《婚姻法解释（三）》关于房产规定之我见

    【摘要】：改革开放三十多年来随着我国社会经济的高速发展，人民生活水平的提高。对房产需求从以前简单的居住功能向更高级安居方面发展，也导致这些年来房价一路高歌猛进，房产已成为家庭生活中必不可少物品，也成为贵重物品。在这样的时代进程中，婚姻家庭法领域出现不少疑难争议的焦点问题，特别是在夫妻共同房产的产权归属确认与分割领域中产生的问题也越来越突出，影响到夫妻关系的健康、稳定与发展。婚姻法关于房产规定与普通百姓密切相关，普通百姓对婚姻法的要求也越来越高，人们迫切的希望婚姻法能解决夫妻所有房产的问题。在此背景下，《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）（以下简称《婚姻法解释（三）》）出台了，对夫妻在婚姻前、婚姻期间的房产问题进行司法解释。本文就《婚姻法解释（三）》有关婚前按揭买房、婚后共同还贷及父母帮已婚子女买房的问题等方面进行探讨。本文认为《婚姻法解释（三）》出台对夫妻房产的产权确认与处理有着重大的意义和积极作用，具有一定的现实意义，但同时它也存在一些争议之处。

    【关键词】：婚姻法 司法解释三 房产

    一、引言

    这些年来房价越来越贵，房产在家庭财产中占的比重也越来越大。有房产就等于有家有保障的理念越来越深入人心，在大部分中国人传统价值观念里面安居乐业，房产是婚姻的物质基础，没有房产等于物质基础没有保障，婚姻也就缺乏足够的安全感。婚姻对房产的看重也就越来越重，长期受到这种观念的影响，使房产对婚姻关系的稳定产生重大影响。新的婚姻法颁布十多年出台了三个司法解释，每次都会涉汲到婚姻家庭中房产的问题。其目的是希望解决婚姻家庭关系中夫妻财产制上房产出现许多新情况和新问题，维护婚姻家庭关系健康与稳定。为了婚姻健康和谐发展，《婚姻法解释（三）》及时出台一些新规定对夫妻房产的产权确认与处理，以其解决现实婚姻生活中房产出现的一些新情况和新问题，并对维护婚姻关系稳定和发展有着积极作用，保护房产的产权。但事情总是一分为二的，房产处理得好坏对婚姻关系产生利与弊影响，所以本文试图通过对《婚姻法解释（三）》关于婚前按揭买房，婚后共同还贷、父母为婚后子女买房及善意第三人取得房产等规定进行解读，分析其积极作用与现实意义，同时对现行婚姻法关于房夫妻产规定争议之处进行解读，以期改进婚姻法律制度中房产问题让其进一步完善。

    二、《婚姻法解释（三）》关于房产规定的积极作用与现实意义

    在经济快速发展，房价高涨的情况下，原有的婚姻法不足以满足现实情况的需要。对于离婚案件的房产分割，特别是按揭购房、父母出资为子女购房等方面，在法律没有明确而统一的规定情况下，容易导致法官判决时判决的标准不统一，有时甚至相互矛盾。而《婚姻法解释（三）》颁布为离婚房产纠纷解决提供一个参考的依据，法官能比较准确的计算房产分割，明显提高办案效率，保证了法院判决的统一性和权威性。

    《婚姻法解释（三）》坚持物权登记原则，切断了婚前财产和婚后财产的直接联系，这样做法打击一些想通过结婚来骗取财产的人，断此非份之想，也有利于保护婚姻的纯洁性，这样做在一定程度上既保护夫妻出资一方父母为子女积蓄一生的财产，更符合我国现实的国情，同时使一些通过假借结婚想获得房产的婚姻现象得到遏制，在一定程度上阻止不良婚姻发生。

    《婚姻法解释（三）》规定在夫妻关系存续期间，用夫妻共同财产还贷的，双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，由房产证上产权登记方对另一方进行补偿。这样做明确保护公民个人的合法财产不属到侵犯，充分体现对公民私有财产保护，同时也提高有利于夫妻另一方创造财富的积极性。对于法院在判决时房产归产权登记一方所有，可以避免银行赎楼、解除抵押、过户、再贷款与再抵押等繁琐房产手续。为双方当事人节省一笔不菲费用，同时有利于法院判决的执行。根据物权法的相关规定，房产作为不动产，应遵循不动产的原则，其房产的变更、转让遵循物权登记原则，除非有证据证明房屋登记管理部门登记确有错误，否则就以房产证登记为准，即房产证登记在谁的名下就以谁的为准。所以《婚姻法解释（三）》相关规定对房产的处理与物权法是一致的，有利于对夫妻房产产权确认、分割，保障公民个人的合法财产不属到侵犯。

    《婚姻法解释（三）》建立善意第三人取得制度是对市场交易秩序的维护，是对发展权的保护，是对善意第三人安全交易的保护。

    三、关于司法实践中离婚房产的法律适用问题

    1、如何把握父母为子女出资购置房产的性质

    父母出资为子女购置的房产属于夫妻共同财产还是一方个人财产，应将父母出资的时间作为该类案件的关键时间节点。即结婚前，父母为双方购置房产出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，因此属于一方婚前特有财产。但父母明确表示赠与双方的除外。对于婚后赠与房产的认定，《婚姻法解释（三）》区分了一方父母和双方父母在子女婚后出资购买房产的产权归属问题：第一种情况，婚后由一方父母出资为子女购买的房产，产权登记在出资人子女名下的，可视为只对自己子女一方的赠与，该房产应认定为夫妻一方的个人财产。第二种情况，由双方父母出资购买的房产，产权登记在一方子女名下的，该房产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定除外。这样可以使父母出资购房真实意图的判断依据更为客观，更符合实际情况，便于法院认定及统一裁量尺度，也有利于均衡保护婚姻双方及其父母的权益。

    2、如何正确把握《婚姻法解释（三）》第十条规定

    在离婚案件中，对于婚前个人按揭买房，婚后共同还贷的按揭房产分割问题是离婚案件的焦点问题，也是难点之一。所以夫妻双方对房产有约定的或能协商解决的情况下，首先应当充分尊重当事人的意愿，国家的强制力一般不应介入其中进行干预。因为这样不仅体现了我国实行的约定财产制优先原则和私法自治的民法基本原则，也有利于离婚纠纷的和平解决。当夫妻双方无法达成协议时，法律就需介入，人民法院可以依照《婚姻法解释（三）》第十条之规定判决按揭贷款购置的房产归产权登记一方所有。《婚姻法解释（三）》第十条规定，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。在处理此类按揭房产时，人民法院应把握好婚前个人财产（婚前个人支付首付及还贷部分）与婚后共同财产（婚后双方共同还贷部分）的区分，按照夫妻双方各自对按揭房产的贡献大小进行按比例分配房产。同时人民法院要根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。

    3、如何正确把握好善意第三人取得房产的问题

    近年来房产交易日趋频繁，房产交易纠纷也日益增多。经常从媒体报道上看见这样的纠纷，如丈夫瞒着妻子将夫妻共同所有的房产卖给第三人并办理过户手续。面对这样比较棘手的问题，人民法院如何平衡配偶一方与善意第三人之间的利益问题。在按照《婚姻法解释（三）》第十一条规定审判时，人民法院要重点关注善意购买、支付合理对价与办理产权登记手续等问题。如善意购买时要审查第三人是否已知悉出卖房产的人正在进行离婚诉讼等情况，关于合理的价格确认可以委托房地产评估公司对此争议房产进行价值评估以供人民法院审判参考，对于房产转让办理登记手续可以进行审查是否有违法违规等行为。人民法院在审理此类案件时，应将善意购买、支付合理对价与产权登记手续三者有机结合统一起来，缺一不可，进行严格的审查，以便更好的保护善意的第三人与无辜配偶一方的利益。

    4、当事人协议离婚未成则事先达成的附协议离婚条件的财产分割协议的效力问题

    双方当事人在婚姻关系存续期间达成的以双方到民政部门办理离婚登记或到法院进行协议离婚为前提条件的离婚协议，并对子女抚养和财产分割等问题作了约定，实践中，主张离婚的当事人一方在签署协议时可能会在财产分割、子女抚养、债务承担等方面作出一定的让步，目的是希望顺利离婚。由于种种原因，双方并未到婚姻登记机关办理离婚登记，或者到法院离婚时一方翻悔不愿意按照原协议履行，要求法院依法进行裁判。在这种情况下，当事人双方事先达成的离婚协议的效力问题，往往成为离婚案件争议的焦点。离婚问题事关重大，应当允许当事人反复考虑、协商，只有在双方最终达成一致意见并到民政部门登记离婚或者到法院自愿办理协议离婚手续时，所附条件才可视为已经成立。如果双方协议离婚未成，当事人一方有翻悔的权利，事先达成的离婚协议没有生效，对夫妻双方均不产生法律约束力，不能作为人民法院处理离婚案件的依据。

    四、《婚姻法解释（三）》的弊端

    1、片面强调房产的个人产权保护，未照顾到弱势一方

    女性在婚姻家庭方面一般都处于弱势的地位，虽然说现在妇女解放、社会地位提高，经济独立能力强了，但女性却承担着结婚生育传宗接代功能，并为此牺牲许多学习、晋升的机会。在养育子女、照顾老人、处理家庭事务方面起着重要的作用。因此大部分女性比男性的经济能力要差一些，如果片面强调保护房产的个人产权，而不制定详细相关保护弱势一方的条款，不利于对夫妻中弱势一方权利保障。

    2、对传统婚姻观念形成的冲击

    在我国结婚习俗中一般都是男婚女嫁，女方置办嫁妆，男方提供住房。夫妻二人一起共同生活、使用，房屋产权居归夫妻双方共同所有。但《婚姻法解释（三）》对房产处理打破我们这种传统习俗，可能会出现结婚几十年都没有属于自己的房产现象，这样会促使人们从保护个人的利益出发，不再为无望的结果，做无谓的付出，动摇家庭财产制，促使人们改变婚姻观念。因此笔者的家乡现在在办理婚事时也发生巨大的变化，许多女方现如今都不再置办嫁妆，而是父母给女儿一本银行存折，把钱存在女儿名下做嫁妆。这样做法大部分男方的亲戚特别是老一辈的人都觉得划分得太清楚了，无法接受，夫妻本为一体，怎么刚开始结婚就开始分家产。

    3、房产分割处理片面强调物权登记原则

    《婚姻法解释（三）》中房产处理是强调物权登记原则，一般婚前个人购买的房产共同还贷、父母赠与给子女房产且登记在子女名下的，房产都会判决归登记方所有。不动产权登记的公示效力往往会掩盖了购房的真实面目，房产证上登记的名字可能没有出资，出资的可能没有出现在房产证上，出钱多的可能占的份额少，出钱少的可能占的份额多。[1] 据报道，在《婚姻法解释（三）》出台时许多夫妻一方要求在房屋产权证上增加自己的名字，这种做法无疑增加家庭矛盾、影响婚姻质量，甚至导致离婚率的上升，对社会的稳定产生重大的影响。限购又使部分家庭失去购买第二套房产的机会，致使夫妻在离婚时只有一套房产可分，有一方必须面临着无房可住。所以片面强调房产的产权登记，不利于真实的反映出资人真实意愿。

    五、结语

    在高房价成为社会热点的今天，《婚姻法解释（三）》的出台是顺应当今的社会形势，解决近年出现的一些新情况与问题，对当前夫妻房产的分割处理起着重大指导作用。但因父母为子女购房的真实意图受多方面影响比较大，以及按揭购房支付房款的行为从婚前一直延续到婚内甚至要到离婚后，付款跨度长也决定了这种婚前购房离婚时分房的难度。如何正确处理好房产与婚姻问题，有许多方面值得让我们去思考去做的。这就需要我们在法律方面与时俱进、积极引导正确的婚姻价值观念、结合实际情况、总结经验，对房产分割处理在婚姻法中做进一步更完善的规定。

    【注释】

    [1]颜丹宇：《婚房保卫战－金牌律师为您细解房产分割36计》，中国法制出版社2011年9月出版，第1页

    【参考文献】

    [1]王�h：《中华人民共和国婚姻法配套解读与案例注释》，中国法制出版社2013年5月出版。

    [2]吴春岐 姜志强：《新编婚姻家庭纠纷处理法律依据与案例评析》，法律出版社2013年4月出版

    [3]刘辉、宋娜：《婚姻家庭典型案例剖析与胜诉指引》，法律出版社2013年3月出版。

    [4]张揖：《中华人民共和国婚姻法200问：最新修订版》，法律出版社2013年2月出版。

    [5]陈兴：《婚姻家庭法律规范集成、典型案例与疑难精解》，中国法制出版社2012年6月出版。

    [6]熊金才、陈义权：《家庭纠纷解决理论实务》，清华大学出版社2012年3月出版。

    [7]徐静蕾、王坤：《婚姻家庭纠纷法律实习教程》，暨南大学出版社2012年3月出版。

    [8]温同奇：新《婚姻法解释（三）》及家庭法律问题细解，中国商业出版社2011年12月出版。

    [9]杨立新：《婚姻法司法解释（三）理解与运用》，中国法制出版社2011年9月出版。

    [10]颜丹宇：《婚房保卫战－金牌律师为您细解房产分割36计》，中国法制出版社2011年9月出版。

    [11]杨京瑞、王秀全：《我的婚房谁的名》，法律出版社2010年8月出版。

    [12]王国平：《婚姻家庭法案例教程》，法律出版社2009年8月出版。

    （作者单位：江西省石城县人民法院）

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