房产律师——拆迁公司不同意按拆迁协议约定交付安置房，该怎么办

北京房地产专业律师靳双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验。现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(点击头像可来电咨询)

原告诉称：

原告姚某丰向本院提出诉讼请求：1、被告按照双方《拆迁补偿安置协议》约定，交付丰台区B号、C号、D号三套安置房，并办理入住相关手续及不动产转移登记；2、被告向原告支付2016年6月至2021年11月周转费396000元：3、诉讼费由被告承担。

事实理由：原告与被告于2010年12月3日签订了一份《拆迁补偿安置协议》约定：被告拆迁原告位于丰台区E号宅基地范围内房屋共12间，总计补偿款481万余元；同时被告按6090元／平方米向原告提供定向安置房225平方米，定向安置人口5人，分别为原告、之妻李某谷、之子姚某石、之儿媳张某倩及其孕中胎儿。并按照225平方米的面积预扣房款135万元及公共维修基金27000元。

双方签订了上述协议后，原告按约定交付了被拆迁房屋，后被告向原告出具了定向安置房预扣房款及公共维修基金的收据，并交付了剩余安置补偿款；2012年3月8日被告向原告出具了《安置房选房确认单》，并确定了安置房中B号、C号、D号三套房为原告的定向安置房。

2015年5月，被告因原告家新生儿当年未出生，拒绝将双方约定的三套安置房交付给原告，之后原告多次与被告、村委会等部门沟通，被告均拒绝交付房屋。另外，2010年签订的周转协议约定了周转费为2000元/户／月，后周转费增长到1500元／人／月。周转费发放到2016年5月之后被告未继续支付，截止2021年11月共66个月，故原告要求被告支付周转费的数额为396000元。

被告辩称：

被告A公司辩称，本案涉案3套房屋没有办理入住及变更登记是因为原告没有提供相关资料。安置协议给予的怀孕人口指标是附条件的，胎儿没有出生，我方有权不给予额外的安置指标；原告要求按照5口人指标给予回迁不符合安置协议约定，安置指标和周转费以出生证明为准，胎儿并未出生，安置协议约定的给付条件没有成就，我方未给予5人的安置指标。

原告要求按照5人给予回迁不符合定向安置房回迁政策，定向安置房要严格限定安置的人数、标准和建筑规模，实施细则第8条规定，原告在预留胎儿没有顺利出生的情况下，我方无法办理超面积部分的入住和备案手续；房屋没有办理入住和登记是原告的原因，所造成的损失应由原告承担。

原告没有提供新生儿出生证明及户口资料，我方告知原告，胎儿没有出生，如果需要办理回迁手续，只能依照4口人安置，原告不同意，经多级调解，原告曾同意办理4口人安置，而后反悔，导致至今未办理回迁认购手续，房屋没有办理入住和产权登记手续是原告原因，原告不提供相关资料，导致选房工作没有完成，我方无法办理安置房网上备案手续。2016年6月后的周转费由原告承担。

法院查明：

2010年12月3日，姚某丰（乙方）与A公司（甲方）就丰台区E号院拆迁事宜签订《安置协议》第二条约定：“乙方在拆迁范围内的宅基地面积为433，房屋12间；在册人口3人，应安置人口5人，分别是产权人：姚某丰、之妻：李某谷、之子：姚某石、之儿媳：张某倩（已怀孕）安置指标和周转费以出生证明为准”。

《安置协议》第六条约定“预扣定向安置房购房款及房屋公共维修基金合计1377000元，定向安置房安置人口5人，购房指标人均45，购房指标共计225，定向安置房售价6000元/，购房款预扣1350000元，实际购房款在入住时据实结算，多退少补。按购房款的2%扣除房屋公共维修基金27000元”。拆迁实施细则规定拆迁公告期满前出生的孩子可以作为被安置人口。

同日，A公司与姚某丰签订《周转协议》，约定：“姚某丰选择定向安置房补偿安置方式，A公司按姚某丰被拆迁房屋交房验收日期为准，按照姚某丰符合安置条件的家庭人口数量，每人每月给予周转补助费1000元整；A公司首次支付姚某丰一年的周转补助费4人，共计48000元，一年期满后每三个月支付一次，直至A公司通知办理入住手续止。”

2011年，A公司向姚某丰出具《收据》，载明：今收到姚某丰（E号）交来预收房款人民币1350000元、公共维修基金27000元。后，协议载明的张某倩所孕子女未出生。2012年3月27日，A公司为姚某丰出具《安置房选房确认单》，载明：“被拆迁人：姚某丰。被拆迁房屋地址：E号；您选定的房间：B号、C号、D号。请您妥善保管本单。”

A公司提交2021年9月14日签订的《房屋认购协议》二份、《办理入住许可证》二份、公共维修基金确认单、房屋安置确认表，其中《房屋认购协议》载明姚某丰购买丰台区B号房屋、C号房屋，该协议上有姚某丰签字及按印，无A公司印章。

《办理入住许可证》显示：被拆迁人姚某丰，经审核：被拆迁人身份证及委托人身份证明和选房单文件齐全有效；完成房屋安置确认，安置人口及指标符合政策要求，并办理完成维修基金及房款多退少补手续。准许被拆迁人办理C号房屋及B号房屋。该《办理入住许可证》有姚某丰签字按印，并加盖A公司印章。

对此姚某丰认可上述证据的真实性，当日A公司向姚某丰交付了C号房屋及B号房屋的钥匙。A公司称后在办理相关交付手续时，姚某丰要求须三套房屋同时办理。姚某丰表示在办理C号房屋及B号房屋时A公司要求其承诺放弃D号房屋，对此姚某丰表示不同意，故A公司未与其办理交接。另查，对D号房屋，双方尚未签订房屋认购协议。

姚某丰称2010年双方签署协议后，张某倩的孩子并未出生，但A公司依然按照5人进行安置，收取房款、公共维修基金并出具《安置房选房确认单》，故A公司应当继续按照《安置房选房确认单》履行《安置协议》，将三套房屋交付并办理转移登记。庭审中，双方均认可周转费已经发放到2016年5月，周转费发放标准为1500元/人/月。

A公司称依据《北京市住房和城乡建设委员会关于加强“三定三限三结合”定向安置房产权登记及上市交易管理有关问题的通知》第二条规定，现姚某丰并未提交相应资料，导致没有办理房屋入住和变更登记。此房屋为“三定三限三结合”安置房，标准为人均面积不得超过50平米，张某倩所孕胎儿未出生不享有指标。姚某丰认为胎儿何时出生没有约定，三定三限是普通商品房不是安置房。

裁判结果：

一、被告A公司于本判决生效后七日内向原告姚某丰交付北京市丰台区B号、C号、D号房屋,并为原告姚某丰办理上述房屋的入住及所有权转移登记手续；

二、被告A公司于本判决生效后七日内给付原告姚某丰周转费390286元；

三、驳回原告姚某丰的其他诉讼请求。

房产律师靳双权点评：

本案中，关于《拆迁补偿安置协议》载明的张某倩所孕胎儿未降生是否导致姚某丰无权取得D号房屋的问题。拆迁实施细则关于安置人口政策中规定拆迁公告期满前出生的孩子可以作为被安置人口，而A公司与姚某丰签订案涉《拆迁补偿安置协议》时，该期限已经结束，协议所载张某倩怀孕胎儿也并未出生。故A公司所述安置人口5人应包含胎儿一节，与上述实施细则并不相符。

“5人”应认定为协议双方经协商后确定的,拆迁人允诺给付被拆迁人之拆迁利益的计算方式，而经此得出的拆迁利益即非与胎儿降生相关联。2012年A公司在未对合同约定胎儿出生相关材料进行核实情况下，即向姚某丰出具了《安置房选房确认单》，并未对安置选房附加相关条件，进一步佐证房屋安置与胎儿出生之间没有必然联系。

姚某丰一家已经配合完成了拆迁工作，A公司亦按照《拆迁补偿安置协议》约定面积预扣了房款及公共维修基金等款项，现A公司拒不履行交付D号房屋义务，有违诚实信用原则。据此，虽协议所载胎儿未出生，但姚某丰可以依据协议约定和选房确认单记载主张A公司交付涉案三套房屋。

现上述房屋并未安置给他人，且具备过户条件，故对姚某丰要求A公司协助办理上述房屋入住和产权登记手续的诉讼请求，法院予以支持。姚某丰未能入住安置房屋系A公司原因所致，故A公司应当继续支付姚某丰周转费。关于周转费的数额，考虑到双方已于2021年9月14日对C号房屋及B号房屋签订《办理入住许可证》，故法院对周转费酌情予以确定。