一房二卖的房屋纠纷

案情介绍

李某购置本市一座二层楼房，后因嫌该房离其工作单位较远，决定将其卖掉，但一直未找到合适的买主。陈某找到李某，双方经协商以10万元价格买卖该房，次日，陈某将5万元送来。李某遂将钥匙交给陈某，但因产权证存放在外地老家，李某提出待取回房产证后再办理产权过户登记，办完过户手续后陈某再付另外的5万元。同年7月初，李某从外地返回后得知该房价格已经上涨，遂找到陈某，要求增加2万元价款才能去办理过户登记手续，陈某不同意，李某便在同年8月10日以12万元的价款与王某签订了房屋买卖合同，并于8月15日，与王某办理了登记过户手续，王某遂找到陈某要求其搬走。陈某遂到法院提起诉讼，称李某、王某侵害其所有权，并要求法院解除李某与王某之间的房屋买卖合同。

案情分析

对于本案在法律上有两种不同观点,第一种观点认为：陈某与李某之间的买卖合同虽已履行，但并未办理登记过户手续，所以陈某并没有取得房屋的所有权，因此他不能告张某和王某侵权，也不能要求解除张某与王某的买卖合同关系。第二种观点认为：尽管因未办理房屋的登记户手续，但未登记不是因陈某的过错造成的，而是因为李某的原因造成的，因此应该承认李某与陈某之间的合同的效力，并责令补办手续，解除李某与王某的合同关系。

律师认为：认为第一种观点是符合法律规定的。

首先就是关于房屋登记的效力问题。在本案中，原告陈某与李某之间的买卖合同虽已实际履行，但并未办理登记过户手续，原告对已占有的房屋是否享有所有权，这是决定其提出的诉讼能否得到支持的关键性问题。

很多朋友存在一种误区，认为既然已经签订了购房合同且原告陈某已经实际占有该房屋，那么陈某理应取得该房屋所有权。其实根据《城市私有房屋登记管理条例》第6条：“城市私有房屋的所有人，须到房屋所在地房管机关办理所有权登记手续，经审查核实后，领取房屋所有权证;房屋所有权转移或房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续。”第9条规定：“买卖城市私有房屋，卖方须持所有权证和身份证明，到房屋所在地房管机关办理手续。”可见房产的取得、消灭和变更，非经登记，不能产生法律效力。我国司法审判实践对房屋所有权的确认原则上以登记为准。通过以上的分析，陈某在法律上对该房屋并没有所有权。

应当将房屋登记行为与买卖合同本身区别开来。房屋产权登记是针对民事权利的变动而设定的，它是与物权的变动联系在一起的，是物权变动公示的方法，这是一种物权行为。而买卖合同是一种债权行为，买卖合同是当事人就房屋产权的移转已经达成的合意，一旦签订房屋买卖合同，那么合同关系已经成立并生效。既然合同已经产生了拘束力，当事人任何一方违反合同都应当承担违约责任。可见，房屋登记与否和买卖是否合同成立并没有必然的联系。

一房数买后买受人能否取得所有权，则应依各种具体情况而定。如果后买受人已经办理了产权过户登记手续，那么只要其不具有侵害前买受人债权的恶意，不具有与出卖人恶意串通的行为，即使其已知该房出售给他人，原则上应确认其拥有所有权。从本案来看，王某在与李某订立合同时，不具有侵害陈某债权的意图，也没有与李某恶意串通损害陈某的利益，其与李某订立的合同并不具有合同无效的因素。因此，王某与李某之间买卖合同应得到维护，其登记取得的权利也应受到保护。本案中王某已经取得了该房屋的所有权。

判决结果

本案经人民法院审理后认为，原告陈某对讼争房屋没有所有权故依法驳回原告陈某诉讼请求。

相关法规

《城市私有房屋登记管理条例》第6条：“城市私有房屋的所有人，须到房屋所在地房管机关办理所有权登记手续，经审查核实后，领取房屋所有权证;房屋所有权转移或房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续。”第9条规定：“买卖城市私有房屋，卖方须持所有权证和身份证明，到房屋所在地房管机关办理手续。”

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