购房人能否一案起诉请求解除商品房买卖合同与按揭贷款合同？

审理法院： 北京市海淀区人民法院

案号： (2014)海民初字第2508号

裁判日期： 2014.08.08

【引言】

以银行按揭贷款方式付款的商品房买卖合同履行过程中，因开发商违约导致房屋商品房买卖合同解除而需要解除按揭贷款合同时，购房人能否一案起诉请求解除商品房买卖合同与按揭贷款合同呢？如果可以的话，法院又会怎么判决呢？本文引用的案例对此进行了详细阐述，可供大家参考。

【案情简介】

（上海市第一中级人民法院( 2013)沪一中民二（民）终字第325号民事判决书）2010年4月13日，肖某与上海博锦房地产开发中心有限公司（以下简称博锦公司）签订《上海市商品房预售合同》，约定购买北翟路某房屋。博锦公司定于2011年12月31日前将该房屋交付给肖某，逾期超过60天，肖某有权单方面解除本合同。合同签订后，肖某于2010年4月14日向博锦公司支付了首期购房款952848元，并作为借款人与上海银行青浦支行（以下简称青浦支行）、博锦公司签订《个人住房借款担保合同》，约定贷款金额为141万元。肖某以上述所购房屋作为抵押财产提供抵押担保。博锦公司为本合同项下肖某的全部债务提供阶段性连带保证担保。

2010年4月30日，青浦支行发放贷款141万元。肖某自2010年5月20日起逐月向青浦支行归还贷款本息。后博锦公司逾期交房超过60日，肖某遂以博锦公司、青浦支行为被告诉至法院，请求解除商品房预售合同和借款担保合同。

【法院判决】

一、解除预售合同；二、解除借款担保合同；三、博锦公司返还肖某首付款及肖某已向青浦支行归还的相应贷款本金；四、博锦公司赔偿肖某以首付款为本金的相应利息；五、博锦公司赔偿肖某已向青浦支行支付的贷款利息；六、博锦公司偿还青浦支行借款担保合同项下剩余的贷款。

【案件焦点】

一、商品房买卖合同纠纷与按揭贷款合同纠纷能否合并审理。

二、商品房买卖合同、按揭贷款合同解除后果的处理。

【焦点解读】

一、商品房买卖合同纠纷与按揭贷款合同纠纷能否合并审理

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”；第二十五条：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理”。

根据以上规定，虽然商品房买卖合同与商品房担保贷款合同属于两个不同的法律关系，但为了充分利用诉讼资源，提高审判效率，法院会对此类案件合并审理，一案处理两个合同纠纷，以减轻当事人的诉累。

二、商品房买卖合同、按揭贷款合同解除后果的处理。

一审判决后，青浦支行提起上诉称：借款担保合同解除后，归还贷款的义务主体应包括肖某与博锦公司双方。

的确，银行因按揭贷款合同解除而受之损失，可要求购房人予以赔偿。但在按揭贷款合同的解除系开发商违约导致房屋买卖合同解除而致时，购房人向银行承担的损失赔偿责任最终应由贷款的实际收取方即开发商直接承担。

上述判例中，按揭贷款合同解除后，肖某应当返还青浦支行已经发放的全部贷款，青浦支行应当返还肖某已经偿还的部分贷款和利息。由于按揭贷款合同解除的直接原因在于肖某，肖某因此还应当向青浦支行承担损害赔偿责任。但该损失是由于博锦公司导致的，因此这部分损失可以计入博锦公司违约而致肖某损失的组成部分。

当商品房买卖合同因博锦公司违约而解除时，博锦公司本应将首付款及肖某通过按揭贷款支付的房款返还肖某，并承担违约责任。但通过合并审理，法院依据《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的规定，直接判决博锦公司将按揭贷款及肖某应当赔偿青浦支行的损失部分直接支付给青浦支行，将首付款及应当赔偿肖某的其他损失直接支付给肖某。这在提高司法效率的同时也避免了法院在分别处理时作出矛盾的判决。