相邻关系与地役权之比较

    相邻关系就是相毗邻的不动产权利人在行使权利时，由法律直接规定的相互之间应当给予必要方便或接受必要限制而产生的权利义务关系。相邻关系本质上是相邻不动产的所有权人或使用权人行使权利的一种延伸或限制，即对自己权利的延伸对他人（相邻人）权利的限制。依目前学界通说,地役权是指土地所有权人或使用权人为了增加自己土地的价值而通过合同设定的利用他人土地的权利。需要其他土地提供便利的土地为需役地,而提供此种便利的土地为供役地。

    （一）二者之间的联系

    相邻关系与地役权的联系主要有：

    1、相邻关系与地役权都与不动产的利用有着密切的联系，都是权利人为了自己不动产的便利或经济效益，对毗邻或邻近的不动产施加一定的负担，对相互毗邻或邻近的不动产的权利人的权利进行部分限制，要求对方应尽某种容忍或不作为义务。

    2、相邻关系与地役权作用功能类似，但地役权是在相邻关系的基础上的进一步发挥：相邻关系的规定旨在规范相邻不动产权利人之间的利害冲突，为相邻不动产之间的关系设定法定标准，即根据不动产的自然条件为了正常生活生产而必须有的最低要求，即基本的必要的要求。比如甲拥有一块东西北三面环湖的宅基地，南面是乙享有承包经营权的农地。甲建好房屋出入必须要经过乙的农地才能到达农地南面的马路，乙基于甲所享有的相邻权为甲留了一条一米多宽的小路。而地役权则是为了提高需役地的利用价值提出的进一步改良的或奢侈的需求，如为了精神上或情感上的利益，为需役地上的视野宽广而设定的眺望地役权、安宁地役权等，甚或为了营业竞争而设置的营业限制地役权等。在前例中，因甲房屋周围风景好，经常有游客到甲的家中小憩，后来甲经批准将自己的房屋修缮改装成农家休闲中心，为了方便游客的车辆出入，需要拓宽道路，还得有停车场。这些需求超过了乙基于甲的基本的必要的日常生活需求所承担的容忍义务。甲在不能取得所需土地经营权的情况下，就只有与乙协商通过地役权合同在乙的承包经营地上设立地役权。

    3、地役权的设定可排除或改变相邻关系的适用。相邻关系中权利受到限制的不动产当事人可以通过设定地役权排除相邻关系的适用。比如别墅所有人甲不得设置屋檐、工作物或其他设备，使雨水或其他液体直接注于相邻人乙的不动产之上，这是甲基于相邻关系为了乙的利益而受到的限制。如果甲为了提高自己别墅的经济价值，将别墅进行修缮改良，在楼顶修建了一个空中花园并设置了观赏喷泉，花枝蔓藤从楼顶直泻而下，喷出的细细泉水迎光闪烁如同道道彩虹，甚是好看。但是，泉水直接倾注到了乙的不动产之上，侵犯了乙所享有的不动产上的权利（相邻权）。此时，甲就可因自己的利益需求与乙在乙的不动产上协商设立注水地役权（通过支付一定费用作为对价），即可排除乙所享有的相邻权。

    （二）二者之间的区别

    虽然相邻关系和地役权都是为了充分发挥相互毗邻或临近的不动产的经济效益，与不动产的利用而有着密切的联系，但两者仍是两种不同的制度，有着不同的法律特点，不能互相替代或包含。相邻关系与地役权之差异主要在于：

    1、二者产生的依据不同：相邻关系因法律规定而产生；地役权因需役地权利人与供役地权利人双方协商设定，即法定产生与约定产生的区别，这是二者最明显最本质的区别。当然地役权亦可因继承或因时效取得。

    2、二者法律性质不同：相邻关系的规定旨在界定所有权或其他使用权的行使范围，限制相邻义务人权利的滥用，相邻权不是一种独立存在的权利，仍然是所有权或其他使用权的内容，并不构成新的、独立的物权；而（经过登记的）地役权则是一种用益物权，是一种典型的物权类型。

    3、二者的法律效力不同：相邻关系因法律规定而产生，是服务于特定土地或附属于特定土地的权利，它对“地”不对“人”，对相邻权人来说是依据不动产的自然条件而发生的法定权利，依其原始权利而具有对抗性，无需登记便可当然发生效力。而地役权主要是依协议而取得，是约定的权利，当事人双方应到不动产登记机关进行登记之后才具有物权效力，即对抗性；未经登记的地役权不具有物权效力，只是一种债权。

    4、二者调整范围或者内容不同：相邻关系是法定的对不动产利用关系的一种最低限度的调节，它并没有超越不动产权利的范围，其内容范围由法律规定；对相邻权人来说至多是权利的正常延伸，对相邻义务人来说则是对权利的必要限制；而地役权则是在这种最低限度的调节之外的一种更加广泛的调节，主要依当事人间的意思表示而成立，享有相当程度私法自治的空间，这种私法自治的特性能够极大地弥补相邻关系法定内容有限不足的缺陷。

    5、二者在有偿或无偿、存续期间上的不同：相邻关系中，相邻权人行使权利是无偿的，相邻义务人有容忍义务；地役权的有偿或无偿属于意思自治范畴，双方可在契约中自由约定，一般情况下是有偿的。另外，相邻关系的存续期间是法定的，一般随不动产的存续而存续；地役权的存续期间则任由当事人在需役地与供役地权利的存续期限内约定。

    6、二者的救济方式不同：正是因为二者产生原因不同导致二者不同的法律性质与效力，进而在遭受侵害的情况下二者的救济方式也不相同。相邻权受到侵害的，相邻权人只能提起侵权之诉（实质是相邻权所依附的所有权或使用权受到侵害），行使的是物权请求权，根据权利受到侵害的状况（危险、妨碍等）要求相邻义务人承担 “停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状”等物权责任，有损失的还要求赔偿损失。

    地役权因其是否登记和侵害主体不同而有不同的救济方式：

    （1）在地役权已登记的情况下：①如果是因供役地权利人不按照地役权合同履行义务而受到损害的，地役权人行使权利发生物权请求权与债权请求权的竞合，既可依物权请求权提起侵权之诉要求供役地权利人承担对地役权的“停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状”等物权责任，有损失的还要求赔偿损失；或者依据地役权合同提起违约之诉，要求供役地权利人承担“继续履行、采取补救措施、支付违约金、赔偿损失”等契约责任；②如果是因第三人侵害供役地而造成地役权侵害的，地役权权利人可以行使物权请求权，依侵权之诉直接要求侵害人承担物权责任，有损失的还要求赔偿损失；

    （2）如果是未经登记的地役权：①因供役地权利人不按照地役权合同履行义务损害地役权权利人权益的，地役权权利人提起违约之诉，要求供役地权利人承担违约责任；②如果是因第三人侵害供役地而造成地役权侵害的，这涉及到第三人侵害债权问题，地役权权利人只能向供役地权利人主张违约责任，供役地权利人承担责任后再向第三人主张侵权责任。

    综上所述，相邻关系与地役权虽是作用功能相似的两种制度，但是二者在产生依据、法律性质与效力以及受到侵害时救济方式等方面存在极大差异，这是我们在这两种制度的适用过程中必须明晰的。

    （作者单位：黑龙江省迎春林区基层法院）

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