浅析房屋买卖合同纠纷案件的特点与法律适用

    近年来，随着房地产市场的繁荣，房价的大幅上涨，人们对二手房的需求越来越大，房屋交易量大大提升，这样，房屋买卖过程中发生的矛盾和纠纷日益增多。笔者根据审判实践，对该类纠纷案件的特点和法律适用做以简要的分析和论述。

　　一、因共有人一方出卖共有房屋的引发的纠纷。

　　房屋共有的情形以夫妻共有最为常见，根据物权法登记原则，共有房屋的所有权应当登记在所有共有人名下，但在现实生活中，常常是登记在夫或妻一方名下。在房屋买卖过程中，房屋产权登记人作为出卖人与买受人签订房屋买卖合同后，由于房屋市场价格上涨，出卖人觉得“吃亏”了，心理不平衡，则以夫妻中未进行了产权登记的一方不知情、不同意出卖等为由，要求确认房屋买卖合同无效。例如：李某与赵某原系夫妻关系，双方在婚姻关系存续期间购买楼房一套，产权登记在男方李某名下。2005年赵某因故离家出走下落不明，李某向法院提出离婚，法院公告送达后缺席判决准予原、被告离婚，但在诉讼中李某未要求法院对该楼房进行分割。其后，李某以市场价格将该楼房卖给了周某，但未办理产权过户手续。一年后赵某回来后起诉至法院，要求确认李某与赵某的房屋买卖合同无效。

　　在上述案例中，李某与赵某婚姻关系存续期间所购买的楼房，虽然登记在李某一人名下，亦属于夫妻共同财产。《婚姻法》第十七条规定：“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”。《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释》（一）将上述法律规定分为两种情况：一是夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的，因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定；二是夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。笔者认为，认定房屋买卖合同是否有效，最关键的就在于第三人的行为属“善意”还是“恶意”。明知夫或妻一方不知道房屋买卖一事，仍然与一方签订买卖合同，就应属于“恶意”。对于这一点，第三人即购买方负有举证责任。案例中周某与李某签订房屋买卖合同时，李某的妻子赵某确实下落不明，不可能知道房屋买卖一事，且周某未能向法庭举证证明赵某知道房屋买卖一事，故原则上周某与李某签订的房屋买卖合同当属无效。从严格的法律意义上讲，李某也是房屋的共有人，其处理其它共有人的财产行为无效，但是其处理自己的部分财产还应当是有效的，故审理这样的房屋买卖合同纠纷案件，还应当结合案件的具体情况，确认买卖合同有效、无效或部分有效部分无效。

　　二、因房屋买卖合同签订后未办理过户登记手续引发的纠纷。

　　我国《物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记薄一致，记载不一致的，除有证据证明不动产登记薄确有错误外，以不动产登记薄为准”。《物权法》第十九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记时，发生效力；未经登记，不发生效力”。房屋买卖合同签订后，买卖双方应当按照约定履行各自的义务，买受人必须履行支付房款的义务，出卖人必须履行交付房屋并协助买受人办理房屋产权变更登记的义务。但在现实生活中，房屋买卖双方常因怕麻烦、不想缴纳过户时产生的各种费用，抱着侥幸心理不办理产权过户登记手续，这样时间一长情况变化，就可能有出卖方以不是自己的真实意思表示，要求解除合同或原产权登记人有债务纠纷而房屋被法院扣押等情况发生。例如：某甲将自有的房屋出卖给某乙后，双方对房屋进行了交付使用，但未办理房屋产权过户登记手续，房屋产权证上仍然是某甲的名字。两年后某甲因拖欠银行贷款被申请法院强制执行，法院根据原告的申请，对该房屋进行了查封。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”按照此规定，人民法院不得查封财产的必须同时具备三个条件，即：一是第三人支付了全部价款，二是第三人实际占有了该财产，三是第三人没有过错。本案中，案外人虽然支付了全部房屋价款并实际占有房屋，但未办理过户登记手续，其本身存在过错，故法院可以对该房屋进行了查封。这就要求我们，在房屋买卖过程中，及时办理产权过户登记手续，从而更好地维护自己的合法权益。

　　三、因无处分权人出卖他人房屋引发的纠纷。

　　房屋买卖合同签订后，发现出卖人不享有房屋所有权，或对房屋所有权有争议的情况也很多。《合同法》第九条规定：“当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力”。《民法通则》第七十一条规定：“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利”。有这样一个案例：克东县糖酒公司建综合楼时，将一、二楼作为商用楼进行出卖，二楼的业主共同使用一个由一楼通向二楼的楼梯间。因该楼地理位置处于经商的黄金地段，故糖酒公司将楼梯间出卖给了王某，这样楼梯间一边做为商用，一边做为二楼的通道。一段时间后，二楼的业主以晚间楼梯间锁门过早不方便通行为由，起诉至人民法院，要求确认糖酒公司与王某的房屋买卖合同无效，楼梯间的产权归二楼全体业主共有。本案中，虽然楼梯间具有一定的商用价值，但其应属该楼的附属设施，产权应当归二楼全体业主共同所有。糖酒公司虽然是该楼的开发单位，但其在也无权处分他人的财产，其处分行为侵犯了二楼业主的财产权，故判决糖酒公司与王某签订的买卖合同无效，楼梯间的产权归全体二楼业主所有，糖酒公司返还王某的购房款，根据双方的过错程度对所造成的损失进行分担。

　　四、审理房屋买卖合同案件应注意的问题

　　针对房屋买卖合同纠纷案件的特点，我们在审判中应注意以下问题：

　　1、在房屋买卖合同纠纷案件中，一些产权登记人死亡、下落不明等情况时有发生，这就需要依法确认是房屋买卖合同的效力。虽然这类案件大多都是双方当事人自愿进行调解，但在审理时我们仍要注意审查当事人提供的手续，包括社区、派出所出具证明的真实性，当事人身份的真实性，买卖合同的真伪，必要时可要求中间人或房屋所在地的邻居、社区出庭作证，或到实地核实案情。

　　2、对于产权登记人死亡，房屋涉及继承的案件，要注意审查被继承人的死亡时间、遗嘱的真实性、当事人与被继承人的身份关系、第一顺序继承人是否有遗漏，放弃继承权的意思表示是否真实等等。另外还需注意，如房屋系被继承人与他人共有，应先区分出哪部分是遗产、哪部分是他人财产，不能一并做为遗产继承而侵犯了他人的财产权。

　　在审理房屋买卖或房屋继承案件中，特别是原、被告双方自愿到法院进行调解的，法院可不急于当场办理，给当事人一定的考虑时间，亦给法官一定的审查时间，以维护法律的尊严，保护当事人的合法权益。另外对于此类案件，也可以交由人民调解组织先进行调解，再由法院确认人民调解协议的效力，因为人民调解组织属于基层组织，比较了解群众的基本情况，对于社区、派出所的证明材料更方便进行核实，也大大地减轻了人民法院的工作压力，一举两得。

    （作者单位：黑龙江省齐齐哈尔市克东县法院）

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