市场业户优先承租权的再审案

案情介绍

2002年11月鞍山某电子市场的业户秦某因与该电子市场的前后两个经营者A公司和B公司的优先承租权纠纷向鞍山某基层法院提起诉讼，2003年3月24日秦某一审败诉，提起上诉;2003年10月20日秦某终审败诉。秦某对终审判决仍然不服，多方向法律人士咨询求助,2004年2月委托笔者代理本案。笔者代理该案后向原一审法院提出再审申诉，但遗憾的是4月底原一审法院裁定驳回申诉。只能向中级法院提起再审申诉，终于在7月8日得到了中院同意再审的裁定，并于10月初由审监庭人员组成合议庭开庭审理。并于2004年10月26日裁定原判决确有错误，与秦某主张B公司赔偿其损失问题一并发回一审法院重审。发回重审后，原一审法院非常重视，组成了由院长担任庭长，行政庭庭长担任主审的合议庭。经过我方提出证据保全申请、在法院的主持下对保全的证据的整理分类、我方提出通过收集到的证据对秦某的损失进行评估的申请、评估方作出评估报告、对方提出评估复议和两次开庭审理几个阶段，终于于2006年4月初作出了确认秦某的优先承租权，并在此基础上确认B公司违约、侵权，在返还扣押的物品的同时赔偿60多万元(合计近80万元)，A公司承担违约赔偿的10余万元的连带责任的一审判决。考虑到本案的诉争标的只是一个合同面积3.9平方米，实际使用面积6平方米的档口，而秦某自己手里对具体的损失数额几乎没有任何证据的情况，能得到这样一个结果已经非常理想，委托人也相当满意。虽然只是一审，但胜诉已经不可更改，赔偿数额因为是依据评估做出的，也不会有太大的变化。

案情分析

本案之所以一波三折，关键在于对秦某与A公司所签租赁合同性质的认识。该合同按合同法的规定是一个无名合同(笔者认为叫非典型合同更准确些)。按《合同法》第一百二十四条：“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。”而合同法分则最相类似的规定是第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”将该合同视为不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，则秦某败诉无疑。该合同实质上是按年度期限更新的长期租赁合同，它不同于一般合同中履行期限的变更。后者是两个合同关系，这里只是一个合同关系。期限更新的租赁合同规定于台湾的合同法，但该合同又与台湾合同法的规定有所不同。该合同期限虽然不确定，但双方都无随时解除权。值得一提的是融资租赁合同最初是被当作普通租赁合同看待的，今天我们知道融资租赁合同是有很多特殊性的(仅从法律上看，融资租赁合同是合同法的有名合同中最复杂的一类合同)，如果按普通租赁合同处理往往会得出截然相反的结果。出现这种认识的差异，是由于成文法的局限性。法律总是落后于日新月异的现实生活，这就要求裁判者在理解、认识法律时不能限于字面的含义，而应从立法的目的解释，甚至需要有一定的突破。

该案的另一个关键问题是承认秦某有优先承租权后，优先承租权的实现是否以同等条件为前提。合同法提出优先承租权概念后，由于缺乏可操作性的规定，司法实践中很难把握。直到最近才有学者对在一些特殊情况下如何判断是否同等条件提出判断的标准。但即使是这样，由于秦某租赁的档口仅仅6平，而B公司承租两层多达数千平，显然不是同等条件。按此标准，秦某仍然败诉无疑。笔者通过对该合同深入透彻的分析得出结论只要秦某还继续承租，除非出现合同约定的合同终止条件(不可抗力、乙方从事违法活动或拖欠租金)则合同继续有效，至于是否有第三方提出更好的承租条件在所不问。从而得出结论A公司构成违约、B公司构成侵权。

本案的典型意义在于：以鞍山为例，作为一个中心城市，作为商品的集散地，有很多大型市场是以出租档口或摊位的形式经营。一个市场经营者开始时，往往许诺许多优惠条件，以吸引业户加盟来培育市场，一旦市场发展成熟，一些经营者为获取更高的租金或其他的利益，可以以变更经营方式或市场改造等名义来解除原合同，迫使老用户接受条件更苛刻的新合同，不接受的只好离开。因矛盾激化而引起上访、聚众闹事、甚至以自杀相威胁的事屡见不鲜(远的有中国家具城、南二小食品市场，大东手机市场，近的有五爱市场、辽展时装城、鞍山春天，大型市场几乎无不涉及)。本案能够成功的提起再审的两个前提条件：1、原租赁合同相对较完善;2、秦某在出现纠纷后及时起诉，在两审败诉后，仍不气馁，坚持利用各种途径申诉(秦某是该市场中唯一以法律为武器维护自身权益的业户)。这是值得其他市场业户学习的地方。本案的成功再审希望对此类问题在法治的轨道上的解决能够有所借鉴。而辽展时装城的重新招商纠纷，这一事件被当时的鞍山地方媒体炒做称为中国最大的集团诉讼。刚开始时有几名业户找笔者咨询，笔者发现通过合同，业户的优先承租权很难得到保证，而拍卖过程中的优先承租权又难以实现，业户能要求的只有未在合理期限之前通知造成的损失。这暴露出这类合同在制定上的严重欠缺。

众所周知，一个市场的培育，需要很长时间也需要很大的投入，市场的发展是市场的经营者与业户共同努力的结果。因而大家都能理解，相对于普通住宅的承租人，市场业户的优先租赁权的价值要大得多(一个数平方米的档口的使用权可能卖到数十万)，因而需要特殊的权利保护。需要强调的是许多档口的使用权是业户以很高的价格购买的，而在经营中仍需要交纳不菲的各种费用，这是与普通租赁合同的另一处不同之处。但目前的此类合同中业户的优先承租权没有得到确实的保证，使得市场的经营者独享这一成果成为顺其自然的现象，这对业户是极不公平的。

解决这个问题，应由相关部门根据这类合同的特殊性制定出示范合同，而前提是对这类合同在理论上的进一步研究(由于这种经营模式极具中国特色，所以难以从国外的立法中得到借鉴)另一个可以借鉴的方式是温州商人创造的模式，在对市场的经营者的做法非常失望后，由业户集体出资买下整个市场，将其改造成一个类似股份公司的形式;更有效的方式是在市场创立之处即鼓励业户入股或把购买档口使用权的费用作为入股资金处理，但这些做法都需要市场经营者的配合。

判决结果

于2006年4月初作出了确认秦某的优先承租权，并在此基础上确认B公司违约、侵权，在返还扣押的物品的同时赔偿60多万元(合计近80万元)，A公司承担违约赔偿的10余万元的连带责任的一审判决。考虑到本案的诉争标的只是一个合同面积3.9平方米，实际使用面积6平方米的档口，而秦某自己手里对具体的损失数额几乎没有任何证据的情况，能得到这样一个结果已经非常理想，委托人也相当满意。虽然只是一审，但胜诉已经不可更改，赔偿数额因为是依据评估做出的，也不会有太大的变化。

相关法规

按《合同法》第一百二十四条：“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。”而合同法分则最相类似的规定是第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”

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