X钢构有限公司诉刘X建设用地使用权纠纷一案

案情介绍

原告X钢构有限公司(以下简称X公司)诉被告刘X建设用地使用权纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告委托代理人赵X，被告及其委托代理人李X到庭参加诉讼。本案已审理终结。

案情分析

原告诉称，我公司与被告家南北相邻，被告未经我方允许，便将自家的阳台延伸到我方的厂区以内。被告的行为侵害我方权益，现要求其拆除在我方厂区的阳台建筑。

被告辩称，我的房屋建于1998年，系我在2008年10月从原房主王某处购买的。王某建房时就阳台向北延伸的问题经前楼村的村委主任与当时的北邻X制衣有限公司(以下简称X制衣公司)协商过。而原告是从2002年才在X制衣公司的这块地上建厂的，不存在未经原告允许的情况。

审理查明，2002年1月经原告公司申请后以出让方式在孟津县马屯镇前楼村西(洛阳飞机场工业园区)取得一国有建设用地的使用权，该地块为原告方现在的厂区。原告公司南侧系被告居住的宅院，被告的院落位于马屯镇前楼村，占地性质为集体建设用地。目前被告院中所建楼房第二、三层的阳台部分，全部处在原告公司厂区的空间范围以内。另查明，对于双方所用土地的地表面积，原、被告认可各方均互不侵占。

庭审中，被告出具了前楼村的证明及原“X制衣公司”的负责人李某的承诺书，用以说明被告居住宅院的原房主王某盖房时和X制衣公司达成了协议，王某一次性给付X制衣公司2000元补偿款，X制衣公司同意王某建的房屋二楼以上可以向X制衣公司的院内延伸1.5米。被告方并申请李某出庭作证，李某陈述其原是X制衣公司的总经理，原告出示的承诺书是真实的，但当时是王某强行把房子盖到自己公司院里，自己也是迫不得已才勉强同意的。并同时讲到，只有在己方公司存续期间，王某可以维持其房屋的建造状况，从而使用自己厂区的空间，至于以后的事情，自己公司也管不了。

判决结果

本院认为，建设用地使用权系一类独立的用益物权，非经土地使用权人许可，其他主体都不得擅自利用。被告称其所购宅院的原房主已和本案原告所占地块的以前占用人形成过补偿合意，因此自己并不侵害原告的利益。本院分析：原告如购买了原房主王某的房产，因王某与X制衣公司合意的内容具有地役权的特性。其在原房主王某与X制衣公司约定的使用期限内，当然享有对X制衣公司厂区一定空间的使用权。但原告方的证人表明其为原X制衣公司的负责人，并讲明“X制衣公司使用这块地时，王某可以维持楼房的现状”，故本案被告虽然提供了“原房主王某与X制衣公司”的承诺合意书，但在X制衣公司所占地使用权人变更后，被告对外就此即不具有对抗效力。本案原告作为受让方对其获取的国有建设用地享有占有、使用、收益权，被告方表明其现居住的房屋归其所有，因此被告方楼房二、三层的阳台建在原告公司厂区内，妨害了原告方就其建设用地相应合法权益的行使，原告方请求被告方拆除以上阳台建筑的主张，不违背法律规定，但鉴于该楼房建造时的历史客观原因，被告应在其以后首次翻建楼房中，将其居住楼房处于被告X钢构有限公司厂区内的二、三楼阳台予以拆除。根据《中华人民共和国物权法》第三十五条、第一百三十五条之规定，判决如下：

本判决生效后，被告刘X首次翻建其现居住的、与X钢构有限公司相邻的楼房时，将其居住楼房处于原告X钢构有限公司厂区内的二、三楼阳台予以拆除。

本案案件受理费100元，由被告刘X负担。

如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。

相关法规

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