广并未起到真正效用,方向已经明显发生错位,低收入群体的住房需求非但未能得到满足,反而引来一片不满之声。“最好的解决困难家庭住房途径是大力推广廉租住房,而非经适房。廉租房可以减轻申请者的经济压力,不用考虑一次性付款等问题；而且,廉租房不存在产权问题,可以方便地回购,不法分子也就没有多少机会可乘。”邓*旺认为。