何海红律师:多重买卖合同买受人该怎样救济(2023已更新(今日/中国法制报道)

违约责任处于核心地位。从宏观上看，正是因为违约责任的存在，合同秩序才得以顺畅、高效、有序地运行和发展。整个社会的经济秩序才可能正常流转，合同的社会价值目标才能得以实现。从微观上看，《合同法》保护当事人合法权益的基本目的，正是通过违约责任来最终保障。因此说，《合同法》若无违约责任的规定，则依法成立的合同将难以保障履行，市场交易秩序将混乱不堪。在多重买卖情形下，标的物的所有权只能有一个买受人取得，其他未取得该标的物所有权的买受人可以援用合同法关于违约责任的规定来维护自身合法权益。具体而言：(一)追究出卖人违约责任多重买卖情形下，由于各个均为有效合同，故未取得标的物所有权的买受人完全可以依据有效合同来追究出卖人的违约责任。关于违约责任承担形式，《合同法》第107条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

1、合同可否实际履行。

实际履行，也称强制履行、依约履行、继续履行，作为一种违约后的补救方式，实际履行是指一方违反合同时，另一方有权要求其依据合同的规定继续履行。继续履行作为违约救济的方式之一，一直为我国合同法律所确认。《合同法》第109条、第111条分别对金钱和非金钱债务两种情况中的实际履行作出了规定。实际履行作为违约补救方式具有其他方式所不能替代的重要作用，但这种补救方式在法律上的适用受到《合同法》第110条规定的限制，即法律上或者事实上不能履行、债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高、人在合理期限内未要求履行。《最高人民法院公报》在新-宇公司与冯*梅商铺买卖合同纠纷案中指出，当继续履行也不能实现合同目的时，就不应再将其作为判令违约方承担责任的方式。“履行费用过高”，可以根据履约成本是否超过各方所获利益来进行判断。当违约方继续履约所需的财力、物力超过合同双方基于所能获得的利益时，应该允许违约方解除合同，用赔偿损失来代替继续履行。在本案中，如果让新-宇公司继续履行合同，则新-宇公司必须以其6万余平方米的建筑面积来为冯*梅的22.50平方米商铺提供服务，支付的履行费用过高;而在6万余平方米已失去经商环境和氛围的建筑中经营22.50平方米的商铺，事实上也达不到冯*梅要求继续履行合同的目的。一审衡平双方当事人利益，判决解除商铺买卖合同，符合法律规定，是正确的。冯*梅关于继续履行合同的上诉理由，不能成立。本案的裁判意见表明，有违约行为的一方当事人请求解除合同，没有违约行为的另一方当事人要求继续履行合同，当违约方继续履约所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益，合同已不具备继续履行的条件时，为衡平双方当事人利益，可以允许违约方解除合同，但必须由违约方向对方承担赔偿责任，以保证对方当事人的现实既得利益不因合同解除而减少。

2、赔偿损失的确定。赔偿损失，是违约责任中的一种重要形式。

赔偿损失，根据不同的划分标准可分为：约定赔偿损失和法定赔偿损失;信赖利益与期待利益;直接损失和间接损失。因此，在违约损害赔偿方面，合同法确立的是完全赔偿原则，包括积极损失的赔偿和可得利益的赔偿。积极损失是当事人现有财产的损失，包括为准备履行合同义务支出的费用、守约方应得到的与其实际得到的履行之间的价值差额、守约方采取补救措施以及因违约造成的其他财产损失。可得利益损失是指在合同得到履行后，当事人利用合同标的从事生产经营可以获得的利益的丧失，通常包括生产利润损失、经营利润损失、转售利润损失等。之所以在积极损失之外还要赔偿可得利益损失，是因为如果只赔偿积极损失而不赔偿可得利益损失，就只能使守约方的利益恢复到合同订立前的状态，对守约方不公平，而且也纵容了违约方。人民法院在计算和认定可得利益损失时，应当综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等，从非违约方主张的可得利益赔偿总额中扣除违约方不可预见的损失、非违约方不当扩大的损失、非违约方因违约获得的利益、非违约方亦有过失所造成的损失以及必要的交易成本。存在合同法第113条第2款规定的欺诈经营、合同法第114条第1款规定的当事人约定损害赔偿的计算方法以及因违约导致人身伤亡、精神损害等情形的，不宜适用可得利益损失赔偿规则总的说来，在具体案件中，确定可得利益损失赔偿额一般要经过如下步骤：

第一步，确定受害人的可得利益损失额，受损人对此负举证责任;

第二步，确定这些可得利益损失哪些是违约方在订约时可以预见的，对此法院可酌情裁量;

第三步，确定受损人对损失是否有过错，对此违约方负举证责任，如果受损人有过错，则应承担相应的责任;

第四步，确定受损人是否因违约而获有不当得利，如有，则应从损失中扣除;

第五步，确定受损人有没有采取合理措施减少损失，对此，违约方负举证责任;

第六步，考察受损人获取可得利益的能力和条件，确定合理的赔偿额，对此法院有自由裁量权。在实践中，一房多卖通常涉及标的物价格上涨的情况，出卖人签订买卖合同后房价看涨，遂以高于原合同价款的一定金额将房屋出售给后续买受人。第一个合同签订后房价上涨的部分，应当是第一个合同买受人在合同实际履行情形下的可得利益，但由于二次买卖而无法获得，在计算赔偿数额时应当考虑不能取得该标的物所有权的买受人的这一可得利益损失。至于差价的计算方式，一种是按照前后两个买卖合同约定的差价计算，这种计算方法考虑到可预见原则，但在标的物价格飞涨时难以充分保护非违约方的利益。该方法计算差价的时间点依据合同签订时约定的价格恐与立法规定不符;另一种方法是非违约方有权请求出卖方给付合同的价格和违约时标的物的公正的市场价格之间的差价，该方法计算差价的时间点是违约时标的物的市场价格，更符合《合同法》第113条的立法本意。值得注意的是，最高法院根据《》第49条和《合同法》第113条所确立的惩罚性赔偿原则精神，对中的某些出卖人恶意违约和欺诈的行为可有条件地适用惩罚性赔偿。《商品房买卖合同解释》第8条明确规定了商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，适用惩罚性赔偿责任，买受人除可请求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失外，还可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

3、支付违约金。《合同法》第114条等规定已经确定违约金具有“补偿和惩罚”双重性质，但系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而非旨在严厉惩罚违约方。违约方承担违约金责任应当具备以下条件：

(1)当事人一方违反合同的行为存在。只有在一方当事人违反合同的情况下，另一方当事人才能有权要求其支付违约金。当事人违反合同行为具有不同的形态，不履行、不适当履行、迟延履行等等，这些违约行为都导致违约金的支付。但如果合同当事人所约定的违约金仅限于某种违约行为的，则该种违约金责任适用于这种情况，如果没有发生这种行为，则无权要求对方支付违约金。

(2)有违约金责任的约定。我国《合同法》确定的违约金责任为约定违约金责任。违约金责任产生的前提条件是合同当事人之间必须有违约金责任的约定。如果合同当事人在合同中没有关于违约金责任的事先约定，当合同一方当事人违约时，另一方当事人无法要求违约方支付违约金。同时，合同当事人之间对违约金责任的约定必须是合法有效的，不合法或无效的违约金责任的约定，不产生违约金责任的适用效力。

(3)当事人违反合同行为不具有免责事由。我国《合同法》主要采用严格责任原则，合同当事人有违约行为，只要该行为不具有免责事由，合同违约方就应当承担违约责任。如果合同当事人的违约行为具有免责事由，合同违约方可以不承担包括违约金责任在内的违约责任。

4、对违约金责任的限制。为了体现公平、诚实信用原则，我国《合同法》对违约金责任作了必要的限制。

《合同法》第114条第2款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。例如，最高人民法院在审理**明总公司与**啤酒股份有限公司啤酒买卖合同纠纷案认为，违约金在合同法中主要体现为一种民事责任形式，因此，不能将违约金条款完全留待当事人约定，尤其是对数额过高的违约金条款，更是如此。如果任由当事人约定过高的违约金且以意思自治为由予以支持，在有些情况下，无异于鼓励当事人通过不正当的方式取得暴利，也可能促使一方为取得高额违约金数额进行调整，以维护民法的公平和诚实信用原则，并使违约方从高额且不合理的违约金责任的束缚中解脱出来。本案的裁判意见表明，违约金责任是以补偿性为主、惩罚性为辅的原则，因此，应当有所限制。审判实务中，关于认定违约金过高的标准亦是见解各异。有观点认为，应当参照合同的总标的。有观点认为，应参照合同未履行部分的标的。还有观点认为，应参照合同违约造成的损失额，诸此等等。《合同法解释(二)》第29条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第114条第2款规定的“过分高于造成的损失。”该条规定了认定违约金过高的标准。

该条规定的标准是以参考相关司法裁量重要因素为主，以一定的比例为辅构成的。主要标准是指该条第一款规定的标准，即以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素;所谓次要标准是指该条第二款，即当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定过分高于造成的损失。(二)请求变更或撤销合同或者请求确认买卖合同无效在买卖合同订立过程中，如果出卖人隐瞒其就同一标的物已经与其他人签订买卖合同或已办理登记或交付手续，便已构成欺诈，后续买受人可以依据《合同法》的有关规定请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销其与出卖人