离婚诉讼案件房产争议中三个疑难问题？

离婚诉讼案件房产争议中三个疑难问题

【注意】最高人民法院关于废止部分司法解释及相关规范性文件的决定(2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过，自2021年1月1日起施行)为切实实施民法典，保证国家法律统一正确适用，根据《中华人民共和国民法典》等法律规定，结合审判实际，现决定废止《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》等116件司法解释及相关规范性文件(目录附后)。本决定自2021年1月1日起施行。

《民法典》自2021年1月1日起施行。《婚姻法》、《继承法》、《民法通则》、《收养法》、《担保法》、《合同法》、《物权法》、《侵权责任法》、《民法总则》同时废止。

2001年婚姻法修改后，我国的离婚率已连续三年呈上升之势。2005年全国各级人民法院共受理各类一审民事案件4380095件，其中婚姻家庭纠纷案件1133333件，比例占25.87%。婚姻是家庭的基础，家庭是社会的细胞。当事人因婚姻家庭问题发生纠纷不能得到公正和妥善地处理，其后果不仅仅是婚姻的破裂，家庭的解体，而且会增加社会的不稳定因素，成为构建和谐社会中的忧患。

离婚诉讼通常都要解决三个问题：

感情是否破裂，子女如何抚养，财产怎样分割。从笔者所在的城区基层法院近五年来审结的离婚诉讼案件的情况看，大部分案件的主要问题已不是解除婚姻关系，也不是子女的抚养，而是现有的住房在离婚时的重新分配。在审判实践中，法官经常可以遇到男女双方在当庭表示愿意解除婚姻关系后，确在为争夺房产或居住权而唇枪舌剑，甚至闹得焦头烂额。对多数当事人而言，房产是婚姻中投资最大的一项财产，在财产分割中无疑是最重要的问题。我国住房法律制度呈现多样性，权属状态包括完全所有权、部分所有权以及承租房屋等。“由于立法体例及技术要求，法律规定必须言简意赅，不可能过于详细。”婚姻法没有针对离婚时的房产处理作出特别规定。新婚姻法实施后，司法解释中属于婚前个人所有的房产，夫妻共同生活八年后将转化为共同财产的规定，因与新婚姻法相抵触，不再适用。最高人民法院在近几年颁布的两个婚姻法司法解释中确定了离婚时房产处理的若干规则，其“落脚点都是为解决实际中大量存在的关于房改房等有福利性在内的房屋争议问题”，而这些规则在处理纷繁复杂的婚姻房产争议时未免显得捉襟见肘。房产作为一种主要的不动产本身也是物权立法关注的重点，当物权法遭遇婚姻法，其中似乎呈现出若干矛盾与不甚清晰之处。

法官如何公正处理婚姻房产争议中疑难问题已成为审理离婚诉讼案件的难点之一。“就实体公正而言，当前困扰人民法院最甚者莫过于两大问题：一是法律适用的不统一，同样情况不能得到同样对待;二是在个案的处理上发生的法律效果与社会效果的冲突时，法官束手无策，没有达致统一的技术和方法。”尽管我国有关法律及其司法解释正在不断地完善，而法官对疑难问题的公正处理并不是可以简单地依据法条就能解决的，必须借助于透彻的法理分析才能科学而公正地判定处理依据。“能否依法理补充法律漏洞，我国虽对此无明文规定，但在社会、经济发展迅速而法律相对滞后的情况下，运用法理补充法律漏洞已越来越得到司法实务界的认同。”本文选择处理婚姻房产中三个疑难问题所作的法理分析，属一孔之见，以期对相关问题的公正处理有所裨益。

一、一方婚前按揭贷款的房产在离婚时的归属

随着我国住房制度的改革和现代社会的发展，以按揭贷款的形式购买房产已经成为城镇居民普遍采用的一种买房方式。在按揭贷款购房过程中存在购房者与开发商之间的商品房买卖合同关系和购房者与银行之间的借款合同关系。当购房者与开发商签订购房合同，付清首付款并在银行办妥按揭贷款手续，开发商就申请为购房者办理房产证，购房者与开发商之间的购房合同关系就告终结。购房者此时已经取得所有权，只是基于与银行之间的借款合同在该房产上设定了抵押权，使得购房者行使所有权时受到了限制;购房者向银行偿还借款的行为，属于购房者与银行因贷款而产生的债权债务关系，并不影响所购房产所有权的归属。

当夫妻之间的感情已经破裂并最终走向法庭进行离婚诉讼时，一方婚前按揭贷款购买的房产，由于其价值高，用途大，而往往成为双方主要争点。婚姻法司法解释(二)第二十一条第(一)款规定：“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。”笔者认为，司法解释的这种规定不能解决法官公正处理该类争议时的法律适用问题。面对该类争议，在双方当事人不能协商处理时，法官不得拒绝裁判。

对于一方婚前按揭贷款的房产归属问题，依婚姻法所确立的婚后取得财产为共同所有制的原则，自可推出：婚前取得的房产为一方个人财产，婚后取得的房产则为夫妻共同财产。公正处理这一问题的难点是，该类房产究竟是何时“取得”的?

现举例来分析。甲男为婚后生活需要，于2002年1月1日与某开发商签订预售商品房购房合同，以个人存款首付10万，按揭贷款40万;2002年2月1日，该购房合同依法在房地产管理部门登记;2002年3月1日，甲男交付首付款，并与特定的银行签订借款合同，开始分期偿还贷款;2003年1月1日，甲男与开发商签订房产交接确认书，取得该房产钥匙;2003年2月1日，开发商和甲男向房地产管理部门申请办理房产证;2003年3月1日，房产证下达。甲男购房过程的关键环节依图所示：

若甲男乙女分别在A段、B段、C段、D段缔结婚姻，并且房产证下达后仅有甲男一人姓名，婚后用共同财产按借款合同的约定偿还了部分贷款，但双方对该房产的归属均未约定。2006年3月1日，乙女以感情不和为由提起离婚诉讼，并提出婚后参与偿还了部分贷款，应将该房产作为共同财产进行分割的请求。经法庭调解，甲男同意离婚，但主张该房产的产权为婚前个人财产，不同意分割，双方对离婚后该房产的处理不能达成协议。该房产究竟怎样处理才是公平的呢?

该问题至少可以有以下三种答案：其一、依照物权法(草案)第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记;未经登记，不发生物权效力，但法律另有规定的除外。”这是在物权法(草案)中明确确立了的物权行为原则，亦即不动产物权变动只有经过登记才能发生效力。依此原则，房产所有权的取得时间应当是获得房产证的时间，若甲男乙女在房产证下达之前缔结婚姻，房产即为夫妻共同财产。其二、在考察购买房产的实际状况时，若甲男乙女夫妻关系存续期间用共同财产还贷部分大于甲男支付首付款的，房产就应认定为夫妻共同财产，但甲男婚前单独支付的部分是其个人财产。其三、甲男乙女缔结婚姻后还贷的部分，不论是用一方的收入还贷，还是用双方的收入还贷，均应认定为甲男乙女的共有权益;不论房产证何时下达，均应认定房产为男方个人财产;如二人离婚，甲男只需返还与乙女夫妻关系存续期间归还按揭贷款的一半;当然，甲男能提供证据证明其以个人婚前财产支付全部贷款的除外。

以上三种答案正好映照出目前法官处理该类房产争议时的三种思路。

第一种可归结为严格依照法律概念和法律文本遵循特定的法律理论，如物权行为理论，推导出解决婚姻房产争议的答案。可以说这种推导本身在逻辑上是无懈可击的。但唯一也是致命的问题在于其结论不符合社会认可的公平观念和立法本意。比如在前文例子中就有可能出现乙女完全没有出钱却能仅因为结婚登记成为房屋共有人的结果。这一结果不但为普通民众不认可，也违背了婚姻立法改革确立的婚前个人财产独立的本意。在这种情况下，如果仍然坚持让现实适应理论，那就是典型的削足适履。当然，为了理论的圆满，我们可以将婚姻房产确定为不动产物权取得时间以产权证取得时间的例外。但这一原则本身已有基于法院判决，房屋继承，自建房屋三项例外，在加上这一例外和其它可能的例外，就会像昔日洛-克批驳萨*尼时所言：法律原则应有严肃性，例外一多，原则也就不成为其原则了。

第二种可归结为抛开法律概念和法律框架，完全依世俗较为认可的公平观念来处理婚姻房产争议的答案。夫妻出钱多，房产是夫妻的;个人出钱多，房产是个人的。看上去非常公平。这种处理方式其实颇有英美法系衡平法遗风。然而，衡平法毕竟消亡了。过于随意的法律演绎使得法官自由裁量权太大，法官就有可能会变成不讲法理的“独裁”，即便在英美法系的国家也不能得到认可，更不要说承继了大陆法系传统的中国法律。

第三种可归结为结合婚姻法立法本意和公正处理婚姻房产争议的需要做一定的法律分析后推导出的答案。“一方用婚前个人积蓄在婚后购买的有形财产的归属问题，由于这只是原有财产价值存在形态发生了变化，其价值取得始于婚前，即所谓‘万变不离其宗’，故应当认定为一方的个人财产。”将这一原理用以解决一方婚前按揭贷款的房产归属问题时，可以推导出法官公正处理该类房产争议的思路：夫妻一方婚前以个人财产按揭贷款购买的房产，在离婚时房产证仍然登记在该方名下，该房产的性质仍为其个人财产，按揭贷款为其个人债务;婚后配偶一方参与清偿贷款的，该行为并不能改变该房产为个人财产的性质;在离婚分割房产时，剩余未归还的贷款，应为一方个人债务;对已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分，可以理解为是用共同财产偿还了一方的个人债务，故应予以返还。部分学者也认为，对一方婚前按揭贷款购买的房产，离婚时房产判归支付首付款的一方比较合理，婚姻关系存续期间用共同财产支付的贷款，应当属于夫妻共同财产，由获得房产的一方给对方一半的补偿，这样处理也比较好执行，其可以在离婚后继续归还银行贷款。

综上所述，一方婚前按揭贷款的房产应当以支付首付款而非以房产证的取得作为所有权取得的根据，物权法(草案)中相关规定至少对依法公正确认该类房产在离婚时的归属上不能适用。鉴于目前司法实践中存在上述三种作法，笔者建议最高人民法院在后续的婚姻法司法解释中，应当根据婚姻法立法本意与公正处理该类房产争议的有机结合设定处理规则，以统一全国法院处理该类房产争议时的法律适用。

二、个人所有的房产增值部分在离婚时的分配

上一问题直接与房产增值部分的分配相关，如果房产为共同财产，夫妻离婚时自应分割增值部分;但如房产已经确定为个人财产，则夫妻离婚时能否分割房产增值部分呢?如上述例子中甲男乙女于D段结婚，则该房产属于甲男个人财产应无异议。如果甲男签订购房合同的房款是50万，双方结婚时房产价值55万，两年后双方因感情不和离婚时房产价值60万，则乙女能否对增值部分主张权利?她又应对哪一部分增值主张权利呢?

大体看来，婚姻房产可能基于人为因素和市场因素两种原因增值。就第一种而言，最主要的人为因素有两个，一是婚后装修，二是婚后出租。在房产装修的情况下，如果房产为甲男所有，则其行为性质依物权法理论应为添附。根据从物随主物的原则，添附之物应随房产属于甲男所有。物权法(草案)第一百二十条规定：“主物转让的，从物随主物转让，但当事人另有约定的除外。”如果这种添附为甲男乙女共同出资，装修增值部分中属于乙女应得的份额，离婚时由甲男根据公平合理的原则折价补偿给乙女，但乙女很难主张基于添附所产生的房产增值。在房产出租的情况下，依物权法理论所收取的租金应为法定孳息。物权法(草案)第一百二十一条第二款规定：“法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得;没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。”如甲男乙女对租金收益分配无约定，依物权法理论应归所有权人甲男所有。在以上两种情况下，如乙女对房产装修和租赁耗费了人力物力，则依照物权法理论和物权法(草案)的相关规定推导出的结果将对乙女明显不公。另一种是房产基于市场的原因而增值，情况则更为复杂，笔者不赘述。

有一种观点认为，“因为《婚姻法司法解释(二)》已规定婚姻关系存续期间一方以个人财产投资的所得属于夫妻共同财产，那么一方用婚前个人财产支付首付款购买的房屋升值所产生的收益，认定为夫妻共同财产较为妥当。”笔者不赞同这种观点。如果将房产看作是与股票类似的投资，似乎这种增值应当为共同财产。但在实现生活中，大多数普通居民如购买一套房产只为居住使用，非为投资盈利。如果在离婚分割房产时将上例中增值的5万元归为共同财产要求甲男支付2.5万元，甲男若并不打算离婚当时卖出房产，则房产很可能在离婚后经过若干年由于市场行情等原因贬值，此种处理办法对甲男也明显不公。由上述分析可知，对于房产增值部分无论是绝对作为一方个人财产还是绝对作为夫妻共同财产进行处理都不公正。

英国的法律对此类问题的处理就作出了明确的规定。《1970年英国婚姻诉讼和婚姻财产法》第三十七条规定：“如果男方或女方以货币或货币的价值的方式对不动产或动产的增加作出了贡献，而且一方或双方对于此种或出卖此种财产的收益有使用权，那么如果这种贡献不是微不足道的，双方又无相反的书面的或默契的协议，作出此种贡献的男方或女方就应根据自己的贡献和双方的协议占有财产使用权的一定份额或增加所占有的份额。”香港地区法律受英美法系的影响，其婚姻家庭立法也确认：夫妻一方以金钱或物资改变了不动产或动产的一部或大部权益，份额的划分可由双方协商决定，无协议时，由法庭视情况决定。从上述规定可以看出，英国和香港地区在实行分别财产制时，有限地承认无所有权的夫妻一方可以取得对方财产的占有权、使用权，但惟一的条件就是用金钱和物资去改变那份财产。

英国当代最为著名的法官**勋爵曾经在《阿普尔顿诉阿普尔顿》案中处理过这类问题。在该案中的丈夫花了不少力气修整了所有权属于妻子的房产。后来他们分居了，问题是丈夫是否有权得到报酬呢?**勋爵指出夫妻双方在结婚之时完全没有想到今后要分居，对于房产的修缮没有任何约定，那么就应当依照公平合理的原则，丈夫理应得到他为房产所增加的那部分价值，即他在修整工作所创造的价值和他提供的材料价值。这样一个处理方案显然更加符合公平观念。

无独有偶。台湾地区2002年修订的民法第一千零一十七条规定：“夫或妻婚前财产，于婚姻关系存续期间所生之孳息，视为婚后财产”。王*泽称其立法目的为“为保障他方配偶之协力，及日后剩余财产之分配”。究其实质，确立婚前财产的婚后孳息为共同财产，实为考虑到配偶一方对孳息之生成贡献了心力。

最高人民法院民一庭认为：“一方婚前所有的房屋出租而未通过共同劳动所取得的房屋租金等，认定为一方个人的财产比较适宜。”

从目前城区基层法院审理的离婚诉讼案件中可以看到，夫妻一方将属于个人所有的房产出租，租金收益因离婚时的分配而产生的纠纷比较普遍。中等以上城市市区房价、租金都比较高，地段较好的高层住宅的月租金都达到千元以上，租金收益所得在离婚时的分配自然成了双方争议的焦点。笔者认为，在婚姻关系中，双方对一方所有房产的租金收益分配无约定时，可以确认非产权方可以取得对方房产出租的收益权;当双方不能协商解决时，首先应考虑到大多数夫妻在共同生活中分工可能有所不同，但都在为共同的家庭生活作贡献这一公认的基本事实。通过以上法理对比分析，并结合民事诉讼的证据规则，笔者认为，公正处理该类纠纷的思路是：双方均不能举证证明其承担了房产出租的全部经营管理工作，就应推定夫妻关系存续期间的租金收益为共同财产;非产权方举证证明其对房产出租承担了全部经营管理工作，应根据双方在夫妻关系存续期间对房产出租贡献力的大小决定租金收益在离婚时的分配比例，但不宜判决非产权方获得全部租金收益;产权方举证证明房产出租经营管理完全由已方实施的，与对方无关，租金收益就应归已方所有。

我国部分法院的处理办法与上述思路不谋而合。如《上海市高级人民法院关于适用最高人民法院婚姻法司法解释(二)若干问题的解答》就认为：“当事人将属于个人所有的房屋出租，因对房屋这类重大生活资料，基本上是由夫妻双方共同进行经营管理，包括维护、修缮，所取得的租金事实上是一种夫妻共同经营后的收入，因此，婚姻关系存续期间所得的租金一般认定为共同所有。但若房屋所有人有证据证明事实上房屋出租的经营管理仅由一方进行，则婚姻存续期间的租金收益应归房产所有人个人所有。”“人民法院可根据案件实际情况，对各种形式的个人财产的婚后收益，从是基于原个人财产的自然增值还是基于夫妻共同经营行为所产生来判断，前者原则为个人所有，后者原则为共同所有。”此种处理办法暗合“正义是给予每个人他应得的部分”这一基本的法律理念，应为个人所有的房产增值部分在离婚时分配的正解。笔者建议最高人民法院在后续的婚姻法司法解释中专门添加相关内容，为法官公正处理此类纠纷提供依据。

考虑到这种做法已经在一定程度上改变了物权法(草案)中相关规定，这一问题最好是通过修改婚姻法有关条文来解决。因民法典的制定为时尚早，全国人大法工委决定先行制定和更新民事各部门法;这一决定本身无可厚非。但民法作为一个大的体系不能不注重内部的协调和统一。婚姻法修改之时物权立法已经提上了议事日程，但婚姻法与物权法(草案)至少在术语表达上就表现出各自为政的局面。如婚姻法用“投资所得”，物权法(草案)用“孳息”;婚姻法用“房屋”，物权法(草案)用“不动产”。在这种情况下，应当让后来的法与存在的法相协调，还是让前法随着后法的出台后再做修改，后者似乎是更为现实的选择。如果考虑到物权法(草案)由于术语过多使得一般民众，甚至部分全国人大委员都难以看懂这一点，后者当然就是更恰当的选择了。

三、居住权在离婚诉讼案件中的运用

居住权在我国还是一个比较陌生同时又是颇有争议的法律概念。从渊源看，居住权最早产生于罗马婚姻家庭关系中，而且与财产继承制度紧密相关，最初是作为生活保障的制度设计而存在的。我国婚姻法规定了一定的亲属关系之间的扶养、抚养和赡养的义务，这些义务中暗含了这些亲属关系之间享有法定的居住权利。在物权法领域，“居住权则有其特定含义，是指非所有人因居住而使用他人住房及其附属设施的权利，是他物权中的用益物权之一种。”梁*星教授主持制定的《物权法建议稿》中没有规定居住权。全国人大公布的物权法(草案)第十章共十二条对居住权的概念、设立、期限、撤销、消灭等作出了具体规定，第一次将居住权纳入了我国的用益物权体系。

如果武断的说，婚姻法领域完全没有使用与物权法相关的概念是不精确的。至少在我国物权立法领域讨论的一个热门概念就在婚姻法司法解释(一)中出现了，这就是居住权。依照该司法解释第二十七条的规定，离婚时，一方无房可居属于生活困难，双方可以协商或者法院可以判决有房一方以居住权或者所有权予以帮助。笔者认为，该司法解释中的居住权主体是特定的，仅限于夫妻离婚后的生活困难方。

很明显，婚姻法司法解释(一)用居住权这一概念取代了以往司法解释中的暂住权[，但没有对该种居住权给出具体定义，也没有确定给予生活困难方居住期限的相关处理规则，对居住权人能否将房产出租、居住权人有无修缮义务、房产受毁损或灭失时居住权人的权利是否受影响、居住权何时终止、居住权消灭的原因等问题均未涉及。最高人民法院民一庭负责人答记者问时解释为“立法未明确是以何种形式予以帮助，是临时居住权，还是长期居住权，还是彻底地将房屋的所有权都转移给生活困难者。”我国物权立法正在酝酿之中，对创设居住权制度的争论尚无定论，婚姻法没有对离婚时生活困难方由另一方以住房进行帮助是否应有时间限制作出规定，而离婚后生活困难方什么时候不再困难，情况比较复杂，最高人民法院在短期内难以对确定居住期限和相关问题的处理作出直接明确的规定。

婚姻法司法解释对居住权原则性的规定在客观上给法官赋予了很大的自由裁量空间。法官的自由裁量具有双向作用：一方面它使法官能以灵活机动的方式合理地解决每一个案件，使司法尽可能地符合法律的本质要求和社会正义，实现法的根本目的;另一方面它又有极大的危险性，有可能造成法官的职权滥用，使国家法制受到阻滞或破坏。因此要充分有效地发挥法官自由裁量的作用，除了要重视法官本身的素质，还要建立一套系统合理的制度机制，保证法官按照法律的精神适用此项权力，从而维护司法的公正。婚姻家庭纠纷本身就内含着丰富的伦理道德内容，如果单纯用法律规范去调整，不利于纠纷的彻底解决，司法公正不仅要求法官判决确定居住的期限时要合法，更重要的是要合情和合理。当前居住权在离婚诉讼案件中的运用的突出问题表现在合理性方面，法律赋予法官在确定居住期限时的自由裁量权，并不是让法官在自由裁量范围内随心所欲。也有部分法官至今仍然沿用“一般不超过两年”的规定确定生活困难方居住期限，实际上按照过去司法解释中暂住权的规定在适用现在司法解释中的居住权。

物权法(草案)第一百八十条和第一百八十一条规定：“居住权人对他人享有所有权的住房及其附属设施享有占有、使用的权利。设立居住权，可以根据遗嘱或者遗赠，也可以按照合同约定。设立居住权，应当向登记机构申请居住权登记。”审视该规定不难发现，此种居住权的设定完全取决于当事人的自由意志。而在婚姻法司法解释中，无论是早期的暂住权，还是现在的居住权，在审判实践中多半是通过判决实现的。一言以蔽之，物权法(草案)里的居住权是意定居住权，婚姻法里的居住权是法定居住权。假如将婚姻法中的居住权按照物权法(草案)的定义来适用，离婚诉讼中在夫妻关系已恶化的情况下，基本难以指望双方协商设定居住权，婚姻法以居住权帮助生活困难方的意图将被打折扣甚至消失殆尽。

那么是不是应当在物权法(草案)中加入法定居住权的内容呢?笔者认为没有这种必要。进一步而言，物权法(草案)中本就没有必要专门设置意定居住权章节，婚姻法司法解释也无必要用居住权取代暂住权。

支持物权法(草案)中设立居住权的观点无非两个：一是理论的完备性。物权分为用益物权和所有权;用益物权分为人役权和地役权;人役权分为用益权，使用权，居住权。这种分类源于罗马法的沿用。实际上，物权法(草案)里的居住权跟罗马人的居住权根本不是一回事。根据《查士丁尼钦定法学阶梯》：罗马法上的居住权本意为允许出租的并获取收益的房屋使用权的延伸。而房屋使用权的内容才是仅仅占有和使用，也就是说我国物权法(草案)里的居住权实际上为罗马法的房屋使用权，如果要借鉴罗马法，物权法(草案)在这里的概念应当采用房屋使用权。况且罗马法中的种种人役权本在解决当时继承能力不平等现象所造成的社会问题而设。时移世迁，当今中国的社会无此问题，完全无必要在从罗马人那里借来一个内涵截然不同的“居住权”。正如梁*星教授所言：“物权法(草案)创设所谓‘居住权’，与中国的国情和实际是违背的，属于无的放矢、闭门造车!”二是现实的需要。有学者认为：“暂住权，居住使用权法律无明文规定。这导致判决生效后的难以执行。……实践中许多单位不承认非本单位职工有承租的权利……法律可以赋予那些离婚后无力承担再租房费用又不是承租方的一方以居住权”。判决设定的居住权得不到执行，在物权法里规定居住权就一定能得到执行吗?规定居住权就能使“单位承认非本单位职工承租的权利”吗?解决法院判决的居住权执行难的关键恐怕不是增加一项“纸上的权利”吧。笔者认为，在物权法(草案)中设置意定居住权实为多此一举。