邵阳市房产局、邵阳市民福物业发展有限公司与邵阳市万锦城业主委员会房屋产权颁证一案行政判决书

法定代表人刘利平，男，该局局长。

委托代理人蒋翠玲，女，该局法制科科长。

委托代理人欧阳平，湖南泽宇律师事务所律师。

上诉人（原审第三人）邵阳市民福物业发展有限公司，地址：邵阳市宝庆中路市委大院内。

法定代表人李凡奇，男，该公司经理。

委托代理人许祥富、杨梅坤，均为湖南富强律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）邵阳市万锦城业主委员会，地址：邵阳市中心路延伸段万锦城小区。

负责人杨菊明，男，该业主委员会主任。

委托代理人岳小卫，湖南湘华源律师事务所律师。

上诉人邵阳市房产局、邵阳市民福物业发展有限公司（以下简称民福公司）因与被上诉人邵阳市万锦城业主委员会（以下简称万锦城业主委员会）房屋产权颁证一案，不服大祥区人民法院（2009）大行初字第01号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2009年7月27日公开开庭审理了本案。上诉人邵阳市房产局的委托代理人蒋翠玲、欧阳平，上诉人民福公司的委托代理人许祥富、杨梅坤，被上诉人万锦城业主委员会的委托代理人岳小卫等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审查明，2004年，民福公司取得规划审批及建筑工程施工许可证在本市中心路延伸段开发建设万锦城小区，预售房时登出宣传广告称：“城市变化日新月异，地段价值越来越高，车位费、停车费也随之水涨船高，购车的热情却随着WTO的脚步渐有全民化的趋势，万锦城本着超前规划美好的生活理念，为您的未来设想得加长远周到，总共111户的家庭，配备有82个车位，确保您家的爱车、您亲朋好友的爱车也有一个舒适、安全的‘房子’。” 2005年底，万锦城小区楼盘住宅房基本售完并交付使用。邵阳市房产局就整个楼盘为第三人办理了邵房权证字第R0000269号房产总证后，于2006年7月24日依申请为第三人进行了析产登记并颁发了三本地下车库产权证：邵房权证字第R0000400号，建筑面积131.79平方米，邵房权证字第R0000406号，建筑面积116.3平方米，邵房权证字第R0000408号，建筑面积3115.45平方米。

万锦城业主委员会获知后，认为地下车库的所有权、使用权应属全体业主所有，于2008年11月向邵阳市房产局申请撤销上述三证，并于2008年12月15日以邵阳市房产局为被告提起行政诉讼，请求撤销被告颁发给第三人民福公司的邵房权证第R0000400、R0000406、R0000408号房屋产权证，责令被告及第三人还权于原告。

原审被告辩称，被告依据申请所作的析产登记颁证行为合法，请求法院判决维持被诉具体行政行为。

原审第三人述称，原告超过了诉讼时效，第三人对地下车库拥有所有权和使用权，被告颁证程序合法，请求法院判决维持被诉具体行政行为。

原审认为，第三人民福公司出售房屋给业主时，双方没有就地下车库进行约定，但第三人在出售房屋的广告中将地下车库作为房屋的配套设施进行宣传。第三人没有向法院提供地下车库的土地面积没有分摊给全部业主的证据及地下车库的建造成本没有核算在住宅开发成本之内的证据。被告在地下车库发生争议、第三人没有提供必要证据的情况下，为第三人颁发地下车库产权证不妥。原告请求撤销被告颁发给第三人的邵房权证R0000400、R0000406、R0000408号产权证有理，第三人提出原告已超过诉讼时效的理由不成立。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第1目的规定，判决撤销被告邵阳市房产局2006年7月24日颁发给第三人邵阳市民福物业发展有限公司的邵房权证字第R0000400、R0000406、R0000408号房屋产权证，驳回原告万锦城业主委员会的其他诉讼请求。

邵阳市房产局向本院提起上诉称，被诉的颁证行为完成于2006年7月24日，第三人提出异议的时间是2008年11月，一审判决关于“被告在地下车库发生争议，第三人没有提供必要证据的情况下为第三人颁发了地下车库三本产权证明显不妥”的认定与事实不符。上诉人对第三人民福公司持有总证的房产进行析产登记并颁发产权分证，有充分依据，无需要求申请人提供有关面积分摊及开发成本资料。请求二审撤销原审判决第一项，维持上诉人作出的被诉具体行政行为。

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民福公司向本院提起上诉称， 1、万锦城业主委员会仅向原审法院提供了一份法定代表人身份证明，未提供其提起诉讼的行为得到了业主大会授权的证据，不具备行政诉讼原告主体资格。2、原审法院判决撤销三证，缺乏事实依据和法律依据：一是认定被告在地下车库发生争议时为第三人颁证与事实不符。二是对原审第三人提供的邵阳市房地产测绘大队出具的测绘数据及说明不予采信不当。三是对上诉人将车库作为配套设施宣传与车库所有权归属问题混淆。邵阳市房产局为上诉人民福公司所作的析产登记颁证行为合法，原审判决撤销不当，请求二审依法改判。

被上诉人辩称，原审判决正确，上诉人的上诉理由不成立。1、被上诉人提起诉讼的主体资格适格，诉状附有业主的签名，表明本次诉讼行为得到了业主们的认可。2、房产局关于颁证在前，提出异议在后，不影响颁证的上诉理由不成立。房产局没有依法告知被上诉人，被上诉人不可能预知房产局何时为民福公司颁发车库权证，也就不可能在颁证之前提出异议。3、民福公司没有向房产局提供开发成本及土地分摊面积等资料，房产局为民福公司登记颁证不当。4、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，民福公司预售广告将车库作为配套设施宣传，应当视为要约的一部分。又据《物业管理条例》第二十七条规定，万锦城业主依法享有的共有设施地下车库的所有权，民福公司不得擅自处分。请求二审驳回上诉，维持原判。

在二审开庭审理中，上诉人民福公司以一审开庭后才取得为由，向法庭提供了邵阳市人民政府2009年5月12日颁发的三份地下车库国土使用证，拟证明各业主住房的土地分摊面积没有被地下车库重复分摊。经查，该三份土地使用证系被诉具体行政行为作出之后颁发，不能作为本案审查被诉具体行政行为的依据。

二审经开庭审理，除一审认定的事实外，另查明，本案争议的房产系民福公司开发建设的万锦城综合楼负一层。该综合楼2004年动工并预售，三层以上的住宅房至2005年基本售完，各业主陆续入住，办理房产权证的时间不一，少数业主至今未办理房产证。2006年7月9日，上诉人民福公司在房产局办理了整幢房子的产权总证（邵房权证字第R0000269号），尔后的7月19日，民福公司向房产局申请析产登记，7月24日，房产局基于析产登记为民福公司颁发了负一层的三本产权证。2007年5月，万锦城小区业主在房产局的主持下成立了业主委员会，杨菊明被选举为业主委员会主任。2008年11月，该业主委员会就房产局为民福公司颁发万锦城地下层产权证的行为提出异议，又于2008年12月15日向原审法院提起行政诉讼，并提供了王艳蓉、刘百灵、申清云等业主的房产证复印件三份。

本院认为，本案争议的问题有四：一是被上诉人万锦城业主委员会是否具备原告主体资格；二是被上诉人提起诉讼是否超过了诉讼时效；三是被诉具体行政行为是否合法，是否侵害了被上诉人的合法权益；四是原审判决撤销被诉具体行政行为是否合法适当。

关于原审原告的诉讼主体资格问题。原审原告提交的诉状后虽附有人签名，但没有附相应身份证明，有欠规范，难以审查其提起诉讼是否系数业主的真实意思表示。鉴于该业主委员会确系业主选举产生，其提起诉讼时向原审法院提交了部分业主的房屋权属证书复印件，且提起诉讼的行为并没有损害业主的合法权益，而是代为主张权利，为有利于解决纠纷，减少诉累，本案宜适用宽乏审查标准，对被上诉人的原告诉讼主体资格予以认可。

关于被上诉人是否超过诉讼时效的问题。依照《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第四十一条、第四十二条的规定，公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的具体行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应当知道该具体行政行为内容之日起计算，最长不超过2年。虽然本案的被诉具体行政行为作出时间是2006年7月24日，但原审被告及第三人无证据证明原审原告提起诉讼时距其知道被诉行政行为内容之日起已经超过了2年，应当采信原审原告关于其2007年8月因车库权属发生争议后才知道被诉具体行政行为内容的陈述。原审原告提起诉讼的时间是2008年12月15日，距其知道被诉具体行政行为内容之日起没有超过2年，应当认定本案原审原告提起诉讼时没有超过诉讼时效。

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关于被诉的房屋析产登记颁证行为的合法性问题。万锦城整幢综合楼系民福公司开发修建的事实无争议，房产局依据民福公司的申请及所提供的资料，为民福公司作了产权初始登记，并颁发了邵房权证字第R0000269号房产总证。在此基础上，房产局依民福公司的申请，就万锦城综合楼进行析产登记，并颁发了三份负一层产权分证，总证与分证的产权人均为民福公司，房产局无需就此析产登记颁证行为履行公告程序，原审原告关于颁证程序违法的理由不成立。被上诉人万锦城业主委员会关于析产登记需提供成本核算及土地分摊面积资料的主张，缺乏法律依据，不予采信。

关于被诉具体行政行为是否侵害被上诉人的合法权益的问题。被上诉人以售房广告为依据，主张被诉具体行政行为侵害了其合法权益的理由不成立。房产局只需依据申请人提供的产权明晰的资料进行产权登记和颁证，无需也不可能对整幢楼的房屋买卖合同及售房广告作出审查和认定。至于如何理解和认定民福公司与万锦城各业主之间的房屋买卖合同，不是本案审查的范围。

关于原审判决是否合法适当的问题。售房广告不是房产局进行析产登记和颁证需要审查的法定要件，原审以尚有理解分歧的售房广告为据质疑房产局的颁证行为，缺乏法律依据。行政诉讼审查的是被诉具体行政行为的合法性，举证责任在于被告，与被诉具体行政行为有利害关系的原告及第三人均可依法向法院提供证据支持自己的主张，但原告及第三人是否向法院提供证据不影响法院审查被诉具体行政行为的合法性，原审以“第三人未向法院提供相关证据”作为撤销被诉具体行政行为的理由之一，违背行政诉讼被告负举证责任的原则。本案被诉颁证行为系2006年7月24日作出，各方当事人均无证据证明当时地下车库已经发生产权争议，被上诉人在一审中也诉称其2007年8月才与民福公司因地下车库权属发生争议，原审认定 “被告(房产局)在地下车库发生争议的情况下颁证”，与事实不符。依据《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第六十条（三）项的规定，原告或者第三人在诉讼程序中提供的、被告在行政程序中未作为具体行政行为依据的证据，不能作为认定被诉具体行政行为合法的依据。据此，原审判决未采信原审第三人提供的邵阳市房地产测绘大队出具的测绘数据及说明是正确的，但未阐述不予采信的理由欠妥。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，撤销被诉具体行政行为不当。二上诉人的上诉理由成立，对其上诉请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条（二）项的规定，判决如下：

一、撤销大祥区人民法院二○○九年六月三日作出的（2009）大行初字第01号行政判决；

二、维持上诉人邵阳市房产局2006年7月24日为上诉人邵阳市民福物业发展有限公司颁发的邵房权证字第R0000400号、邵房权证字第R0000406号、邵房权证字第R0000408号房屋产权证。

本案一审受理费50元，二审受理费100元，合计150元，由被上诉人邵阳市万锦城业主委员会负担。

本判决为终审判决。

审　判　长肖竹梅

审　判　员　吴跃辉

审　判　员　尹东初

二○○九年七月三十一日

书　记　员　　李　　　��

附：相关法律条文

1、《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》

第六十条　下列证据不能作为认定被诉具体行政行为合法的依据：

(一)被告及其诉讼代理人在作出具体行政行为后或者在诉讼程序中自行收集的证据；

(二)被告在行政程序中非法剥夺公民、法人或者其他组织依法享有的陈述、申辩或者听证权利所采用的证据；

(三)原告或者第三人在诉讼程序中提供的、被告在行政程序中未作为具体行政行为依据的证据。

2、最高人民法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释　

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第四十一条　行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。

第四十二条　公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的具体行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应当知道该具体行政行为内容之日起计算。对涉及不动产的具体行政行为从作出之日起超过20年、其他具体行政行为从作出之日起超过5年提起诉讼的，人民法院不予受理。

3、《中华人民共和国行政诉讼法》

第六十一条　人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决驳回上诉，维持原判；

（二）原判决认定事实清楚，但是适用法律、法规错误的，依法改判；　　

……

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