杨甲磊与毛永房屋租赁合同纠纷上诉案

 　　杨甲磊与毛永房屋租赁合同纠纷上诉案

　　江苏省徐州市中级人民法院

　　民事判决书

　　(2012)徐民终字第0691号

　　上诉人(原审原告)杨甲磊。

　　委托代理人武伟。

　　被上诉人(原审被告)毛永。

　　委托代理人张金山。

　　上诉人杨甲磊因与被上诉人毛永房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院(2011)云民初字第0967号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年3月20日受理后，依法组成合议庭，于2012年3月30日公开开庭审理了本案。上诉人杨甲磊及其委托代理人武伟，被上诉人毛永及其委托代理人张金山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原审法院查明，案外人张道友系本市民富园德政北路53号房屋所有权人。2010年5月1日，毛永与张道友签订房屋租赁合同，约定毛永以每月1100元的租金租赁上述房产，租赁期至2011年7月1日止。

　　2011年3月8日，杨甲磊和毛永签订转让协议，约定毛永将涉案房产转给杨甲磊，转让费3.7万元，杨甲磊于2011年3月8日将3万元付给毛永，余款0.7万元在2011年3月10日交付房产时一次付清，2011年3月10日至2011年4月30日的房租由毛永承担，毛永此前所签房屋租赁合同终止，未尽事宜由双方协商解决。协议签订后，原告支付给被告转让费3万元。

　　2011年3月8日，杨甲磊、毛永及房东张道友三方协商后，杨甲磊与张道友签订租赁合同(合同中显示的签订日期为2011年5月1日)，租赁期限为2011年5月1日至2013年4月30日，月租金1300元。

　　杨甲磊在与毛永签订转让协议后得知该房屋内曾经发生过死人事件，因杨甲磊欲租房经营美容院，其在得知此事后即向毛永表示不愿意受让、租赁该房产，并与毛永及房东张道友次联系。

　　另查明，2011年3月20日，杨甲磊向原审法院起诉，要求与张道友解除房屋租赁合同。后经法院主持调解，双方解除该租赁合同。

　　一审期间，毛永陈述其在租赁期间经营水果生意，其主张在经营期间对涉案房屋进行了简单装修，并因此投入数千元，但杨甲磊对此不予认可。毛永还主张其在承租该房产时亦向上一承租人支付了转让费1.98万元，并提供了上一承租人出具的收条，收条内容为“今收到毛永民富园53号门面房转让费1.98万元，其中包括保鲜柜一个、收银机一台、部分货物、桌子一张、椅子一把、玻璃门、门牌、灯箱、饮水机”。杨甲磊对上述收条的真实性及关联性提出异议，并主张该转让费收条中显示包括了部分物品的转让，但毛永转让给杨甲磊的房产并无其他物品。毛永给杨甲磊出具的收到转让费收条中未涉及转让费的计算依据或标准，也未反映出有无相关物品的转让，毛永亦未提供其他证据证实。

　　一审期间，涉案房产所有权人张道友到庭作证称，其与毛永的合同到期前，毛永与其电话联系称不打算租房了，准备把房子交回并将店转出去，经其同意后，毛永把杨甲磊找到涉案房屋处，三方见面后，张道友与杨甲磊签订了新的租赁合同;但张道友同时称其对毛永与杨甲磊之间签订的转让费合同并不知情，对毛永与上一承租人间签订的转让合同亦不知情，房屋出租最终均是经其签订租赁合同。而对于房产中曾经发生过的死亡事件，张道友称事件发生在2000年，且并未向杨甲磊、毛永告知过;杨甲磊是在合同签订后两三天向其询问过死亡事件，后期双方发生纠纷后，毛永亦曾打电话询问该事。

　　原审法院认为，原告欲租赁房产开设美容院，其在与被告杨甲磊签订转让合同及与张道友签订租赁合同时对该房产中曾发生过的死人事件并不知情，原告在得知该情况后即与被告及张道友协商解除转让及租赁合同事宜，可以表明该房屋曾发生的死人事件对原告选择租赁房产欲从事美容行业的初衷产生极大的影响，此种影响亦与本地区风俗习惯相符合;因原告对该房产状况的不完全认识导致其作出有悖于初衷的选择。虽此种情形下，未必构成重大误解，但被告在租赁该房产未满一年的情况下不再租赁该房产并收取次承租人的转让费，而该转让费金额明显高出被告支付给上一承租人的数额;且被告支付给上一承租人的转让费系以接收了部分物品为主要理由而支付，而被告收取原告转让费过程中并无明确的对价;虽被告收取转让费有一定的租赁经营权基础，但较其支付给上一承租人的转让费数额并接收部分物品而言，被告未有明确对价而收取原告高额转让费，对于原告而言亦有失公平。鉴于原告已与房屋所有权人解除租赁关系，被告亦无法继续租赁该房产，即双方已无法恢复到签订转让合同前的租赁状态，法院综合考虑上述各情形，依据公平原则，对原告主张的撤销双方间转让合同的主张不予支持，但对双方间约定的转让费数额酌情予以变，由原告承担总转让费中的22200元，即被告退还原告转让费7800元。综上，原审法院判决如下：被告毛永于本判决生效后七日内返还给原告杨甲磊转让费7800元。

　　上诉人杨甲磊不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一审法院判决适用法律错误，理由如下：第一，本案转让合同对上诉人而言构成重大误解。第二，本案转让合同对上诉人而言显失公平。显失公平和第一条的重大误解均是合同法规定的撤销合同的法定事由，因此一审判决系适用法律错误。第三，本案转让合同合同目的无法实现。本案转让合同转让的标的是房产的租赁使用权，而2011年3月20日杨甲磊经法院调解已与房主张道友解除了房屋租赁合同，因此，本案转让合同目的无法实现，上诉人亦未使用一天诉争房产，但一审法院却依据公平原则，对上诉人主张的撤销合同主张不予支持，系适用法律错误。综上，请求二审法院依法改判。

　　被上诉人毛永答辩称：一审法院适用法律正确，上诉人的上诉理由不充分。1、本案不存在重大误解情形，上诉人提到的死人事件发生在2000年，是因为煤汽中毒在医院死亡，因此并不构成对上诉人的重大影响。2、被上诉人也不知道发生过这样的事件，在和上诉人交易的时候没有隐瞒这个信息。3、上诉人与被上诉人签订合同的时候，也并没有提到房屋是否出现过类似影响其经营的问题。4、即使认定发生过此事件，但距今达十二年之久，中间经过次的交易，人在此经营，上诉人重大误解的理由不能成立。5、显失公平不构成，上诉人默认协议是公平的，只是因为发生过死人事件。从被上诉人和上一个承租人的交易中可以看出，转让的是经营权，而不是以接收部分物品为交易目的，因此，本案转让合同并非显失公平。6、上诉人准备经营美容院，涉案房屋面积不符合国家的规定，因此，上诉人想撤销合同的真实理由并不是因为误解或显失公平。7、一审适用法律是正确的，根据民通意见第73条，即使人民法院构成了重大误解，当事人可请求人民法院予以变或撤销，而非一定要撤销。8、合同目的无法实现不能作为撤销合同的法定理由，本案转让的标的是经营权，而非上诉人说的租赁使用权，综上，请求二审维持原判。

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　　经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点为：上诉人要求撤销与被上诉人之间的转让合同的请求能否成立。返还的转让金数额是否适当。

　　二审期间双方均未向本院提交新的证据，二审查明事实与一审一致，本院予以确认。

　　本院认为，关于本案是否构成重大误解的问题。《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第七十一条及《中华人民共和国民法通则》第五十九条及《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，“重大误解”指的是行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的行为。其性质是指非行为人故意而产生的表示行为与意思不相符的法律行为。本案中，上诉人杨甲磊与被上诉人毛永签订转让协议的这一行为与其欲接手门店的意思是一致的，并不构成重大误解。至于上诉人认为所接手房产曾经发生过死人事件影响其正常从事美容服务生意的想法，仅是这一表示行为的经济目的，是其意思形成的动机，而动机与表示行为不符并不属重大误解的范畴。如使动机错误产生“重大误解”法律效力，则会严重损害交易安全。故上诉人误将动机错误认为系重大误解是对法律的错误理解，对其这一主张，本院不予支持。另，在一二审期间，上诉人未提供足够证据证实在签订转让协议时被上诉人知道店内曾死过人这一事实，且涉案房屋的所有权人出庭作证时亦证实，未告知上诉人及被上诉人2000年房屋内曾经发生过死人的事件，故，根据《中华人民共和国合同法》第四十二条的规定，被上诉人亦不承担缔约过失责任。

　　考虑到上诉人未曾使用涉案房屋，被上诉人收取上诉人的转让费金额明显高于被上诉人支付给上一转让人的转让费金额，涉案房屋曾经出现过的死人事件虽然发生在2000年，但对上诉人欲从事的生意可能产生一定的心理影响，且在纠纷发生后，上诉人已单方与房屋所有权人解除了房屋租赁合同，被上诉人已无法恢复到原来的租赁状态，导致被上诉人无法享有继续履行合同的权利，原审法院依据公平原则，结合上述情形，酌情对转让协议中转让费金额过高的部分进行了调整，同时驳回上诉人要求撤销转让协议的请求，是符合法律规定的。综上，上诉人要求撤销双方签订转让合同的理由不能成立，本院不予支持。

　　综上所述，原审法院的判决，认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费550元，由上诉人杨甲磊负担。

　　本判决为终审判决。

　　审　判　长　　郭　　宏

　　审　判　员　　赵 明 辉

　　代理审判员　　尹　　杰

　　二○一二年六月十五日

　　书　记　员　　权 冠 亚

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