武汉陈亮律师:反腐成为整顿利器(2023已更新(今日/今日说法)

宏观调控愈发精准，下一调控目标直指税务环节。

拿地环节，国土管理部门全力打造的“招拍挂”制度已经体现成效;建设、销售环节，建设部等管理部门的管理更为完善;信贷环节，银监会与央行的指导、调控更为律令畅通;税收环节，税务部门的稽查更为细致、严密。

房地产开发行业中的人士一致认为，经过两年多的宏观调控，行业各个环节的主管部门已经建立起了系统、全面的管理网络，调控措施已经极为精准，新的市场局面已经出现。

反腐成为整顿利器

在近期的调控过程中，比较突出的一点就是，各个部门都同时加大了对治理商业贿赂的工作力度。11月23日，国土资源部办公厅就治理商业贿赂工作发出通知，要求全国国土部门深入开展自查自纠，搞好评估验收工作。

国土部有关负责人对记者表示，通知列出了13条评估验收的具体标准。其中包括：是否全面清理了2004年1月1日(土地出让方面为2004年8月31日)以来四个重点方面的所有项目，对每个项目涉及的各个环节、岗位、人员、资金进行了认真梳理，逐一填表登记，没有漏报、瞒报;是否摸清了土地、矿业权出让和评估，项目发包过程中所涉及的单位、岗位、环节、人员、资金等基本情况;清查出的问题是否如实填报;对所有举报线索是否进行了认真办理，对要求上报的调查结果、重大案件是否已及时上报;对属于职权范围内有权处理的有关人员是否进行了处理;对存在问题的具体项目是否进行了纠正(如违规出让的土地、矿业权是否收回并重新进行出让或采取其他纠正措施，欠缴的出让金是否已全部追回，低价评估的土地、矿业权是否重新进行评估或采取其他纠正措施并追缴增加价款，违规发包的项目是否按照有关规定予以纠正);是否对单位自身存在的问题进行了认真整改(如是否健全制度，是否已废止有违公平竞争原则的文件，是否改革易诱发商业贿赂的管理方式);是否健全了长效机制等。

标准规定得非常细致，通知还明确了评估验收的时间，各省(区、市)国土资源管理部门要在2006年年底前组织完成本系统、本部门及所属单位、有关中介机构自查自纠的评估验收，并上交报表，将于年底或明年年初开始对本系统、部属单位开展自查自纠的情况进行评估验收。

在国土部进行治理商业贿赂的同时，建设部、银监会等多个部门都在开展相关工作。这对房地产市场的净化，起到了重要作用。

调控手段日趋市场化

从近期的一系列调控手法来看，今年的调控政策与往年有重大的区别，调控手段日趋市场化、细化。从北京市在经济适用房政策上的变化就可略见端倪。

11月9日，北京市建委发布消息，北京今后将对新建经济适用房进行封闭运作，不得上市交易，确需上市的由政府按原价收购。距此6天前，北京市规划委正式发布的住房规划，则取消了关于经济适用房回购的相关条款。9月30日，该规划的公示稿里，还提出将酝酿“回购制度”。

有人士对记者表示，此前的经济适用房政策在执行过程中存在一些不足之处，作为“准商品房”出售的经济适用房，目前基本上不能满足其“保障中低收入人群住房需求”，而成为事实上拆迁户的回迁房、刚刚步入工作岗位的年轻人的周转房和腾空城中住宅归子女使用，而购买经济适用房作为养老使用的养老房。

另有学者对记者表示，目前经济适用房被人诟病的原因，就在于没有达到保障性质的政策性商品住房效果。在美国，政府手中的房源占到15%左右，这部分面向低收入人群的廉租房，起到了很好的保障作用，新加坡等国，政府手中也持有大量的房源。按照新的办法，政府如能回购，使得居住者和政府之间建立一种互动机制，从而使公共资源的属性可以被反复使用。

以二战后的英国为例，当时工业化加速，城市需要大量廉价劳动力的持续供应，而低收入者又需要他们可以负担的住宅，银行的资金又需要寻求优质的项目。在这样的情况下，英国政府承担了可负担住宅供给的责任，采取的办法是先出租、后出售，即政府先将银行的资金借贷出来，变成不动产，租给低收入者，让他们以较低的成本参与经济活动，待家底殷实之后，在撒*尔时代再将这些公共住宅大规模私有化，收回建设投资。

该学者表示，通过北京市经济适用房政策的变化，可以看见调控手段日趋市场化。

税控成为重点问题

近期调控的一大特点就是税务稽查成为一大热点。北京市地税局11月17日下发通知，自2006年1月1日起，房地产开发企业将一律实行查账征收方式征缴企业所得税。

不久前，财政部发布的一则公告称，目前部分房地产企业会计信息失真较为严重。在抽查的39户房企中，共查出资产不实93亿元，收入不实84亿元，利润不实33亿元，会计报表反映的平均销售利润率仅为12.22%，而实际利润率却高达26.70%，隐瞒利润超过一半，部分房产企业刻意隐瞒的利润率高达57%.财政部的这种表态是以往极为罕见的，该消息的公布实际上蕴涵着一定的政策导向意义。

11月17日，北京市地税局下发“补充通知”，该“通知”指出，房地产开发企业所得税自2006年1月1日起，由定率征收方式改为查账征收方式。查账征收的计算公式是根据企业申报的收入减去成本算出利润后，乘以相应的税率33%，算出应纳税金。其申请的数据须获税务机关审核。

据了解，房企所得税是以年度进行结算的。此前采用的是定率征收，主要是开发商在一个项目销售前，地税局根据开发商上报的项目相关费用测算其获利水平，确定其应税所得率，然后根据测定的售房收入乘以应税所得率得出企业利润，再乘以相应税率(33%)，算出应纳税金。在项目开发结束后，再根据项目的实际获利水平进行多退少补。按照规定，房地产开发企业的应税所得率为10%-20%之间。同时，北京税务部门正在掀起一场针对开发商的税检风暴。据悉，这次检查是不同区域税务部门换查，其中重点对房地产企业营业税、企业所得税等七项税收进行严密的检查。这场税务风暴，不只针对北京地区的房地产企业，上海的不少房地产企业已经接受过税务部门的税检了。

从各个环节来看，经过越来越细化、市场化、公开化的手段调控，笼罩在房地产业的神秘光环正逐渐退去，包括从拿地到开发再到销售等环节正在逐渐透明化。