离婚时一方婚前贷款所购不动产的处理？

婚姻法司法解释(三)第十条(关于离婚时一方婚前贷款所购不动产的处理)的条文理解和审判实务

婚姻法司法解释(三)第十条夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。

条文理解

理解本条司法解释首先要把握的是，对一方婚前签订购房合同支付首付款并在银行按揭贷款、婚后夫妻共同还贷的房屋，完全认定为夫妻共同财产或者一方个婚前财产都是不对的。此类房产实际是婚前个人财产与婚后共同财产的混合体。人民法院在离婚案件中判决分割此类房产的原则是，既要保护个人婚前财产权益，也要依照婚姻法关于照顾子女和女方利益的原则公平地分割婚后双方共同还贷形成的夫妻共同财产权益，同时还不能损害作为债权人的银行的合法利益。对本条司法解释可以分为这样几层意思理解：第一，本条司法解释有明确的适用范围。通过本条司法解释，规范了夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，登记于首付款支付方名下的不动产的分割办法。其他情况下的不动产，不能适用此条规定。例如，夫妻于婚后购买的不动产，虽然登记在一人的名下，但不属于本条司法解释规定的情形，不能适用。还有一方为结婚于婚前支付首付款并贷款购房，但在产权证上登记双方的姓名或者将房屋赠与另一方，亦不属于本条司法解释规定的情形，不能适用。另外，如果双方当事人未登记结婚，只是同居，即使购房的情况类似，亦不能适用本条解释。第二，对于“婚后用夫妻共同财产共同还贷”，应当从两个方面掌握，一是从偿还银行贷款的时间看，还贷的时间只要处于婚姻关系期间，一般即可认定是双方用夫妻共同财产还贷，而不必区分还贷的金钱来源于夫妻中哪一方的收入。二是看夫妻之间是否约定实行分别财产制或者对案涉房屋的还贷问题有特别的约定。如果双方当事人认可或者一方当事人能够举证证明夫妻已经约定实行分别财产制或者对案涉房屋的还贷问题有特别约定，则分割上述不动产时，当然排除本条司法解释和适用。第三，由于此类不动产中有夫妻共同财产的部分，因此，离婚时首先应当由双方当事人协议解决。人民法院只是在双方当事人协议不成时才进行判决。第四，本条司法解释的第二款提供的是人民法院针对上述特定情况的不动产进行分割时的一种方法。其中“可以”的表述表明，该分割方法不是绝对的。不能机械地理解为判决分割此类不动产，舍此一途，别无他径。不能据此排除在特殊情况下，将此类房屋判归非产权登记一方所有并由其偿还剩余贷款的可能。第五，判决取得产权的一方向另一方补偿时须考虑房屋的增值，而不能仅给付夫妻关系存续期间双方共同还贷所支付款项的一半。具体的办法是在离婚时首先对案涉不动产的现值进行评估。当然，如果当事人之间能够通过协议对案涉房屋的现值形成共识，则没有必要委托有资质的产地产评估机构进行评估以确定案涉房屋的价值。人民法院在判决前应当掌握下列基本情况：(1)案涉房屋购买时的价款;(2)首付款及其在购房全款的比例;(3)按揭贷款数额及其利息数额;(4)当事人以夫妻共同财还款累计数额(包括利息)及其占全部还款和利息的比例;(5)尚未归还的贷款及利息的数额。在此基础上才能确定产权归属，然后确定取得产权的一方需要向另一方支付补偿款的数额。在分割夫妻共同财产时，仍然要贯彻婚姻法第三十九条规定的原则，照顾子女和女方利益。而且，本条司法解释也没有排除婚姻法第四十二条和《婚姻法司法解释(一)》第二十七条的适用。第六，在特殊情况下，如果人民法院决定将房屋判归支付首付款按揭购房者的配偶所有，那么必须了解是否还有尚未归还的贷款，由于按揭贷款是以所购房屋为抵押物的，因此判决时原则上应当将还贷义务与房屋所有权归于同一当事人。否则，不仅难以得到贷款银行的同意，而且一旦失去房屋产权的一方当事人拒绝还款，作为债权人的银行仍然有权通过诉讼，请求拍卖上述房屋，并从所得款项中优先受偿。最终，根据判决得到房屋产权的一方当事人还是会失去房屋。

本条司法解释提示人们，处理婚姻家庭问题的最好方式是协商解决问题。保护个人财产的最佳选择是未雨绸缪，于婚前或者发生争议之前，以书面协议的方式对财产的归属及发生争议后的补偿问题进行约定。这样，一旦离婚，当事人之间的约定只要不违反法律，就应当作为人民法院判决的依据。另外，对于已婚的女性而言，经济独立仍然是保护自己的婚姻和爱情的最好方式。尽管婚姻法和妇女权益保障法中都规定保护妇女合法权益，但那种期待离婚时分割夫妻共同财产甚至占有他人的婚前财产来获得自己离婚后的生活保障的想法，并不实际。

审判实务

在审判实践中，需要注意的问题有：

1、在一些当事人双方均为再婚者的离婚案件中，对于一方当事人于前一个婚姻关系存续期间即通过所在单位签订预售房合同或者登记参与房改，购买房改房，在购房时享受本人与前一配偶的工龄优惠，但直至原配偶死亡后，购房款的绝大部分为此当事人与原配偶工龄优惠，因此，不宜适用本条司法解释判决房屋的归属。

2、在决定将符合本条司法解释规定的房屋判决归非婚前按揭贷款购房一方当事人所有时，务必做好以下工作：一是要判决由取得了房屋所有权一方将购房者所支付的房屋首付款及夫妻共同还贷支付款项及其所对应财产的增值部分的一半向另一方支付补偿;二是要妥善处理尚未归还的银行贷款，一般应当判决取得房屋所有权的一方当事人承担继续还贷的义务。

3、对于如何确定未取得不动产所有权一方所应得到的补偿款数额，审判实践中有几种不同的计算方式。目前，多数法院采取的计算方式如下：

假设婚前贷款购房者房屋的单价是每平方为为15000元，面积80平方米。首付款36万元，按揭贷款84万元，贷款期限20年(240个月)，则利息总计为603452.87元。还款总额为1443452.87元。如果采用等额还款的方式，月均还款6014.39元。双方当事人婚后共同还贷3年(36个月)后诉讼离婚，离婚时房屋经评估，价值400万元。计算可知，购房者为购买该房屋总共支付180342.87元(其中1200000元+603452.87元)其中，首付款在房价(房价款+利息)中所占比例为(360000元/180342.87元*100%)19.96%，夫妻共同还贷216518.04元(6014.39元*36)，占房价款的12%(216518.04元/180342.87元*100%)。如果不考虑其他因素，则可以判决房屋归婚前购房者所有，由其对另一方补偿24万元(400万元*12%*1/2)。剩余贷款1226934.87元(1443452.87元-216518.04元)，仍由原购房者继续偿还。由于目前各银行及互联网上均能够提供房贷的计算标准，因此上述计算方式不失为一种简便、实用的计算方法。

假设上述案例的购房者为男方，离婚时双方当事人无子女，或者虽然有子女但女方经济独立，无需照顾，则上述分割不动产的办法即可直接适用。但如果离婚时子女两岁，需要随女方生活，女方另有居住房屋但经济困难，则首先考虑在分割上述不动产时，对于夫妻共同还贷部分所对应的财产价值，分割时根据照顾女方和子女利益的原则，给女方多分。如果法官认为将该部分全部分给女方才足以体现照顾子女和女方利益的原则，判决结果并不违反本条司法解释的规定。如果离婚时女方没有住处，则人民法院还可以依据婚姻法第四十二条和《婚姻法司法解释(一)》第二十七条之规定，判决男方对女方给予帮助，让承担抚育子女义务的女方在此房屋居住，直到其另行找到住处或者再婚。

4、如果双方当事人婚姻关系存续时间较长，夫妻共同还贷的款项在房款中所占比例远远高出婚前购房者支付的首付款所占比例，而非购房者一方有能力支付尚未偿还银行贷款的能力，则受诉法院可以根据案件的实际情况判决房屋归婚前购房者的配偶所有，令其向对方支付相应补偿并承担继续还款的义务。

5、如果婚前购房的一方当事人因某种原因经济状况发生变化，离婚时不具备继续偿还银行贷款的能力，而另一方当事人有此能力，则为了避免案涉房屋被银行行使抵押权，另一方要求取得所有权并按照本条司法解释的规定承担相应义务的，人民法院应予以支持。

6、在人民法院采取公告送达的离婚案件中，如果原告提出婚前购房一方下落不明，要求人民法院将此类房屋判归其个人所有，则办案法官应当以极其慎重的态度，核查另一方当事人是否真正属于下落不明，避免未经核实即根据一方当事人的请求，将本应属于另一方或者属于夫妻双方的财产，判归到庭的一方当事人所有。即使经核实另一方确实下落不明，也应当在判决中注意保护经过公告传唤未到庭一方当事人的合法权益，尽可能避免被一方当事人利用，作出有失公允的判决。

来源：最高人民法院民事审判第一庭编著《婚姻法司法解释(三)理解与适用》