买受人的权利优先于抵押权 村委会依法取回集体财产

　　中国法院网讯（陈立烽 陈倩）近日，福建省龙岩市中级人民法院审结一起讼争房产是否属于破产企业财产的案件，认为张白土村民委员会对所购的讼争房产享有的物权期待权，优先于抵押权人享有的抵押权，张白土村民委员会应依法取回集体财产。

　　2012年1月12日，张白土村民委员会与某房地产公司签订《合作开发协议书》一份，主要约定：双方合作开发“2011拍-2地块”项目，该地块开发的店面30间共1200�O，产权归甲方所有等约定。2016年5月12日，张白土村民委员会与某房地产公司签订《关于香榭景园返还甲方营业面积的确认书》一份，主要约定：某房地产公司需返还张白土村民委员会合作开发的香榭景园营业性店面22间，面积以办产权证面积为准，实行多还少补等约定。后某房地产公司向某银行项目贷款，并提供整个项目在建工程及其占用范围内的土地使用权，作为贷款抵押物，办理了抵押登记手续。某房地产公司因未归还前述抵押借款及拖欠工程款，先后被抵押权人某银行及建设公司起诉，并向法院申请强制执行。

　　2021年9月22日，龙岩市中级人民法院另案裁定受理某建设公司对某房地产公司的破产清算申请，并指定破产管理人，张白土村民委员会向该管理人申报债权，并要求取回上述22间店面。管理人认为，张白土村民委员会要求取回的22间店面，未备案登记在张白土村民委员会名下，且该22间店面已抵押给抵押权人，并办理抵押登记，不属于张白土村民委员会所有。张白土村民委员会认为，张白土村民委员会就上述22间店面享有房屋买受人的权利，提起本案诉讼。

　　法院经审理认为，案涉房产是张白土村民委员会以其村自用地招拍挂所得出让金，作为对价购买案涉房产，并已实际付清全部购房款项，且其是为了保障失地农民的生活购买案涉房产，是全体村民安身立命的根本物质保障。双方签订的《合作开发协议书》应当认定为房屋买卖合同，张白土村民委员会对所购的本案讼争房产享有的物权期待权，优先于抵押权人享有的抵押权。张白土村民委员会在人民法院查封之前已合法占有讼争房产，虽然张白土村民委员会尚未取得权属证书，但其系因某房地产公司将本案讼争房产设立抵押权而无法办理过户登记，故张白土村民委员会依法享有房屋买受人的权利，该房产不属于破产财产。遂判决张白土村民委员会可依法取回该房产，某房地产公司应协助将上述店面过户至张白土村民委员会名下。

　　法官说法

　　取回权是指在破产程序中，对于不属于债务人的财产，其所有权人或者其他权利人不依照破产程序，通过管理人将该财产予以取回的权利。虽然优先受偿权是抵押权的基本属性，一般情形下抵押权作为物权优先于债权，但根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条之规定，房屋买受人的权利在一定条件下优先于抵押权。

　　本案中，张白土村民委员会已实际付清全部购房款，其购买的商铺虽非用于居住消费，但是根据《合作开发协议书》的约定，案涉房产是张白土村民委员会为了保障失地农民的生活购买案涉房产，该房产是全体村民安身立命的根本物质保障，其对讼争房产享有房屋买受人的权利，优先于抵押权人享有的抵押权。某房地产公司应及时涤除案涉房产设立的抵押权，并协助张白土村民委员会办理案涉房产的过户手续。