浅析如何限制法定让与租赁权的行使

    根据合同相对性原理，租赁合同中承租人在租赁期间内死亡则合同应即行终止，然而，租赁权为一种用益性的权利，虽然与出租人签订租赁合同的约定承租人死亡，但并不能因此影响事实上的共同承租人应当依法对租赁房屋享有居住权，为此，《合同法》第234条规定：“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。”该条作为共同居住人享有继续承租权的规范依据和成立要件，有利地保护了与死者生前共同居住人继续居住租赁房屋的权利，当发生承租人死亡的法定原因后，承租人在承租关系中的权利义务实现了概括转移，从而形成了突破合同相对性规则的租赁权法定让与情形。共同居住人享有法定让与租赁权只有一个条件，即：与承租人生前共同居住，是否另有住房在所不问，是否为亲属也在所不问。但是，法律规范和司法解释并未明确规定与死者生前共同居住“人”的类型，从而难以避免死者的利害关系人与共同居住人的利益冲突，毕竟房屋的租金可多可少；也难以避免出租人与共同居住人的利益冲突，毕竟出租人可能有自己的出租要求。现代经济社会发展的实践告诉我们，权利必须在合理的限度内行使，下文笔者将结合法律原则和社会现象对共同居住人行使法定让与承租权的合理限制进行类型化分析、规范化解说和体系化构建，以期明确共同居住人行使法定让与租赁权的合理范围。

　　一、约定内容之限制

　　《合同法》第234条规定共同居住人可以按照原租赁合同租赁该房屋，如果共同居住人行使其法定让与承租权，那么，出租人是共同居住人继续居住的义务承受人，法定让与承租权具有用益权的属性，共同居住人有权拒绝出租人返还房屋的请求，当出租人侵犯其法定让与承租权时，其有权出租人承担相应的法律责任。

　　然而，在现实生活中，确实存在着出租人因信赖承租人本人而将房屋租赁给承租人的实践，如果承租人在出租房屋时要求承租人承诺排除《合同法》第234条之适用，而承租人自愿承诺的，那么，根据约定先于法定的合同原则，约定不违反法律的效力性规定时，共同居住人的法定让与承租权应当受到承租人的意志限制而不能向承租人行使。当然，共同居住人不能行使其法定让与承租权并不影响其要求承租人返还相应租金等权利。

　　值得探讨的是：在房屋租赁的实践中，虽然大多数出租人追求租金收益的最大化，但是，部分出租人根据自己的偏好提出房屋使用的可接受性要求，如果出租人与承租人未在租赁合同中约定排除《合同法》第234条之规定，那么，在承租人死亡后共同居住人在使用房屋不能为出租人预先声明的可接受性要求，出租人是否有权要求共同居住人返还其房屋？笔者认为，当共同居住人使用房屋不符合出租人预先声明的可接受性要求时，出租人有权要求共同居住人返还房屋并要求承担造成房屋价值减少的赔偿责任，共同居住人也有权要求出租人返还享有租金。因为出租人作为房屋的所有权人有权按照自己的意志来支配房屋的使用，承租人在知道承租人的房屋使用要求后仍愿意租赁其房屋，视为其接受承租人提出的房屋承租要求，但承租人违反此要求时出租人当然有权提出解除房屋租赁合同，既然承租人受其限制，那么，其共同居住人当然也应当受到限制。

　　二、共同利益之限制

　　从保护弱者权利和保障人权的角度看，法律规定与承租人生前共同居住人的享有继续租赁该房屋的权利是正当的和合理的。当承租人死后，与承租人生前共同居住的人无需重新与出租人签订合同，只需通过继续交付租金、履行承租人的义务，就可以享有租赁合同中约定的各种权利，而并不需要签订一个新的合同。

　　然而，并不是与承租人生前居住的任何人均享有法定让与租赁权，共同居住人一般应当与承租人有一定期限的共同生活经历才能行使法定让与租赁期，具体的时间长短，应当根据具体案情具体分析。一般而言，与承租人共同居住期限较短的人，不宜认定为共同居住人，因为其时间较短可以认为尚未形成稳定的共同生活利益关系。

　　三、福利类型之限制

　　出租人与承租人签订房屋租赁合同，以租金是否按照市价来划分租赁房屋的性质可以分为市价租房和福利租房。其中福利租房以出租人的主体来分，可以分为社会福利租房（廉租房）、单位福利租房（公房租赁）和个人福利租房（私人关系租房）。

　　个人福利租房系出租人个人出于友情、关系等原因向承租人发放的福利，其目的在于为承租人提供便利，因此，当承租人死后与其共同居住的人向承租人行使法定让与承租权不违反出租人为承租人提供便利的目的，共同居住人的法定让与承租权不应受到限制。

　　单位福利租房即公房租赁，指的是依据变相工资分配方式建立的所谓“租赁”关系。由于“公房租赁”中“承租人”所享有的权利已经成为一种“类所有权”，那么，已死“承租人”生前的共同居住人当然有权继续承租该房屋。值得注意的是，当共同居住人不是已死“承租人”的近亲属时，已死“承租人”的近亲属当然可以继承“承租人”承租公房的权益，此时，非近亲属的共同居住人因租赁房屋“承租权”的继承而无权行使继续承租权；同时，若共同居住人为第三者，除已死“承租人”的近亲属要求第三者返还房屋外，单位无权要求第三者返还房屋，因为，该房屋实为死者变相的财产。

　　社会福利租房即廉租房，廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。由于廉租房的社会福利性质和供少于求的社会现状，当承租人在租赁期间死亡，同居近亲属另有住房、不符合继续租赁条件的，廉租房租赁合同应当终止。例如：有资格申请廉租房的承租人因身体等原因，由另有住房的近亲属与其共同生活对其照顾，当承租人死亡后，其近亲属就不用再照顾，即可回到自己住房居住，此时，共同生活人无权行使法定让与承租权；又如申请廉租房的实际主体并非承租人一人，在房屋租赁期间，与其共同生活的事实承租人另有住房，其已经丧失了能够符合申请廉租房的条件，当承租人死后，即使其与承租人生前仍然共同居住，其也不应享有法定让与承租权。

　　四、良俗需要之限制

　　有配偶者与第三者同居已为当前社会一直常见的病态现象。承租人或出于经济压力、或出于躲避亲属等原因与第三者租房生活，出租人很难知道其房屋出租行为为这种不道德的生活方式提供了客观帮助，即使出租人明知其房屋将用于承租人进行这种不道德的生活，出租人出于租金收益最大化或者其他因素考虑将房出租给承租人，出租人也不应受到法律的制裁。

　　在现实生活中，往往会发生承租人死亡后其配偶等近亲属与第三者对于租赁房使用的意志和利益冲突以及由此而生的出租人与第三者是否使用该房屋的意志和利益冲突。前者如已死承租人的配偶等近亲属要求出租人返还相应租金，而与死者生前共同居住的第三者要求继续承租该房。后者如已死承租人的配偶等近亲属到租赁房中找第三者麻烦，而出租人要求与承租人生前共同居住的第三者返还房屋，但第三者依据《合同法》第234条拒绝返还房屋；又如出租人发现已死的承租人租用其房用于与第三者同居，出租人出于道德义愤要求第三者返还其房屋。

　　在上述情况下，与已死承租人生前共同居住的第三者能否行使其法定让与承租权深值考虑！笔者认为，第三者不能行使其法定让与承租权，其理由如下；

　　1、《合同法》制定时房屋的租赁价格与当前的房屋租赁价格差异巨大，同时，有配偶者与第三者住房同居的社会现象也并没有现在普遍，但有配偶者与第三者同居至今仍未受到法律规范调整，这种应由道德规范调整的社会现象若上升为法律规范调整，那么，会提高法律运行的成本和稀释道德规范的效用，因此，法律规范和司法解释未明确针对第三者继续承租房屋进行限制；

　　2、《合同法》设立此条的目的虽然在于保护与承租人生前共同居住的事实承租人的居住权利，从规范内容来看，第三者当然是已死承租人的共同居住人，但是，这种司法三段论的逻辑推理方法应当服务于法律所秉持的价值取向的实现，体现法律所追求的公平正义。显然，当已死承租人的配偶等近亲属的利益和出租人的道德诉求符合法律所秉持的价值取向；

　　3、我国《合同法》第七条已规定当事人订立、履行合同，应当尊重社会公德，不得损害社会公共利益。若已死承租人的配偶等近亲属和出于道德义愤的出租人与第三者发生意志和利益冲突，出于维护社会公德和善良风俗的考虑，应当尊重已死承租人配偶等近亲属和出租人的意志和利益，限制第三者行使法定让与承租权。

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