唯一住房执行中的“五难”问题及对策

    早在2005年，最高法就规定：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，法院可以查封，但不得拍卖、变卖或抵债。”该条款设立的本意旨在保障被执行人及其家属基本生存权，然而司法实践中部分被执行人却将其误读为“唯一住房不得执行”，一些不良债务人则自以为有了逃避法律责任的“尚方宝剑”，并以此为由规避执行。

    以笔者所在的吉水县法院为例，执行唯一住房的案件总体呈现逐年上升的趋势。三年来，被执行人唯一房产案件共21件，其中2010年3件，2011年8件，2012年1-10月10件。此类案件，有以下四个特点：一是申请执行人处境困难。这21件案件的权利人中，因身体受伤致残的11人，因治疗人身损害花去大量费用的16人，因离婚导致住房、生活困难的4人，因借款、房屋买卖纠纷欠下他人债务的8人。二是执结率低。21件案件，执结3件，执结率仅为14.3%，低于本院执行案件三年平均执结率60.2个百分点。三是控制性执行措施多。未结的18件案件中，进入委托评估程序的只有5件，13件案件处于控制性措施中，没有启动处分性措施，占比为72.2%。四是执行周期长。已经执结的3件案件，平均执行期限为316.4天，超过法定执行期限136.4天，超出该院三年平均执行期限（107.6天）208.8天；未结的18件案件，平均执行期限已达219.2天，已经超过法定执行期限39.2天，其中最长的案件已经达到548天。

    执行唯一住房案件虽然数量较少,但执行难度较大,主要表现为以下五个方面：一是法律理解有分歧，统一认识难。有的认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，法院可以查封，但不得拍卖、变卖或抵债”的规定，对被执行人唯一住房，不得采取处分性执行措施。有的认为，根据《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》“对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债”的规定精神，尽管是被执行人的唯一住房，只要保障了被执行人及其所扶养家属的必需的居住条件，就可以执行。由于理解不一，各地做法不一，有的执行人员对执行唯一住房有顾虑，有的被执行人以此为由对执行唯一住房提出违法执行的异议。二是涉案矛盾尖锐，情绪疏导难。一方面，申请执行人处于困境中，兑现裁判权利的愿望极为强烈，另一方面，被执行人可供执行财产不多，对执行唯一住房有强烈的抵触情绪。双方矛盾的焦点集中在唯一住房的执行上。申请执行人认为有房产不执行、拖延执行，以法院消极执行为由上访。被执行人以生活将无着落、生存无保障，大多扬言要以死相威胁或制造极端事件。三是主客观因素并存，评估启动难。房屋价值评估是执行唯一住房的必经程序，预交评估费用是申请执行人的义务。而申请执行人经济不宽裕，预交评估费用客观上有困难，同时对执行能否到位存在疑虑，预交评估费用主观上不积极，导致法院启动评估程序难。四是分歧争议大，房屋置换难。由于执行对象是被执行人的唯一住房，通过置换住房取得价值差额，是执行唯一住房的主要途径。但在具体操作中，有四个方面争议很大：在主体上，是由被执行人自行置换，还是由申请执行人替代置换，或由法院依职权安排；在面积上，被执行人及其所扶养家属所必需的居住住房，是按当地通常的居住水平确定，还是按当地廉租住房人均住房保障标准确定；在地理位置上，如何确定置换地段，距离原居住地多远较为合适；在方式上，是以购买房屋方式置换，还是以租赁方式置换。这四个方面，法律及司法解释没有明确规定，当事人分歧大，在很大程度上影响了执行的进程。五是设置障碍多，执行实施难。被执行人为对抗执行，往往设置执行障碍：在执行程序前或法院查封前设置房屋他项权利，以优先权对抗执行；将本不与其共同居住的家属、亲属迁入居住，增大共同居住人数，造成执行无益；以各种方式阻挠执行实施，阻碍评估、拍卖和腾迁。

    以吉水县人民法院执行实践为基础，笔者认为解决唯一住房执行难题，可以从认识、规范、实施三个层面对唯一住房的执行问题进行分析：

    一、认识层面：明确执行唯一住房的合法性、必要性、可行性

从理论上来讲，只要是属于被执行人的财产，除法定的执行豁免外，都可以执行；从法律上来看，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第七条“对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需用品后，可予以执行”的规定，执行唯一住房具有合法性；从实践上来看，被执行人不履行裁判确定义务，却住着大宅、豪宅，客观上有损法律威信、有损社会公平，在此种情况下有执行的必要性；住房属于高价值资产，通过以大换小、以近换远，可以其中差额用于执行，解决申请执行人的困难，具有执行可行性。

    二、规范层面：明确执行唯一住房相关事项

    对执行唯一住房中的有关争议、分歧，最高法院应以司法解释予以明确，以规范执行实践。（一）是明确必需的居住房屋面积标准。按照《廉租住房保障办法》的规定，应以所在市、县确定的住房面积保障标准来计算被执行人及其所扶养人员的必需的居住房屋面积，从而确定是否执行其唯一住房。（二）是明确执行启动方式。执行唯一住房，需要申请执行人多方面参与，因此，在一般情况下，由申请执行人或其代理人书面申请，执行法院不主动依职权启动。（三）是明确置换房屋的性质。对设定抵押的唯一住房，可根据执行标的的大小，置换为租赁性住房或所有性住房，对其他案件，则应当置换为所有性住房。

    三、实施层面：公平公正维护各方权益

    执行实施中，要把握好四个方面：（一）是严格依法执行。执行唯一住房涉及被执行人基本生存保障，要把执行唯一住房做为万不得已的执行措施。在被执行人有其他财产可供执行、尚有其他被执行人未执行的情况下，不得执行被执行人的唯一住房。（二）是妥善平衡双方利益。一般来说，只有申请执行人的权益具有实现的重大性、紧迫性时，才考虑执行被执行人的唯一住房。在实践中，对侵权引起申请执行人困难，如亟需医疗、教育、生活等维持基本生活所需费用的，可以采取执行被执行人唯一住房的措施。（三）是掌握好具体执行尺度。在执行中，首先尊重被执行人的意愿，尽可能由被执行人选定和购买其他住房来置换执行的住房，动员被执行人主动腾迁住房；其次，要结合拟执住房的价值与执行标的的大小，按照既要兑现权利又要尽量保障被执行人的利益，确定适宜面积、地段的置换住房；第三，置换住房，尽量要双方当事人参与确定面积、地段和价格，执行人员着重协调，避免大包大揽，引起事人的合理怀疑。（四）是做好执行对抗的应对。加强对立、审、执的协调，做好相关法律释明工作，根据当事人的申请，及时采取财产保全措施，防止被执行人设定他权逃避执行；核实居住人员与被执行人的关系，调查居住人是否有其他房产，准确认定被执行人所扶养的人数，合理界定唯一住房的可执行性；要做好执行安全与风险预案，采取防范措施，既达到执行目的，也应确保不出安全事件。

    （作者单位：江西省吉水县人民法院）

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