刘丛律师：桃源梦易碎，九成农村房屋城里人买不了，剩下一成

很多人都向往采菊东篱下，悠然见南山的田园生活，想在退休后去农村养老，但是根据法律规定，严禁城里人到农村买房。那么，城里人到农村买房后，如果遇到原房主反悔该如何维权呢？城里人有哪些途径可以合法地获得农村房产呢？一、案例回顾2000年，城里人孙先生买了前进村王老伯的祖宅，双方共同签署房契一份，该契约载明：“立卖房屋据人王老伯，将自家所有私房一所，卖与孙先生名下永远为业……双方言明卖价肆万元整，笔下交清并无短欠。”该契约还对房屋四至、争议处理等问题进行了明确约定，另有前进村村民委员会盖章确认。18年后，前进村传来风声要拆迁，王老伯一家动了心思，想通过诉讼要回祖宅，便到法院起诉，称孙先生不是本村村民，无权购买本村房屋，当年的房契无效。

二、法院裁判结果

法院经审理后认定，违反法律、行政法规禁止性规定的合同无效。孙先生不是前进村村民，根据法律规定无权取得该村宅基地使用权，最终法院判决房契无效。

三、律师说法

1.根据法律规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。

这是因为国家对于农村的宅基地及所建农房给予特殊保障，宅基地及所建农房不能像城里的商品房一样自由流通，进行市场化交易。

城里人在农村购房置地的合同，由于违反法律、行政法规禁止性规定而自始无效，原房主随时都可以要求购房人返还房屋。

2.《购房合同》无效后，购房人可以要求原房主返还购房款，承担违约责任或赔偿损失。

法院一般会依据房屋增值情况、翻建改建情况、购房年限、双方过错程度来综合判定损失数额。

3.城里人可以合法地获得农村房屋的几种情况：

第一，继承。城镇子女继承农村房屋后，可依据地随房走原则继续使用宅基地。

第二，非本农民集体成员因扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地的，在退出原宅基地并注销登记后，依法确定新建房屋占用的宅基地使用权。

第三，1982年《村镇建房用地管理条例》实施前，非农业户口居民（含华侨）合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，范围在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大的，可按实际使用面积予以确权登记。

1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1999年《土地管理法》修订实施时止，非农业户口居民（含华侨）合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，按照批准面积予以确权登记，超过批准的面积在登记簿和权属证书附记栏中注明。

四、法律依据

1.国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发（1999）39号）

第二条：加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发；农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。

2.国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发（2007）71号）

第二条：农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。

3.《中华人民共和国土地管理法》

第八条：在保护和开发土地资源、合理利用土地以及进行有关的科学研究等方面成绩显著的单位和个人，由人民政府给予奖励。

第六十二条：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。

农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。

农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。

国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。

国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。

4.《北京市人民政府关于落实户有所居加强农村宅基地及房屋建设管理的指导意见》

第五条：（十五）严禁社会资本利用宅基地建设别墅大院和私人会馆，严禁借租赁、盘活利用之名违法违规圈占、买卖或变相买卖宅基地。

5.《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》

七、依法确定非本农民集体成员合法取得的宅基地使用权。非本农民集体成员因扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地的，在退出原宅基地并注销登记后，依法确定新建房屋占用的宅基地使用权。

1982年《村镇建房用地管理条例》实施前，非农业户口居民（含华侨）合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，范围在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大的，可按实际使用面积予以确权登记。1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1999年《土地管理法》修订实施时止，非农业户口居民（含华侨）合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，按照批准面积予以确权登记，超过批准的面积在登记簿和权属证书附记栏中注明。