宅基地如何审批？手续有哪些？临海出台农村宅基地管理办法

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临海市农村宅基地管理办法

为加强临海市农村宅基地管理，规范用地审批程序，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《浙江省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》、《农业农村部 自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发〔2019〕6号）、《浙江省农村住房建设管理办法》（浙江省人民政府令第367号）、《台州市人民政府办公室关于加强农村住房建设管理的通知》（台政办发〔2018〕29号）、《台州市传统村落保护和利用条例》等有关法律、法规和政策规定，结合本市实际，制订本办法。

第一章 总 则

第一条 全市范围内（列入城市立改套实施范围的行政村除外）新建、迁建、扩建、重建、析产和调剂农村宅基地的适用本办法。

本办法所称农村宅基地，是指本市范围内农村集体经济组织成员用于新建、迁建、扩建、重建、析产和调剂的住宅用地。凡新建、迁建、扩建、重建、析产和调剂住宅的，均应依法办理用地审批手续。

本办法所称农村集体经济组织成员的资格认定，以2016年6月30日户籍登记的农业人口进行确认。

第二条 农村集体经济组织成员一户只能拥有一处宅基地，宅基地审批原则上执行“一户一宅、限额用地、拆旧建新”。农村集体经济组织成员在全市范围内拥有的宅基地合计面积未超本办法规定限额标准的，视作符合“一户一宅”政策。

第三条 农村村民住宅用地，由镇人民政府（街道办事处）审核批准。镇人民政府（街道办事处）负责做好农村宅基地审批和建房规划许可有关工作，以及城镇规划区外的违法建设查处工作。

市农业农村局负责农村宅基地改革和管理工作，建立健全宅基地分配、使用、流转、违法用地查处等管理制度，对违反农村宅基地管理法律、法规的行为进行监督检查；完善宅基地用地标准，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用；组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，及时将农民建房新增建设用地需求通报市自然资源和规划局。

市自然资源规划局负责国土空间规划、土地利用计划和规划许可等工作，在国土空间规划中统筹安排宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求，依法办理农用地转用审批和规划许可等相关手续。

市综合行政执法局负责城市、镇规划区内的违法建设查处工作。

市建设局负责指导农房设计、农村住房建设和安全及危房改造等工作。

村集体经济组织作为宅基地所有权主体，应积极做好村民自治管理工作。

第二章 规划和利用

第四条 农村集体经济组织成员建造住宅应当符合国土空间规划、专项规划、详细规划和村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制国土空间规划、专项规划、详细规划和村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件，保障农村村民实现户有所居。

农村集体经济组织成员建造住宅以家庭人口数安排建房的，立地式住宅层数原则上不超过三层（对接驳在按规划部分房屋已建成的，原则上可按原规划条件实施），檐口高度（指室外地坪到建筑檐口高度）不超过11.5米，建筑总高度（指室外地坪到建筑最高点，包括屋顶、楼梯间等）不超过14.5米。处在低洼等易受洪水浸淹的建设规划范围内，可以根据水位数据情况增加室内地坪标高或增设架空层（高度不超过2.2米），增加部分不计入建筑控制总高度。

城镇规划区范围内道路宽度20米以上（含20米）的临街地段按经批准街景规划实施建设。

第五条 农村宅基地建设应当坚持规划先行、节约集约用地理念，优化单体设计方案、实行统一规划、统一设计、统一建设、统一配套、统一管理。

鼓励立改套建设范围外村庄积极向空中发展，建设小高层或高层的套式住宅；鼓励多个行政村迁并建成一定规模的住宅小区。

第六条 农村集体经济组织成员建造住宅所使用的土地属于集体所有，个人只有使用权。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让宅基地。

城镇规划区内的或因实施重点项目异地安置的，集体土地需要依法征用为国有土地的，可以行政划拨方式供地。农村集体经济组织成员以行政划拨取得的住宅用地发生转让的，应依法办理出让手续，按基准地价的40％补交土地出让金；住宅用地发生转让后，其转让的宅基地面积仍计入转让方限额面积。

第三章 宅基地申请标准

第七条 农村集体经济组织成员每户宅基地原则上以间为单位安排：1-2人的小户安排1间，建筑占地（垂直投影）面积限额50㎡；3—6人的中户安排2间，建筑占地（垂直投影）面积限额100㎡；7人以上（含7人）的大户安排建筑占地（垂直投影）面积限额125㎡。在村庄规划编制时，鼓励农村建房多样化、个性化，保护传统风貌格局，原则上应同时上报建筑单体设计方案（对接驳在按规划部分房屋已建成的，原则上可按原规划条件实施）。

第八条 农村集体经济组织成员在规划小区建造套式住宅的，按以下标准：

（一）建造多层（六层及以下）住宅的：小户建筑面积160㎡以下，中户建筑面积320㎡以下，大户建筑面积400㎡以下；

（二）建造小高层（七至十二层）住宅的：小户建筑面积190㎡以下，中户建筑面积380㎡以下，大户建筑面积475㎡以下；

（三）建造高层（十三层以上）住宅的：小户建筑面积220㎡以下，中户建筑面积440㎡以下，大户建筑面积550㎡以下。

（四）已有立地式住宅但限额有剩余的，户宅基地限额剩余土地面积在20㎡以上的（含20㎡），应安置建筑总面积=限额安置建筑总面积×（1-现有房屋宅基地面积/户宅基地限额面积）；限额剩余土地面积在20㎡以下的不作安置。户宅基地限额面积标准：小户50㎡，中户100㎡，大户125㎡。

第九条 行政村实行旧村改造以套式住宅安置的，应拟定建房实施细则，划定套式住宅安置范围，经所在镇人民政府（街道办事处）签署意见后，报市人民政府批准。

第四章 宅基地申请条件

第十条 农村集体经济组织成员以户为单位申请宅基地建房。户内有效人口按以下规定计算：

（一）农村集体经济组织成员及与其具有合法婚姻关系落户的社员和所育子女及依法收养落户的子女计入申请建房人口数。

（二）本集体经济组织成员的独生子女，已领取《独生子女父母光荣证》可按2人计算，一户多代领取《独生子女父母光荣证》的按一代计算。

（三）违反原《浙江省人口与计划生育条例》等有关规定，未满18周岁的超生子女，但符合2016年1月14日修订的《浙江省人口与计划生育条例》生育政策，可计入申请建房人口数。违反2016年1月14日修订的《浙江省人口与计划生育条例》的超生子女须达到18周岁并按规定缴纳社会抚养费才可以计入申请建房人口数。

（四）原籍在建房所在村的现役军人（军官除外）、在校（包括大、中专院校）学生、服刑人员，可计入申请建房人口数。

（五）在建房所在村有户籍记载，曾办理过征地农转非、蓝印户口的，且口粮自理和自谋职业的，未享受过保障性、福利性住房政策的，可计入申请建房人口数。

（六）非本集体经济组织成员但在建房所在村尚有合法房屋的，因实施村庄和集镇规划需要，拆除所有老屋后，可参照小户限额标准建房（父母房屋分家析产参照执行）。

（七）家庭中有两个及以上儿子的，其中年满22周岁以上的可以单独立户；分户时应当落实好父母、老人的住房问题，凭赡养协议落实在一个赡养户，不能灵活挂靠、重复申报，不得要求老人单独立户申请住房用地。

（八）年龄在35周岁以上（含35周岁）的未婚大龄女性（不包括离异女性），可单独立户审批。年龄在35周岁以下的，应在与父母拼户的兄弟家庭计算人口数。

（九）离婚未满5周年且双方均未再婚的，按离婚前的户限额标准执行；离婚满5周年的或离婚未满5周年但一方再婚满2周年的、或再婚未满2周年已生育小孩的，按新组成家庭申请宅基地。

（十）其他政策法规规定可计申请建房人口的按规定计入申请建房人口数。

（十一）渔户在原籍村有土地可用于建房的，参照村民申请农村宅基地政策执行。

（十二）户籍尚在建房所在村的行政、事业单位在编人员及退休人员不计入申请建房人口数。已享受房改房、经济适用房、住房补贴等住房优惠政策的人员，不予计算安置家庭人口数。

第十一条 有下列情形之一的，其宅基地申请不予批准：

（一）宅基地建筑占地面积已达到规定限额标准再申请新宅基地的（但为实施村庄和集镇规划进行旧村改造经所在村集体经济组织成员代表会议同意的除外）；

（二）出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的（但本村内在符合村庄集镇规划的前提下，经批准同意调剂给缺房户的除外）；

（三）以所有家庭成员作为一户申请批准宅基地后，不具备分户条件而以分户为由申请宅基地的；

（四）子女分户，原有宅基建筑占地面积已达到分户后各户限额标准总和的。

第十二条 60周岁以上职工、军人和其他人员，回乡落户申请建造住宅用地的，应当经建房所在村集体经济组织成员代表同意落户后，持夫妻双方所在单位或者原户口所在地不动产登记部门出具的无住房证明材料，其宅基地建筑占地面积按照小户标准执行。

回乡定居的华侨、台港澳同胞、外籍华人申请在祖籍地建造住宅的，经公安部门批准回乡定居落户后，其宅基地建筑占地面积按照小户标准执行。

第十三条 鼓励农村空闲宅基地退出，实施建设用地复垦和城乡建设用地增减挂钩制度，有利于村庄、中心村、中心镇建设规划集聚的，允许高山移民村、规划撤并村、地质灾害搬迁村、海岛村（撤并前）等农村集体经济组织成员带退宅还耕指标移居，经安置地所在村村集体经济组织成员代表会议同意，可使用本村以外的集体土地或国有土地，按安置所在地集体经济组织成员资格报批。其他类型的移居可按以下方式办理：

（一）按户籍管理规定，经迁入地和迁出地村、镇同意，办理户口迁移手续，将建房户全部户口迁至建房所在地的村、镇；

（二）将规划建房的集体所有土地依法征为国有土地后，以划拨方式供地；

（三）集体土地所有权实行调换的，由调换双方协商提出调换方案并签订协议，经镇人民政府（街道办事处）签署确认意见，报市人民政府批准。

农村集体经济组织成员移居后原有宅基地由村集体全部收回，并不得在原居住地再以任何形式新批宅基地。

第五章 审批程序

第十四条 农村宅基地审批程序：

（一）农村宅基地审批以户为单位，以户主为代表，向户口所在地村集体经济组织提出宅基地和建房（规划许可）书面申请；

（二）符合建房条件的，应经村集体经济组织成员代表会议或经村集体经济组织成员代表会议授权的村两委集体研究同意后安排宅基地，须有应到人数的三分之二以上同意并形成会议纪要，并在村务公开栏予以公示；公示7天期满无异议或经核实异议不成立的，由村集体经济组织签署意见，报送镇人民政府（街道办事处）；

（三）镇人民政府（街道办事处）接到申请材料后，实行农村宅基地用地建房联审联办制度。农业农村部门负责审查申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、宅基地和建房（规划许可）申请是否经过村集体经济组织审核公示等；自然资源规划部门负责审查用地建房是否符合国土空间规划、用途管制要求，其中涉及占用农用地审查是否已办理农用地转用审批手续；镇人民政府（街道办事处）应及时受理审查建房申请材料，对符合建房条件的建房户出具受理通知书，并向社会公示，公示10天期满无异议的或经核实异议不成立的，核发规划许可证；

（四）镇人民政府（街道办事处）及农业农村部门督促建房户拆除应拆的老屋，经验收后，由镇人民政府（街道办事处）审批；审批后，颁发宅基地批准文件，并及时向社会公告审批结果；

（五）镇人民政府（街道办事处）分别将相关材料报市农业农村局和市自然资源规划局备案。

第十五条 农村宅基地涉及使用农用地的，按照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条规定，依法先行办理农用地转用审批手续。

第十六条 农村集体经济组织成员建造住宅用地应按规定缴纳有关税费；行政村建设使用集体所有土地实行旧村改造以套式住宅安置的，参照立地式村民建房标准收费；套式住宅安置征收国有的，参照城中村改造有关标准收费。

第十七条 住宅建设竣工验收后，土地使用者应依法申请不动产登记。集体土地上的的不动产权登记信息不纳入计税商品房套数和限购套数。

第十八条 农村集体经济组织成员建造住宅用地应在取得批准建房文件之日起一年内开工建设。因特殊原因无法按期开工的，经原批准机关同意可适当延长，但最长不得超过一年。未申请延期或逾期不开工建设的，村集体可申请报原批准机关批准，收回土地使用权，撤销批文。

第六章 监督和管理

第十九条 农村集体经济组织成员建造住宅应严格按照批准文件规定的建房宅基建筑占地面积、位置进行施工。超面积建房、移位建房的按违法用地和违法建设处理。驻村干部和村集体经济组织主要负责人为监督和管理的第一责任人。

第二十条 农村集体经济组织成员建造住宅应严格执行镇（街道）、农业农村、自然资源规划、综合行政执法、测绘、村民委员会“六单位四到场”制度，实行批后监管挂牌公示制度。

第二十一条 各村集体经济组织应兼顾公序良俗，根据本村实际制定有农村宅基地自治管理内容的村规民约。农村集体经济组织成员申请审批宅基地时，原有房屋应按本办法规定处置到位。

（一）分家析产：分家后对共有房屋进行合理析产的，应依法办理不动产权转移登记；析产的宅基地限额应控制在应建户限额标准以内；原宅基地户内人口出嫁（或出赘），其享受的原宅基地使用权自动灭失；

（二）住房继承：分家析产协议明确房屋归属、父母（或老人）居住安排的，户内父母（或老人）亡故后，其亡故前享有的宅基地使用权自动灭失，不发生继承关系；户内人口权消亡的由户外相关利益关系人办理继承手续；

（三）住房拆除：农村集体经济组织成员易地建造住宅的，在批准新占用宅基地前应自行拆除原有住房，将原产权证书予以注销，宅基地退回村集体；

（四）住房调剂：在符合“一户一宅、限额标准”的前提下，允许经村两委同意将申请建房户原合法的房屋调剂给本村符合建房条件的其他村民，按非交易性办理不动产权转移登记；其调剂的宅基地限额应控制在应建户限额标准以内；

（五）住房保留：原宅基地属规划保留屋，符合村镇规划的，经村集体经济组织同意，在不超限额的前提下，可以予以保留（中户和大户原己按规划批建一间面积超50平方米的，按50平方米折算）；

（六）收归集体：历史文化名村、传统村落核心保护区内的房屋，村庄内具有历史价值的列入文保建筑、历史建筑等具有相关等级的保护名录的房屋，历史文化名城、名镇保护规划内列入保护对象的房屋，或具有历史价值需综合保护的经相关行政主管部门确认后确需保护的房屋，可收归集体所有。由原使用权人与村集体经济组织签订协议后，其宅基地和房屋由村集体经济组织收回，不动产权转移登记到村集体经济组织名下（或者征收为国有等进行重点保护）。村集体经济组织不得将收回的宅基地和房屋转让给原使用权人。

第二十二条 在实施城市（建制镇）总体规划需成片改造时，农村住房需要拆迁的，被拆除的建筑物按拆迁补偿规定给予补偿，拆除房屋的宅基地依法收回。被拆迁农村集体经济组织成员符合建房申请条件的，按本办法第七条、第八条规定的每户宅基地用地限额标准安排。

第二十三条 买卖或者以买卖房屋等其他形式非法转让宅基地的，由市自然资源规划局没收违法所得；对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状；对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款。

第七章 法律责任

第二十四条 农村集体经济组织成员未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由原批准机关依法撤销建房批文；由市农业农村局责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。超过限额标准，多占的土地以非法占用土地论处。

未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由市综合行政执法局责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。

未取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定建设的，由镇人民政府（街道办事处）责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，依法予以拆除。

第二十五条 当事人对镇人民政府（街道办事处）、农业农村局、自然资源规划局、综合行政执法局等行政主管部门等所作具体行政行为不服的，可依法申请行政复议或向人民法院提起行政诉讼。

第二十六条 国家工作人员在建房申请审查、审核和审批过程中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，按照干部管理权限依法依规给予行政处分；构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。

第八章 附 则

第二十七条 本市以前下发的有关农村宅基地的规定与本办法相抵触的，以本办法为准。本办法与上级法律法规有抵触的，以上级法律法规规定为准。