法评自然资源部“宅基地使用权可由城镇户籍子女继承办证”意见

原创：张茂荣信荣团队首席律师、房地产争议解决专家

主攻：房地产、小产权房纠纷，涉房家事，城市更新等

2020年9月9日自然资源部官网公布《对十三届全国人大三次会议第3226号建议的答复》，其中第六条“关于农村宅基地使用权登记问题”，因表示农村宅基地可由城镇子女继承办证，被广为流传炒作并上热搜，原文如下：

关于农村宅基地使用权登记问题。农民的宅基地使用权可以依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记。根据《继承法》规定，被继承人的房屋作为其遗产由继承人继承，按照房地一体原则，继承人继承取得房屋房屋所有权和宅基地使用权，农村宅基地不能被单独继承。《不动产登记操作规范（试行）》明确规定，非本农村集体经济组织成员（含城镇居民），因继承房屋占用宅基地的，可按相关规定办理确权登记，在不动产登记簿及证书附记栏注记“该权利人为本农民集体经济组织原成员住宅的合法继承人”。

近日，深圳新闻网就此采访笔者观点，因影响面广，遂整理采访观点如下以飨读者：

1、客观地说，自然资源部的该答复意见存在被媒体过度放大、被市民误为新规的情况。

房子不是空中楼阁，建设必须占用土地，“房随地走，地随房走，房地合一”是房地产流转过程中一贯遵守的原则，过去是，现在是，将来也是。

具体到农村宅基地使用权，虽具有特定身份属性，但也必须和其上盖房屋所有权权利合一。

农村房屋权利人死亡后，该房屋属于其合法遗产范围，按《继承法》规定，无论继承人是农村还是城镇户口，均享有继承权，而继承房屋后，房屋所占土地使用权——农村宅基地使用权权利自然随房屋权利转移到继承人名下，这是自然而然、顺理成章的事。

2、过往行政法规、司法实践也都是按城镇居民继承农村房屋随之继承农村宅基地使用权执行的。

早在2016年5月30日，国土资源部发布的国土资规20166号文件《不动产登记操作规范（试行）》第10.3“转移登记”项下：

第10.3.2“申请主体”部分即明确规定“宅基地使用权及房屋所有权转移登记应当由双方共同申请。因继承房屋以及人民法院、仲裁委员会生效法律文书等取得宅基地使用权及房屋所有权的，可由权利人单方申请”，意即继承房屋取得宅基地使用权，可以由权利人即继承人单方申请，而不论继承人身份是农村户口还是城镇户口。

第10.3.4“审查要点”项下“不动产登记机构在审核过程中应注意以下要点”第1条规定“受让方为本集体经济组织的成员且符合宅基地申请条件，但因继承房屋以及人民法院、仲裁委员会的生效法律文书等导致宅基地使用权及房屋所有权发生转移的除外”，更是进一步明确了继承房屋可以不受受让方为本集体经济组织成员且符合宅基地申请条件的限制。

就城镇居民因继承房屋而继承农村宅基地使用权登记事项，在第10.3.5处规定“已拥有一处宅基地的本集体经济组织成员、非集体经济组织成员的农村或城镇居民，因继承取得宅基地使用权及房屋所有权的，在不动产权属证书附记栏记载该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人”

司法实践处理农村宅基地上房屋继承纠纷案件，也是遵循上述规定执行的。

换言之，该答复意见并无任何新意！

3、农村宅地基虽然可以随同地上房屋由城镇居民继承，但与城镇商品房继承还是存在本质区别。

理论上说，如果房屋倒塌灭失导致有地无房，则因宅基地使用权不是城镇建设用地，城镇居民不是宅基地使用权法定主体，理论上说城镇居民身份的继承人无法通过审批使用宅基地重建房屋，而城镇建设用地则可能通过审批重建。

4、引发舆论关注的原因在于我国农村尚未完成“不动产统一登记”。

既然“房地权利合一”，宅基地使用权人和地上房屋所有权人必须统一，所以应当房地一本证，没有必要施行“两证”制——一个土地使用权证和一个房屋所有权证，相信未来这种误解会随之消失。

后记：

笔者已经不止一次发现，只要涉及房地产，哪怕是丝毫的风吹草动，甚至一个不负责任自媒体的捕风捉影，都会引发房地产市场的蝴蝶效应——像南美洲亚马逊河流域热带雨林中的蝴蝶一样，扇动翅膀，引发美国得克萨斯州的一场龙卷风，从中可以看出中国老百姓对中国房地关注度之高，每一个楼市政策都时刻影响着老百姓的起居生活，所以建议政府部门“谨言慎行”，建议自媒体“少点标题党”！