中国房地产业黑箱作业大揭秘

房地产商有著自己的生存逻辑，并且从房地产在中国兴起之时就开始了，黑幕层出不穷。本文披露的虽是个别地产公司的所作所为，但此类「商业手法」，却值得北上置业者一读。

消费者的头号投诉目标

重庆新东福花园老总携款潜逃；北京通天苑发生物管打人事件；深圳万科遭业主投诉；记者采访中创物业与业主纠纷被暴打……一时间，房地产「问题风暴」席卷全国，房地产商成了面目狰狞的魔鬼，层出不穷的购房纠纷和质量问题使房地产成了头号投诉目标。

与此同时，炒地皮、偷工减料、假按揭、价格虚高、虚假广告、空手套白狼、钱权交易，所有被猛烈抨击的地产界问题没有任何改变，面对舆论和业主的抨击，房地产商几乎没有受到任何处罚，毫发无伤，他们彷佛成了不倒仙翁。究竟是甚么原因让他们无所顾忌?是甚么力量让他们如此嚣张?月前，笔者与一名资深房地产策划人李丁(化名)进行一番深入的交谈，他这样告诉笔者：「房地产商有著自己的生存逻辑，并且从房地产在中国兴起的那一天就开始了，黑幕层出不穷，生生不息……」

地皮是黑色的

在得到不透露姓名的承诺后，李丁向笔者描述了真实的房地产界。

「我从来」s有在正部v渠道批到」l地皮。｛v李丁说，」u谁不想央v明正大挣」实在是弄不到手。」

征地是开发楼盘的第一个环节。按规定，房地产开发商具有相应资质就可以申请地皮，但实际操作却是另外一回事。

「地皮早就被有关系的丑v瓜分了，他们神通广大丑v胆大包天。比如几年前瓷v圳宝安土地分局的一个负卖人(事发后畏罪自杀)，独自一人就把城区的土地卖光了。」

按照李丁提供的信息，只要贿金及时交上，至于国家的土地出让金，可以具体问题具体解决。「很多地方制订了若干土地优惠政策，至于如何优惠就看官员的脸色。」

他特别提到他所供职的公司有个秘密账本，裹面记录了所有见不得人的开销，「他们的嫖娼费也记在裹面，这些费用我们要列入楼盘开发总成本的。」

权钱交易成了楼盘开发的第一块基石，由此衍生的地下土地交易市场，「在每个城市都存在，凡是大权在握者基本上都握著几张紧俏均v文，即使手头没有，他也会通过一些渠道弄到手。」

银行融资的「特殊渠道」

笔者问他：「多少钱可以操作一个楼盘？」

李丁：「一个号称总成本1亿元的楼盘，开发商实际总成本不超过1000万元。有背景的人连这1000万元都可以不用出，他们自有办法。」

拿到批文后，开发商开始到银行融资。「我们的成本和外界所了解的成本不一样，对于一个开发商，他们的实际成本主要由两部份组成，公关费和关系费，二者缺一不可。」其他成本则向银行贷款。

为了鼓励投资，国家金融政策曾对届v地产大幅倾斜，而这种政策倾斜成丑v房地产商投机的最佳途径。按规定，银行贷款的前提是开发商前期投入25％的资金，但地产商也有对策。

通常，银行的人会对开发商进行指点。比如向开发商透露只有银行内部才知道的「打分制度」，这是对开发商资质认定的一个重要指标，不允许向外透露，但行内人士说，「我们会先打听谁是经办人，然后通过特殊渠道把他们请来，他们会告诉我们分数是否达标，并指导如何修改资产负债表以提高分数便于贷款。这样，我们就神不知鬼不觉地成了资产优良的公司。这个环节最关键，一旦打通就意味著成功了一半。」

开发商通过抵押批文和楼盘从银行获取建设资金后，接下来就是用叫「假按揭」套取更多资金。其典型操作手法是，搜集员工的身份证或一些不知情的人的身份证，签订虚假售房合同，然后和真合同混在一起从银行获得按揭贷款。[page]

笔者：「银行不会怀疑？」

李丁：「说句实话，所谓无商不奸，我们这套把戏他们清楚得很。但「拿人手短」，只要能骗过国家，他们自然会睁只眼闭只眼。一个楼盘如果运作顺利，一般两年半就可以卖完。随著销售结束，这些见不得人的东西自然也就烟消云散。」

如果追查房地产公司的资金流向，其实楼盘销售实际上在「假按揭」阶段就已完成。先期的抵押贷款可以让开发商的资金退出来，而按揭贷款则让他们提前获得利润，后期销售不过是把银行的贷款填平而已。买方和卖方的关系在这个过程中悄悄发生了转移，而建筑成本和楼盘风险实际上由银行承担，这就是房地产商津津乐道的「空手套白狼」。这也不难解释诸多房地产老板为甚么能够「携款潜逃」。

如果销售不理想，他们则有另有妙计：「抵押给银行，按市价评估。」

据了解，西部某城市一银行支行行长是个中高手，她和开发商串通一气疯狂贷款，短短几年，违规贷出资金几个亿。事发后，她迅速和开发商达成攻守同盟，补办抵押手续，对抵押楼盘高额评估，结果抵押的楼盘价值高于贷出资金，该行长毫发无伤，甚至要求「官复原职」！

以上违规操作的后果是：银行的呆账，房地产开发商欠款曾在其中占了24％，与之相比，老百姓按揭欠款只占0.4％。

「摆平」质量问题

笔者：「质量问题根源何在?」

李丁：「说来话长。中国有26000多家房地产公司，但有建筑能力的有多少？我们主要是通过承包来修建楼盘。我们常常看到这样的模式：某楼盘由某知名设计院设计，由获得鲁班奖的某建建筑公司承建。从正常的项目运作流程来看，这没什么问题。建筑市场是个大市场，也讲究市场细分。但是谁来承包、预算多少就有猫腻了，我们一般会层层转包。外界炒作的工程招标多半是骗人的，因为开发商内部也存在著不同的利益群体。我们会把工程分包给和自己有关系的人。另外，一些官员也会推荐一些承包商，「花花轿子人抬人」嘛！我经常看到工地上的人根本不是和我们签合同的人。那些包工头是房地产生物链中利润最低的一环，他们主要靠剥削工人和偷工减料发财。」

笔者就他所陈述的情况多方求证，发现各开发商操作手段大同小异。

层层转包的直接后果是层层盘剥。层层盘剥的结果是建设资金严重不足，建筑商为了保证利润，只有偷工减料。这就是质量问题层出不穷的根源！

笔者：「开发商为甚么不干涉?」

李丁：「这就涉及到一个对谁负责的问题。表面上，我们对业主负责，其实，我们面对的是政府和银行。」

由此可见，目前所看到的诸如「面积缩水」、「房屋渗漏」、「延迟交楼」等问题其实早在开工之初就埋下伏笔，这是必然结果，开发商和建筑公司都心知肚明。

按规定，建筑施工必须请监理公司现场监理，「但目前的监理公司是买方市场，开发商占绝对主动权，监理公司形同虚设。开发商为了抬高楼盘身价，请一些知名监理公司监理，但这并不能改变监理公司的被动角色。而有关职能部门的例行检查不过是走走形式而已。你看到有因质量原因停工的报导吗？」李丁反问笔者，顿了顿：「即使有也被摆平了。」

采访中，他用的最多的词是「摆平」，这几乎可以认为是房地产业的行规。

地产商自己培养的「记者」

「媒体靠我们养著呢！」谈到媒体，李丁流露出一丝不屑。

楼盘开工后，开发商开始策划包装上市。通常周末的时间安排是这样的：上午接受某新报记者采访；中午和某时报房地产专刊主编吃饭；下午在某咖啡厅和某电视台广告部主任喝茶；晚上则和某晨报副主编共进晚餐；「他们只有一个目的——广告。」[page]

媒体炒作的花样很多，「污水四流的地方可以被说成天堂，强调的是阳光、绿地、海景。」李丁说，「开发商都培养了一些记者，形成一个内部圈子，他们定期写吹捧新闻，制造概念。」比如最近报道的北京的一条臭水沟居然被说成水晶楼盘。

在媒体与房地产商的合作中，最具影响力和最有效的莫过于明星楼盘评眩「明星楼盘是媒体的绝妙发明。看起来很堂皇，很现代，实际上，一样见不得人！」

李丁说，明星楼盘评比的一个重要指标就是广告投放量，昆明某报的十大明星楼盘几乎就是广告投放量排名。一般而言，省级明星楼盘的标准是50万元，国家级明星楼盘的标准是200万元。「10个明星楼盘加上若干推荐楼盘，粗粗一算就是千万纯利润!」

据调查，一个楼盘的广告投放量从50万元到500万元不等，占开发商实际投资的30％-40％。「现在的房地产公司太多，广告效果相对几年前大打折扣，唯一的办法是加大广告投入。」

开发商的资本以关系和贷款为主，但广告却需要现金投入，因此，开发商只有将后期建设资金投入广告窟窿。「很多楼盘出现配套设施不完善的问题，在这裹就埋了病根。从某种角度而言，房地产广告繁荣是以透支楼盘质量为代价的。」

洗刷「原罪」有一套

笔者：「炒地皮、骗贷款、虚假广告、偷工减料……这么多问题，开发商不怕法律惩治?」

李丁：「这些隐患是开发商挥之不去的阴影，唯一的办法是洗刷「原罪」，物管公司就应运而生。物管公司一般建立于楼盘建设尾期，这个期间也是前期积累问题的集中爆发期。」

按常理，物业管理是开发商吸引业主的一个重要手段，而实际操作中却往往成了开发商的替罪羊。

笔者查阅了最近关于房地产纠纷的报导，发现物管和业主的冲突成了主流，而作为第一责任人的开发商却置身事外。「他们早开溜了!开发商一般在交楼后期就逐渐从楼盘中淡出，把问题全甩给物管，从而轻轻巧巧把自己的「原罪」洗刷了。更有甚者，他们还反过来谴责物管公司，简直是贼喊捉贼！即使业主把开发商告上法庭，他们也会想办法摆脱纠缠，尽量把问题推向物管，而法院怎么判还很难说。」

笔者：「质检部门为甚么放水？按照规定，完工的楼盘必须经质检部门验收合格方可交楼。」

李丁：「检查的人就是给我们发开工证的人。楼盘封顶后，我们会请领导剪彩，至于问题，你觉得他们会说吗?他们大权在握，谁敢追究他们的责任！」

先天机制的缺陷

所有问题都在一系列暗箱运作中产生，业主总是最后一个知道真相的。等到他们发现自己的房产问题百出时，居然找不到任何一方承担责任。只有受害者，没有肇事者。

物管公司没有这个义务，房子不是他们建的；开发商早巳人间蒸发，即使「健在」，也多半是个空壳；目前流行的解决办法有两种：对于大公司，他们为了维持品牌和信誉，一般会给予一定赔偿，操作方式是和业主达成和解协议，大事化小，小事化了。对于小公司，他们的做法是破产。先将资金四处转移，然后资不抵债，宣告破产。总之，损失不会由开发商承担。

由此产生了一个关键问题：破产的房地产公司还能不能开发新的楼盘?答案居然肯定的。李丁说，昆明某房地产公司开发的一个楼盘；出了质量事故后，照样在另外一块地皮上开发楼盘，「只不过换了名字而已」。有业主发现后曾向有关部门举报，但举报信如石沉大海。李丁说：「开发商都是有背景的人，和一些官员有著千丝万缕的利害关系，谁敢查！」[page]