企业通过招拍挂获得土地后，发现无法进行建设，该怎么办？

今天要讲的案例就停在招拍挂已经完成，但是行政协议，也就是国有土地使用权出让合同一直没有签订，停在了这个阶段。咱们先看一下这个案例。#行政诉讼律师#

安徽省某县国土资源局发布了招拍挂的公告，决定拍卖某地块。王某竞拍并签订了确认书，竞拍成功，并与国土局签订了确认书。王某依照约定向国土局缴纳了土地出让金，向拍卖公司支付了相应的费用。

王某随后要求订立出让合同，申请办理土地使用权证时却被告知设计指标不全，没有确定土地的容积率，不能订立土地出让合同。

王某多次请求国土局与县行政机关解决此问题，但一直没有得到解决。之后市重点工程某输电线路要从地块经过，这下这块地就彻底不能使用了，而且某国道拓宽工程也需要征收该地块的相应部分，致使王某这个地块彻底无法实现合同目的。

根据最高人民法院相关行政诉讼解释，也就是国有土地出让转让暂行条例，以及最高人民法院关于国有土地出让合同相关问题的司法解释当中也规定了，如果说在判决之前，相关的条件已经满足的合同可以继续签订或者继续履行。但是，如果合同判决之后仍然不符合条件的话，可能法院判决就不再支持继续履行合同。

因为前面刚才已经提到了又有高压线，又有道路的征收，整个这块地就不可能再建设大厦，所以就直接赔偿损失。直接赔偿损失这类的案子非常多。这个案子也被定为了最高人民法院的典型案例。

最高人民法院2022年4月20日公布了第二批行政协议诉讼典型案例，其中的第三个就是这类的案例。这类案例是我们在办理案件过程当中办理最多的一类。但是，这种案例几乎都能支持行政相对人的诉求，几乎到目前为止应该还没有不太支持诉求。因为大的环境就是这样的，现在依法行政的监督力度空前的大，对于这种地方行政机关不守信，不监督这种违法操作的，这种一直持一个高压的态势，特别是最高院。

为什么最高院把这个案例作为典型案例？最高院认为，与民事合同不同，行政协议订立程序可能因为法律的规定而存在多个环节，行政机关在订立此类行政协议，同样要做出相应的行政行为，正确处理前置行为，而决定是否订立行政关系，尤其行政行为的合法性，会直接影响到后期能否订立以及订立合同的合法性，对协议当事人合法权益救济之产生直接影响。

本案中涉案的协议的订立依法经过招标、拍卖、确认等前置程序，在所有的前置前置程序已经完成，应当订立行政协议之时，行政机关以前置程序违反法律规定拒绝订立的，拒绝订立针对行政机关的前述主张，协议相对人可以区分不同的情况提出请求。

一，如果前置程序合法，只是有瑕疵的，应当履行。

如果前置程序合法，仅仅是因为存在瑕疵而不订立协议的，这种情况很常见。

这种情况很常见，都发生在一些土地经过招拍挂之后，甚至签订了一些合同之后，在建设时不同意建设了。为什么呢？因为有新的企业入驻了，因为有新的项目入驻了，因为换领导了等等各类的原因，然后行政机关经常会选出一些瑕疵，比如说当时签订的时候土地出让金交的晚了几天。当时规划条件，日照时间不足，绿化率不足，车位这样配比是不对的，不符合现在的规定。甚至有很多协议说当时签订的时候，你就违反了某某规定，这样的比比皆是。

最高院认为，前置程序合法，但是存在一些瑕疵行为的，不影响合同订立的协议，相对人可以请求判决行政机关订立行政协议。本案当中，如果真的是因为一些瑕疵，法院可以判决继续履行订立协议，并且继续履行协议。基于行政协议的合法性特征，法律规定订立行政协议属于行政机关的法定职责。一定要注意，这是法定职责，不同于民事行为意思自治，说我想订立就订立，不想订立就不订立。民事是这样的，行政行政协议对于行政机关来说是法定职责，不能随意拒绝订立，没有这个权利。协议相对人请求订立协议的，人民法院应当支持协议相对人可以依照依法请求订立协议，系行政协议与普通民事协议区别的重要区别之一。可以直接变，可以更直接，更全面地保障行政相对人的合法权益。

各个行政法都是努力的在保护行政相对人合法权益，努力的在监督约束行政机关依法行政。大家一定要记住这个原则。这就是为什么同样一个事儿，放在民事案件里，民事诉讼里打就输了，放在行政诉讼里打就赢了。不是法院的问题，是法律适用的问题，现在已经非常明确，很多有争议的现在越来越清晰，很多属于行政诉讼当中解决的问题，一定要放在行政诉讼中解决。如果前置程序合法，只是有瑕疵的，应当履行。

二，前置程序不具有合法性，且依法订立不了协议，行政相对人可以请求前置程序违法并赔偿损。

本案就属于这一类，最高人民法院认为，协议相对人对于前置程序的信赖而遭受的损失，可以依法请求行政机关予以赔偿。本案中涉案土地因不具有条件而进行出让，且违反相关的规定，致使后续的程序无法，即便采取补救措施也无法达到同样的条件，因而不能订立协议。协议相对人请求订立出让协议，人民法院不能支持，但因行政机关实施了拍卖成交确认，因行政相对人缴纳了土地出让金，已经产生了信赖利益，已经产生了损失，其请求赔偿损失的，人民法院应当支持。

这里的损失不是退还土地出让金。大家一定要注意，这里的损失不是退还土地出让金，退还土地出让金那不叫赔偿损失，那叫返还土地出让金，不叫赔偿。大家一定要分清楚，这里的损失包括太多了，前期投入，利息损失，资金占用费等等，甚至部分的预期损失。所以，最高人民法院把这个案子作为了一个典型案例。

我们在处理这类案件过程当中，其实虽然是作为了典型案例，第一次作为典型案例，但是不是第一个做出这样判决的，我们很多案子都是按照这个思路来判。目前为止这类的案子，基本上都能得到支持。所以各位企业主，如果你们也遇到了这样的情况，无论拿到土地是处于哪个阶段而停滞的，一定要从以下几个方面入手：

第一，一定要想办法，尽量多的搜集证据，事实依据。

第二，尽量多地去翻看，查阅，了解国家的法律法规和政策。

第三，制定一个正确的维权方案，比如说要不要起诉，要告谁，怎么告，凭什么告，为什么告，一定要搞清楚。

如果这几个问题没搞清楚，那有可能会输得很惨，还会弄得很没面子。这是这是这类案子的一个特征。这就要求咱们一定要找一个专业团队进行操作。我们可以为大家提供法律服务，我们会结合您提交的证据，结合咱们国家法律法规，结合我们手里众多的类似案例，然后为咱们制定一个正确的维权方案，制定一个全面高效的维权方案，以求达到更好的维权效果。

【楹庭律师总结】

通过本事件我们可以看出，在遇到行政诉讼等类似问题时，对具体行政行为有异议、不能接受，要及时寻求司法救济，通过律师的专业分析、证据梳理等找到问题解决权益维护的突破口。也可以搜“北京楹庭”看看我们以往整理的更多这类分析文章，北京楹庭也提醒各位当事人，遇到此类问题一定要及时向我们进行咨询，经过分析之后在了解法律法规、政策依据、相似案件处理思路之后再做决定，以免错过权益维护的最佳时机，给自己造成难以弥补的损失。