转让土地使用权及房产的合同主张无效，无效合同怎么认定？

合同行为的基本原则是当事人意思自治，当事人可以按照其真实意思订立和履行合同。但这也是有限制的，其中之一就是合同的内容不能违反法律法规的效力性强制规范，不能违反公序良俗。那么转让土地使用权及房产的合同主张无效，无效合同怎么认定？

网友咨询：

A公司与B公司签订《国有土地使用权转让协议书》，双方约定以打包的形式将B公司位于某市多宗土地使用权及房产以1600万元的价格转让给A公司。后来B公司更是提出《国有土地使用权转让协议书》的签订是违反法律、行政法规的强制性规定的，主张其为无效合同，那么无效合同怎么认定？

浙江甬泰律师事务所黄良波律师解答：

B公司是通过出让方式取得本案所涉土地的使用权，已交清土地出让金，合法领取了国有土地使用权证。根据出让合同的约定，B公司在交清出让金，取得土地使用权后即可进行转让、抵押等。所以该土地已具备了进入市场进行依法转让的条件。

对于《城市房地产管理法》第三十八条关于土地转让时投资应达到开发投资总额25％的规定，是对土地使用权合同标的物设定的于物权变动时的限制性条件，转让的土地未达到25％以上的投资，属合同标的物的瑕疵，并不直接影响土地使用权转让合同的效力。《城市房地产管理法》第三十八条的该项规定，不是认定土地使用权转让合同效力的法律强制性规定。因此，B公司认为，由于B公司自取得土地使用权后，一直未作投入，涉诉土地根本不具备转让条件，违反《城市房地产管理法》第三十八条规定的土地使用权转让条件，主张合同无效，理由不充分，不予支持。

浙江甬泰律师事务所黄良波律师解析：

所谓无效合同，是指合同虽然成立，但因其违反法律、行政法规、社会公共利益，被确认为无效。可见，无效合同是已经成立的合同，是欠缺生效要件，不具有法律约束力的合同，不受国家法律保护。无效合同自始无效，合同一旦被确认无效，就产生溯及既往的效力，即自合同成立时起不具有法律的约束力，以后也不能转化为有效合同。

无论当事人已经履行，或者已经履行完毕，都不能改变合同无效的状态。无效合同是当然无效。由于无效合同是违反国家法律、行政法规和社会公共利益的合同，因而它为法律上的当然无效，即其无效，无须当事人主张即产生无效的法律后果。

执业以来，办理了各类民商事、刑事等案件，为维护当事人的权益起到了作用。良好的办事效果、严谨的办事风格、务实的态度，得到委托人的一致好评。认真履行律师的职责，认真对待每一位当事人，做好每一案件的工作。