宅基地使用权与附着房屋所有权的继承效力分析

案情简介

被继承人王某、蒋某育有两个儿子、三个女儿共五子女，王某于1995年12月去世，蒋某于1996年11月也相继去世。王某、蒋某生前与小儿子夫妇一起生活，王某、蒋某有老屋一间（面积为18.4平方米），此外，还有厨房和猪圈（厨房与猪圈于2008年之前已垮塌），小儿子夫妇在1990年将自家自留地与邻居的宅基地进行了调换，挨着老屋新建房屋三间（面积为96平方米）。2014年7月，因汽配产业园道路弃土场建设用地需要，南充市嘉陵区经营城市管理局与小儿子签订《安置补偿协议》；根据1995年的《地籍调查审批表》的记载，当时的土地使用者和地上物权所有人是小儿子儿媳，家庭成员包括了两位老人和小儿子，拆除争议房屋的补偿标准为每平方米4000元。因拆迁补偿款在五个子女中分配不均，引起继承争议，五子女诉至法院，一审法院认为两位老人的遗产面积应为老屋的18.4平方米，再加上小儿子新建房屋时，两位老人的财力、物力也有投入，酌情考虑折合面积为新建房屋的三分之一，也即老人的遗产面积为50.08平方米，按照拆迁补偿每平方米4000元的价款来算遗产数额为20，0320元。按照法定继承的原则在五位子女之间进行分配，考虑到小儿子照顾父母出力较多，在遗产分配时酌情照顾，分配遗产份额的40%，其他子女每人取得遗产份额的15%。其他子女不服，提起上诉，二审法院驳回上诉，维持原判。

本案中的核心焦点其实只有一个，即王某、蒋某的遗产究竟是什么？两位老人与小儿子一家共同生活，首先应分割出被继承人的个人合法财产。

首先需要注意考虑的问题是，宅基地使用权能否算作个人财产从而能被五子女继承？宅基地使用权具有很强的身份属性，由农村集体经济组织无偿提供给本集体成员享有，宅基地及地上房屋是以户为单位共有，一户一宅。当一户人口减少后，宅基地由剩余成员共同使用。本案中，拆迁安置补偿协议载明安置人员为小儿子夫妇两人，王某、蒋某在拆迁前已去世，不属于宅基地安置补偿对象。其次，宅基地使用权作为一项特殊的用益物权，与农民个人的集体经济组织成员资格紧密相关，因出生而获得，因死亡而消失。一般而言，用益物权具有财产的性质，法律允许流转、继承，而宅基地使用权是特殊的用益物权，因其取得具有无偿性、人身依附性、功能上的福利性，从而决定了宅基地使用权不能继承。被继承人于20年前已死亡，自然失去集体经济组织成员的资格，不再是宅基地使用权的主体，无权享用宅基地补偿款，只有其去世时遗留的房屋面积才属于合法的遗产，应由各继承人继承。

其次，被继承人的房屋面积是多少？在财产属于家庭共有的情况下，需要将被继承人的个人财产分割出来，法院考虑新建的96平方米新房也包含被继承人的财力、物力投入，因而根据证据，综合考量，支持了被继承人的份额为新建房屋面积的三分之一，再加上老房的18.4平方米，共计50.08平方米。在拆迁时该房屋已经选择货币安置补偿，所确定的货币补偿标准4000元/平方米中包含的不仅仅是对地上房屋拆迁的补偿，还包括了对宅基地使用权的补偿，原审在继承人对诉争房屋没有宅基地使用权继承权的前提下，仍按4000元/平方米的标准计算遗产房屋面积拆迁款项，已体现了对上诉人遗产分配时的照顾原则，因而二审法院判决驳回上诉人请求，维持原判。

在我国，宅基地使用权被视为一种与身份密切相关的福利待遇，流转受到相当程度的限制，主流意见认为宅基地使用权和地上所附房屋是构成农民的基本生活条件，如果允许放开转让或抵押，可能导致农村土地都被流转出去，导致农民福利保障流失，也不利于保护土地资源。因而，1999年发布的《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》就明确了受让主体的身份限制，强调农民的住宅不得向城市居民出售；2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》又强调禁止城镇居民在农村购置宅基地。

2007年出台的《物权法》第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定，上述两份政策文件的身份限制通过这一条被法律化；《土地管理法》第六十二条更明确了农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。第六十三条强调农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。因而在我国，宅基地使用权的对外转让或抵押都是被禁止的。在实践中，宅基地使用权单独转让和抵押的情况比较少，比较容易发生的实践问题是宅基地上的房屋能否转让、抵押或继承，是否适用“房地一体主义”。

宅基地使用权在实践中的流转规则转让或抵押的流转规则

同一集体经济组织内农民的宅基地使用权转让，法院倾向于认为宅基地本来就是建设用地，主体变更不会导致农业用地减少，村民卖房后只是导致再申请宅基地不被批准的后果。现有判决文书显示大多法院倾向使用“不违背法律、行政法规禁止性规定”来认定转让行为的有效性。同一集体经济组织内农民的宅基地使用权转让被判决为无效的情形主要有：认为违背一户一宅原则、面积超标或未经集体经济组织同意。而农村村民与城镇居民间的宅基地使用权转让一般被认为无效，非同一集体经济组织农民间的宅基地使用权转让也基于损害本集体经济组织利益的考量而被认为无效。

继承的规则

（1）在父母与子女均在同一集体经济组织的前提下，如果子女已经与父母分户另行申请了宅基地，分为两种类型：第一种类型是符合宅基地申请条件的继承人对本集体宅基地使用权的继承，这种情况无论宅基地上的房屋状况如何，都应准许继承。但是，继承人接受继承的，在其他条件未变的情况下，不得再另行申请宅基地。第二种类型是不符合宅基地申请条件的继承人对本集体宅基地使用权的继承。当宅基地上不存在房屋或房屋已经朽坏失去使用价值时，应当禁止继承。《土地管理法》第六十二条第一款明确规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”而此种情形下的继承往往使得已有宅基地者又获得一处宅基地，直接违反了我国现行法律所确定的“一户一宅”原则，因此应当禁止，也即在父母已经去世且没有其他家庭成员，宅基地上房屋已灭失或损毁的情况下，集体经济组织有权收回该宅基地另行分配。

（2）如果子女没有与父母分户还在一起生活，那么由于户内还有在世成员，不发生继承问题；如果子女转为城镇户口或不具有本集体经济成员资格，由于宅基地的成员权属性，该子女没有宅基地使用权的继承权。但是，以上情况中若存在父母在世时建立的老宅，那么对于房屋本身，根据《继承法》 第三条“遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：（二）公民的房屋、储蓄和生活用品”的规定，子女可以继承。实践中的情况更多的是，父母去世后，子女移居城镇，但是，如果其上还存在着老宅，那么宅基地一般不会被收回，唯有因种种情况老宅灭失之后，集体经济组织才会收回宅基地使用权。

最后，宅基地的流转规则较为复杂，实践中法院的裁判理由也不尽统一，而在实践中各类交易情形亦是大量存在的，如在早先的北京宋庄画家村房屋出售案中法院就判决买卖合同无效。因而，非属同一经济组织的居民购买他人宅基地上之房屋，还应慎重考虑可能会遇到的各类法律风险，避免遭受不必要的损失。（作者单位：中国政法大学国际法学院）