沛县沛城镇村镇建设开发有限公司与燕超元地役权纠纷上诉案

 　　沛县沛城镇村镇建设开发有限公司与燕超元地役权纠纷上诉案

　　江苏省徐州市中级人民法院

　　民事判决书

　　(2012)徐民终字第710号

　　上诉人(原审被告)沛县沛城镇村镇建设开发有限公司。

　　法定代表人胥国庆，经理。

　　委托代理人高佳林。

　　委托代理人尹超。

　　被上诉人(原审原告)燕超元。

　　委托代理人李强，江苏竞自由律师事务所律师。

　　原审第三人王书权。

　　上诉人沛县沛城镇村镇建设开发有限公司(以下简称开发公司)因与被上诉人燕超元、原审第三人王书权地役权纠纷一案，不服江苏省沛县人民法院(2010)沛民初字第0693号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年3月26日立案受理后，依法组成合议庭，于2012年5月3日对本案进行了公开开庭审理。上诉人开发公司的法定代表人胥国庆、委托代理人高佳林、尹超，被上诉人燕超元及其委托代理人李强到庭参加诉讼，原审第三人王书权经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原审法院查明：一、开发公司负责香城怡园小区(沛县规划局对过)拆迁、安置、建设工作。2005年7月26日，开发公司出具“授权委托书”一份，载明：“授权委托书 关于规划局对过2002年度拆迁安置建设工程拖到至今，现已成难题，拆迁户上告到省市，引起上级领导高度重视，一至(应为‘致’)认为规划局对过的拆迁、安置、建设工作必须继续进行，为此镇委把这项工作转交到本公司，经公司研究决定：由孟召明副经理全权负责这项工作，胥国庆、张宏春为工作人员，直到工程完毕，安置就绪为准。介时可独立核算自负盈亏，本公司不担负该项目引起的任何经济责任，特此授权委托。沛县沛城镇村镇建设开发有限公司(印章)

　　法人：任永堂(印章)　2005年7月26日。”

　　二、2007年1月28日，孟召明与燕超元签订协议书一份，载明：“协议书　甲方：沛县村镇建设开发有限公司　乙方：燕超元　因甲方开发香城路一期商品楼房，距离乙方平房住宅只有3.3米，可能导致乙方房体开裂并影响乙方采光。甲方本着公平的原则，经与乙方协商同意，达成如下协议：为保证乙方的正常生活，甲方承诺以一期开发建设的二号住宅楼西单元一层一套住房产权补偿给乙方，并负责为乙方办理房产证;乙方同意甲方在其距离平房住宅3.3米施工建设。如甲方不能兑现本承诺，对乙方造成的侵权及损失由甲方负责。本协议一式三份，甲、乙双方各执一份，县规划局一份。甲乙双方签字盖章后生效。甲方：孟召明(签字捺印)

　　乙方：燕超元　二00七年元月二十八日。”

　　三、2007年2月2日，开发公司与孟召明签订认购协议，约定孟召明认购开发公司座落于香城路商品房2号楼西单元102室，抵付孟召明工程款。

　　四、2006年2月26日，开发公司与王书权签订房屋拆迁补偿安置协议，约定拆除王书权的房屋补偿给王书权45261.50元并安置2#楼3单元一层102室住房一套，开发公司城区项目部在该协议落款处拆迁单位栏加盖了印章，孟召明签字捺印，王书权在被拆迁人处签字捺印，落款日期为2006年2月26日。

　　五、2009年1月15日，开发公司与王书权签订认购协议，约定王书权认购开发公司座落于香城路商品房2号楼3单元102室，房款为19万元，同日，王书权向开发公司交纳了19万元房款。自2009年6月10日至今，香城怡园小区2号楼3单元102室由王书权占有使用。

　　六、2011年11月16日，原审法院对沛县规划局苗局长进行调查，其称按照当时的规划要求，香城怡园小区3号楼与燕超元的房屋间距应不小于6米，在孟召明与燕超元签订协议后，规划局才设计了规划图，规划图设计的3号楼西墙与燕超元房屋间距为3.51米。经翻阅香城怡园小区规划设计相关档案，该档案中存有孟召明与燕超元签订的协议(与燕超元提供的证据1协议一致)，香城怡园小区规划设计图显示3号楼与燕超元房屋间距为3.51米。

　　燕超元诉至原审法院，要求开发公司交付香城怡园小区二号楼西单元一层102室或给付19万元，并支付利息(从2010年6月10日起按银行同期贷款利率计算至实际给付之日)。

　　原审法院认为,

　　一、关于本案案由。开发公司与燕超元签订的协议应为双方对地役权进行的约定即地役权合同，开发公司为地役权人，燕超元为地役人，双方因履行地役权合同发生的纠纷应为地役权纠纷，故本案案由应为地役权纠纷。

　　二、关于开发公司与燕超元之间的地役权合同是否有效问题。孟召明作为开发公司负责沛县香城怡园小区(沛县规划局对过)的拆迁、安置、建设的受托人，有权处理与该小区建设设计规划有关的事项，其代表开发公司与燕超元签订的协议在授权范围之内，孟召明的行为应视为履行委托事项的职务行为。通过对规划部门相关人员的询问，根据《江苏省城市规划管理技术规定》第3.1.8条、《建筑设计防火规范》5.2.1条的规定，香城怡园小区3号楼与燕超元的房屋间距应不小于6米，在被告与原告燕超元关于房屋间距达成协议后，规划部门才进行了具体设计，因此双方之间签订的地役权合同不违反法律规定，是双方真实意思表示，开发公司应按照合同履行约定的义务。开发公司抗辩该协议是燕超元乘人之危，被迫签订，且协议显失公平，未提供证据予以证明;开发公司在本案审理过程中提出“反诉”要求撤销双方签订的协议，经审查后认为该项请求系一种抗辩意见，在本案中对该抗辩一并审查，不作为单独的反诉处理，且该撤销权开发公司未在法律规定的期限内行使，对该项抗辩不予支持。又因第三人王书权已实际占有、使用该房屋，且已支付合理对价，第三人王书权占有该房屋应为善意并无过错，因此燕超元要求开发公司交付房屋的请求不能得到支持，其要求被告赔偿房屋相应价款19万元，不超过开发公司签订协议时预见到或者应当预见到的因违反协议可能造成的损失，应予支持;燕超元要求自2010年6月10日即第三人上房时开始按照银行同期贷款利率计算利息损失不违反法律规定，予以支持。

　　综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十六条、第一百五十七条，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十七条之规定，判决：沛县沛城镇村镇建设开发有限公司于本判决生效后十日内给付燕超元款19万元并支付利息(利息以19万元为本金，自2010年6月10日按照银行同期贷款利率计算至判决给付之日)。案件受理费4100元，由沛县沛城镇村镇建设开发有限公司负担;财产保全费1270元，由燕超元负担。

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　　上诉人开发公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、开发公司从未委托孟召明参与本案一审诉讼，孟召明提供的授权委托书系改动、伪造，甚至王家朋的授权委托书与上诉人交付的授权委托书也不相同。由于孟召明未得到开发公司授权，故其陈述开发公司不予认可，而一审依据的就是孟召明的陈述，因而一审认定的事实不能成立。2、孟召明与燕超元于2007年1月28日签订的协议书，并没有开发公司签章;对2005年7月26日的授权委托书，开发公司未见过原件，真实性不能认可，且授权委托书上记载“本公司不担负该项目引起的任何经济责任”字样，即燕超元知道其与孟召明签订的材料与开发公司无关。3、燕超元没有任何损失。综上，请求撤销一审判决，依法改判或发回重审。

　　被上诉人燕超元答辩称：1、一审法院开庭三次，每次开庭都是用传票通知上诉人，且上诉人的代理人王家朋均参加诉讼，而上诉人认可王家朋的代理权限，因此孟召明作为代理人参加诉讼得到开发公司授权。2、上诉人与被上诉人签订的补偿协议是为了改变规划而签订，当时该协议也在规划局备案，规划局是根据该协议的签订而规划的，是上诉人在距离被上诉人房屋3.3米处进行施工建设，盖了一个单元，因此上诉人在此前提下补偿被上诉人一套住房，因而上诉人称其不知情是不存在的。3、在距离被上诉人3.3米处建房已给被上诉人带来严重损失，影响被上诉人的通风、采光，按规定应当是距离被上诉人房屋6米处才能施工，现在被上诉人房屋因为上诉人房屋地基下沉，导致墙体处开裂，因此上诉人按照协议赔偿被上诉人一套房屋符合双方约定。又因上诉人将该房另行出售，应当赔偿被上诉人的损失，一审法院判决正确。综上，一审认定事实清楚、适用法律正确，上诉人的上诉没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。

　　经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：孟召明与燕超元2007年1月28日签订的协议是否有效，开发公司应否履行该协议约定的义务。

　　二审期间，被上诉人燕超元提供沛县规划局于2012年5月2日出具的说明一份、照片16张，以证明沛县规划局根据本案双方当事人签订的协议进行规划，与原审法院对沛县规划局苗局长的调查相互印证，照片证明被上诉人现在的房屋已经开裂、地基下沉。上诉人开发公司质证认为：对沛县规划局说明的真实性无异议，但认为该说明依据的协议书只有孟召明的签字和手印，没有上诉人签章，不认可燕超元的证明目的，对照片的真实性无异议，房屋开裂确实存在。本院认为，对沛县规划局的说明，开发公司认可其真实性，本院对其真实性予以确认;对16张照片，开发公司认可其真实性，认可房屋确实存在开裂，故对16张照片的真实性及证明目的予以确认，据此认定燕超元所有的靠近香城怡园小区的房屋存在开裂现象。

　　上诉人开发公司未提交证据。

　　本院二审查明的其他事实与原审查明事实一致。

　　本院认为，关于孟召明与燕超元2007年1月28日签订的协议，开发公司认为协议未有其签章，对其不生效力。本院认为，该协议系双方真实意思表示，对开发公司具有约束力：第一，开发公司负责香城怡园小区(沛县规划局对过)的拆迁、安置、建设工作，主要工作由其城区项目部开展，而孟召明作为该项目部的负责人，有权代表该公司处理与香城怡园小区的相关建设工作，而该小区与其他房屋之间的间距问题属于该小区建设工作的组成部分。第二，协议签订之时，即2007年1月28日，开发公司正在开发建设香城怡园小区，且通过沛县规划局出具的说明可以看出，开发公司正在开发建设的该小区与燕超元房屋之间的实际间距为3.51米，与《江苏省城市规划管理技术规定》所确定的间距不一致，因此，作为香城怡园小区的开发、建设方，开发公司从该协议中获得相应的利益，该协议的签订应当认定为燕超元让渡相关通风、采光、墙体开裂等权利后获得的相应对价。因此，该协议虽系孟召明与燕超元签订，但孟召明系履行职务行为，开发公司也从该协议中获得相应的利益，故该协议的约束对象应为开发公司和燕超元，在该协议合法有效的情况下，双方应按照协议履行相关义务。

　　此外，开发公司认为孟召明参与一审诉讼授权委托书的印章并非其公司印章，公安机关已经立案，依法应待刑事案件结束后再处理本案民事案件。本院认为，第一，开发公司虽陈述公安机关已经就孟召明授权委托书上的公司印章问题立案侦查，但至二审判决前，开发公司未提供公安机关立案侦查的相关证明材料;第二，开发公司在收到一审法院开庭传票时，孟召明与王家朋即作为开发公司的委托代理人共同参与了第一次、第二次开庭审理，王家朋和开发公司在一审期间并未就孟召明的代理问题提出过质疑。因此，本院对孟召明参与一审诉讼的代理权限予以确认，对开发公司要求暂停处理本案民事案件的主张不予支持。

　　综上，开发公司不能提供相关证据证明其上诉主张，其上诉请求缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费4100元，由上诉人沛县沛城镇村镇建设开发有限公司负担。

　　本判决为终审判决。

　　审　判　长　　王　松

　　代理审判员　　黄传宝

　　代理审判员　　周美来

　　二Ο一二年六月十九日

　　书　记　员　　赵　静

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