龙兵律师：租赁合同期限，约定为永久租赁是否有效？

承租人想要长期占有、使用租赁物，与出租人签订租赁合同约定租赁期限为永久租赁，这样约定租赁期限是否有效呢？租赁期限是否有一定限制呢？

网友咨询：

租赁期限约定为永久，是否有效？

北京盈科（荆州）律师事务所龙兵律师解答：

部分有效部分无效。民法典规定租赁合同最长不能超过20年，超过20年的部分无效，所以说如果当事人约定了永久的租赁合同的话，那么在20年的期间内，合同是有效的，超过20年的部分是无效的。

1、租赁合同的期限

租赁期为六个月以上的，双方应当签订书面租赁合同，没有签订且无法确定租赁期的，视为不定期租赁合同。

租赁期限届满后，承租人继续占有、使用租赁物，并且出租人没有提出异议的，原租赁合同中的条款对当事人仍然具有拘束力，但是租赁期限为不定期。

不定期租赁合同，当事人可以随时解除租赁合同，但是应当给予承租人一定的宽限期。

2、承租人的优先权

租赁期间届满后，房屋承租人对房屋享有优先承租权，即在同等条件下，出租人应当优先选择承租人续租。

出租人出卖房屋的，应当事先通知承租人，在同等条件下，比如购买金额、履行期限和履行方式等与第三人相同的情况下，出租人应当优先卖给承租人。但是该第三人是房屋共有人或者出租人近亲属的除外。

应当注意的是，承租人的优先承租权和优先购买权仅适用于房屋租赁关系中，其他租赁关系中，承租人不享有优先权。

《民法典》

第七百零五条 租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。

租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

龙兵律师解析： 承租人想要永久占有、使用租赁物的，可以通过设定居住权的方式来获得长期居住的权利。

居住权属于用益物权，当事人可以自主约定权利存续期间，法律没有规定居住权期限上限。

1、居住权的设立

居住权属于不动产用益物权，自登记时设立。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。

2、居住权的期限

居住权可以约定一个确定的期限，也可以约定一个不确定的期限，比如双方可以约定居住权的期限为居住权人死亡时为止。

《民法典》

第三百七十条 居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。

龙兵律师：北京盈科（荆州）律师事务所执业律师，专业理论知识扎实，曾在某大型集团公司从事法务工作，具有丰富的实务经验擅长处理婚姻家事纠纷，劳动工伤案件处理，对公司法及与公司有关的纠纷案件有较深研究。