陈炳亚与利港置业发展(合肥)有限公司商品房买卖合同纠纷上诉案

 　　陈炳亚与利港置业发展(合肥)有限公司商品房买卖合同纠纷上诉案

　　安徽省合肥市中级人民法院

　　民事判决书

　　(2012)合民一终字第00692号

　　上诉人(原审原告反诉被告)陈炳亚。

　　上诉人(原审被告反诉原告)利港置业发展(合肥)有限公司。

　　法定代表人管有贵，董事长。

　　委托代理人杨求文，安徽安天行律师事务所律师。

　　委托代理人吴松(实习)，安徽安天行律师事务所律师。

　　上列上诉人因商品房买卖合同纠纷一案，不服合肥市瑶海区人民法院(2011)瑶民一初字第2152号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了此案。现已审理终结。

　　一审陈炳亚诉称：2008年4月25日，本人与利港置业发展(合肥)有限公司(下称利港公司)签订一份商品房买卖合同，明确约定了各自的权利义务，约定交房时间为2009年12月31日前。本人依约履行了义务，利港公司交房时间为2010年12月23日，显然违反合同约定。应按约支付逾期交房违约金28307.5元。故诉请法院判令利港公司支付合同违约金28307. 5元及利息892元(按照银行贷款利率6. 31%计算至被告给付日止)。

　　一审利港公司辩称：本案诉争的房屋于2009年12月1日竣工验收，于2009年12月14日取得了竣工验收备案表，在双方约定的交房日期前，已经具备了合同约定的和法律规定的交房条件。我方于2009年12月8日向陈炳亚书面邮寄了交房通知，于2009年12月3日在合肥晚报上发布了交房公告，履行了合同约定的书面通知义务。2010年12月23日实际交付房屋是陈炳亚造成的，陈炳亚的诉求无依据，应予驳回。

　　一审利港公司反诉称：2008年4月25日，本公司与陈炳亚签订了一份商品房买卖合同。合同约定了交付期限和交付条件。2009年12月1日，商品房竣工验收，2009年12月14日备案。本公司于2009年12月8日向陈炳亚邮寄了书面交房通知书，陈炳亚未按约定办理交接手续。在本公司次督促下，陈炳亚才于2010年12月23日办理完交接手续。陈炳亚逾期收房，应按约支付违约金。故诉请法院判令陈炳亚支付违约金27514. 60元

　　一审陈炳亚辩称：利港公司未履行通知交房的告知义务，直到2010年12月20日才收到利港公司的通知函，该函内容表述清楚，利港公司也确认直到2010年9月10日才通知办理交房。利港公司在本诉中提供的两份送达证据，因其存在瑕疵而无法送达，本身存在过错。其实际交付时间为2010年12月23日，违约事实清楚。综上，双方不能顺利交房的原因和过错在于出卖人，不在于买受人，请求依法驳回反诉请求。

　　经审理查明：2008年4月25日，利港公司(出卖人)与陈炳亚(购买人)就利港银河新城11幢1204室签订商品房买卖合同。合同第八条、第九条约定出卖人应在2009年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格的商品房，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用;出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按期交房，按下列方式处理：1、按逾期时间，分别处理(不作累加)(1)逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之2的违约金，合同继续履行;(2)逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人已交付房价款万分之2(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。2、因买受人逾期付款或买受人自行提出并经有关部门批准规划设计变的，出卖人不承担逾期交房的违约责任。合同第十一条约定买受人自规定领房之日起30日内没有领房的，出卖人有权自第31天起向买受人收取每日总款万分之二的违约金。合同补充协议第16条约定本合同一经签订，买受人承诺所注明的联系方式为有效联系方式，出卖人按此方式发出的所有通知，视为买受人均已收到，出卖人通过报纸公告视为已履行了本合同中相关的通知义务，买受人变联系方式必须书面通知出卖人，否则由此产生的后果由买受人承担。该房屋于2009年12月1日竣工验收，并于2009年12月14日备案。2009年12月2日，利港公司在《合肥晚报》上公告交房通知，同年12月8日，向陈炳亚邮寄书面交房通知书。2010年3月25日，利港公司再次按陈炳亚预留地址发出交房通知书，但因家中无人被退回。陈炳亚对此事实辩称自己在《商品房买卖合同》中提供的有效信息既包括身份证载明的户籍地址，又包括从未变的手机号码，挂号信上未载明手机号码，是利港公司送达过错，且登报交房公告、12月8日的挂号信均早于房屋竣工备案的2009年12月14号，不能证明履行了通知义务，也不能证明存在违约领房情形。利港公司提供的2010年12月20日通知函载明：“陈炳亚，我公司已按合同约定在2010年9月10日书面通知您办理利港银河新城11栋1204房屋的交付手续，但您至今仍未办理该房屋的交付手续……”，陈炳亚对此通知函的真实性无异议。2010年12月23日，陈炳亚与利港公司办理了房屋交接手续。

　　二审中，陈炳亚陈述称，2009年10月，在合同约定的房屋交付日前，其到现场看房屋，发现利港公司把消防门全部拆除了，当时即要求利港公司在交房前一定要把消防门装好，利港公司不予理睬。2009年12月31日后，其次找利港公司要求把消防门装好，利港公司答应安装，直至2010年12月20日才把消防门装好，至此才接收了房屋，利港公司还给其免除了一年物业费。利港公司对此节事实未予否认。

　　一审认为：陈炳亚与利港公司签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，不违反法律规定，双方均应依合同约定执行。陈炳亚诉请利港公司逾期交房，利港公司反诉陈炳亚逾期领房，均要求对方支付违约金。对利港公司先前的通知行为，陈炳亚均不予认可。双方对2012年12月20日通知函的真实性均无异议，此函已为双方确认，本院予以采信。依据该函，利港公司于2010年9月10日尽到了通知义务。双方均有违约行为，2010年9月10日以前应视为利港公司违约，应依约支付给陈炳亚违约金，自2010年1月1日起算，至2010年9月9日，按照约定总房款万分之二计算252天，金额为19982元;2010年9月10日起，视为陈炳亚违约，应依约支付给利港公司违约金，计算至2010年12月22日，按照约定总房款万分之二计算104天，金额为8246元。鉴于陈炳亚在合同约定的交房期满后未能尽到合理的注意义务，亦有违约行为，对陈炳亚的利息请求不予支持。遂判决：一、利港置业发展(合肥)有限公司支付陈炳亚违约金19982元;二、驳回陈炳亚的其他诉讼请求;三、陈炳亚支付利港置业发展(合肥)有限公司违约金8246元;四、驳回利港置业发展(合肥)有限公司的其他诉讼请求。上述一、三项合并后，利港置业发展(合肥)有限公司支付陈炳亚违约金11736元，于本判决生效后10日内付清。

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　　利港公司上诉称：1、本公司在履行与陈炳亚之间的《商品房买卖合同》过程中没有任何的违约行为;2、本公司要求陈炳亚支付逾期收房违约金27514.6元既有事实依据，也有合同依据。请求二审法院撤销原判，依法改判。

　　陈炳亚上诉称：1、利港公司逾期交房事实清楚，双方于2010年12月23日实际交房时，其公司出具给本人的交房通知书以及房屋交接通知单中均载明为正常交接。说明此前房屋不具备交付条件;2、一审法院以2010年9月10日作为违约的时间点与事实不符，本人没有收到利港公司2010年9月10日书面交房通知，事实上是利港公司于2010年12月20日一同寄给本人的，利港公司的违约时间应计算至2010年12月22日;3、利港公司的挂号信和公告送达系无效送达，不能证明其已经履行了通知义务，因上诉人在合同中提供的信息除了户籍地址外，还提供了从未变的手机通讯号码，利港公司在邮件被退回后，可以通过电话联系本人，而利港公司没有，可以说明其不具备交房条件。请求二审法院撤销原判，依法改判支持本人全部诉讼请求。

　　本院认为：本案争议的焦点是房屋没有按期交付的责任在谁，应如何承担责任。从双方提供的证据看，利港公司于2010年12月23日实际交房时，出具给陈炳亚的交房通知书以及房屋交接通知单中均载明为“正常交接”， 且免除了陈炳亚一年物业费，表明利港公司接受了陈炳亚逾期领房的事实。故利港公司要求陈炳亚按合同约定的交房时间承担逾期收房违约金依据不足，本院不予支持。利港公司按照合同的约定发布了交房公告，且按照陈炳亚在合同中预留的地址邮寄了交房通知书，已经履行了通知义务。从二审查明的事实看，陈炳亚在合同约定的交房期前后到现场查看了房屋，其称不知道利港公司通知交房显然与事实不符。陈炳亚逾期接受房屋并非利港公司通知未送达所至，而是陈炳亚要求利港公司恢复消防门一直未果所至。消防门属于公共设施，如有改变不符合要求，陈炳亚可以通过其他途径解决，但不能以此为由拒绝接受经验收合格的房屋。综上，本案房屋没有按期交付和接收是因其他原因所致，双方均不应承担违约责任。一审法院判令各自承担违约责任依据不足，二审应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款(三)项之规定，判决如下：

　　一、撤销合肥市瑶海区人民法院(2011)瑶民一初字第2152号民事判决;

　　二、驳回陈炳亚的诉讼请求;

　　三、驳回利港置业发展(合肥)有限公司的反诉请求。

　　一审案件受理费345元，由陈炳亚负担145元，由利港置业发展(合肥)有限公司负担200元。二审案件受理费1610元，由利港置业发展(合肥)有限公司负担1120元，由陈炳亚负担490元。

　　本判决为终审判决。

　　审　判　长　陈　思

　　审　判　员　陆建群

　　代理审判员　张　勇

　　二0一二年七月十七日

　　书　记　员　李　颖

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