什么情况下适用于惩罚性赔偿制度

（一）恶意违约

恶意违约包括两种情形：商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

商品房买卖合同订立后至商品房所有权移转之前，出卖人对在建工程与建成后的商品房享有所有权，其有权处分名下财产，将在建工程抵押于第三人获取建设资金，或者将商品房再次出售于第三人。

不同权利发生冲突时，法院需要审查抵押合同与后买卖合同的效力，第三人利益得到法院保护，意味着买受人合同目的落空，其可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担惩罚性赔偿责任。

当然，法院保护第三人利益，不是为了维护出卖人的自由处分权，而是保护善意第三人基于对不动产物权登记的信赖而进行的交易行为。买受人主张惩罚性赔偿以出卖人恶意违约，买受人缔约目的不能实现而请求解除买卖合同为前提，反之，以下情形下买受人不必主张解除合同，更无需主张惩罚性赔偿：

(1)出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，但出卖人及时解除抵押，买受人能够实现合同目的;

(2)第三人行使抵押权，支付全部或者大部分房款的买受人可以主张其权利优先于抵押权;

(3)出卖人又将该房屋出卖给第三人，但选择向前买受人履行合同，或者后买卖合同无效，前买受人能够实现合同目的;

(4)出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，买受人可以请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效。

（二）欺诈

欺诈包括几种情形：

(1)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;

(2)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实;

(3)故意隐瞒所售房屋为拆迁补偿安置房屋的事实。

欺诈和恶意违约，都是惩罚性赔偿的适用条件，鸡蛋的情形有很多种，既包括故意隐瞒房屋没有获得商品房许可证，也包括隐瞒房屋是拆迁补偿的安置房，还有一种情形是已经将房屋抵押，但是未告知房屋买受人房产抵押的事实。