何某某、唐某某房屋租赁纠纷

案情介绍

上诉人何某某、唐某某因房屋租赁合同纠纷一案，不服海南省洋浦经济开发区人民法院(2001)浦民初字第18号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人何某某、被上诉人陈汝贤到庭参加诉讼。唐某某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已缺席审理终结。

案情分析

原判认定：1995年原告陈汝贤的父亲陈卓尝为了租赁被告何某某和唐某某位于洋浦经济开发区港外公路的第十二间房屋，于当年1月5日和4月1日分别向二被告交付了1000元人民币，共计2000元人民币。何某某和唐某某于4月1日向陈卓尝出具收据一张，上面书写“今收到陈卓尝交来房屋押金人民币贰仟元正”。但双方并未订立房屋租赁合同。后因陈卓尝与二被告就房屋租赁的主要条款未达成一致，故陈卓尝并未实际租赁和使用该房屋。后陈卓尝多次索款，二被告均未将该款给予陈卓尝。1999年月3月18日，陈卓尝因病死亡。后原告也多次向被告索款，被告均以陈卓尝已实际使用该房屋为由拒绝给予该款。陈卓尝死后，其继承人吴小岩、陈桃女、陈二桃、陈仙桃、陈福桃等继承人达成协议，将陈卓尝生前所有债权债务由原告承担。

原判认定上述事实的证据有：原告提交的房屋押金收据，陈卓尝死亡的证明，原告与陈卓尝父子关系的证明，吴小岩等人所签订的协议，当事人的陈述等。

原判认为，本案系《中华人民共和国合同法》实施前成立的合同，应适用当时的法律法规。依照《中华人民共和国经济合同法》的规定，合同的当事人未就合同的主要条款达成一致，则合同并未成立。故本案房屋租赁合同并未成立。在合同未成立情况下，双方对被告收取原告的2000元性质、功能未作约定，因此不能认为此2000元为法律意义上的定金。被告主张原告已实际使用该房屋，但未能提供相应的证据，对被告的该项主张不予支持。被告在合同订立过程中，违反诚实信用原则，占有原告交来的2000元，应予返还。原告主张返还2000元，符合法律规定，应予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国经济合同法》第九条的规定，原审判决：被告何某某、唐某某在判决生效后十日内返还原告陈汝贤人民币2000元。一审案件受理费90元由被告何某某、唐某某各承担45元。

何某某、唐某某上诉称：原审判决是不正确的。陈卓尝与陈汝贤、陈福桃于1995年4月1日起先后在港外公路第十二间房屋做过猪脚饭、面包，开过茶店，时间有一年多。期间，上诉人向其要过房租，每次陈卓尝都说生意不好，要求用押金代付。且被上诉人起诉已过诉讼时效。请求二审法院判令被上诉人补交租金2000元。

被上诉人陈汝贤答辩称：原判认定事实清楚，证据确凿，被上诉人起诉返还押金未超过诉讼时效，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

经审理查明，上诉人与被上诉人诉争的租赁房屋港外公路第十二间，系洋浦经济开发区新英湾区太平居委会以临时用地与唐某某合建的临时用房，何某某受其委托进行管理。被上诉人之父陈卓尝向上诉人何某某、唐某某交人民币2000元押金后，双方虽未签订房屋租赁合同，但陈卓尝在该房屋内经营过猪脚饭、茶店等。由于生意不好，经营一段时间后即未再营业，但陈卓尝仍在该房内居住了一段时间。上述事实，有二审庭审中上诉人何某某提供的证人唐优民、唐作锋、唐圣臣到庭作证的证言及本院对太平居委会干部陈龙彦的调查笔录证实。上述证言经法庭质证，调查笔录与证人证言相互印证，可以确认。

除上述事实外，原判认定的其它事实清楚，证据充分，本院予以确认。

判决结果

本院认为，被上诉人父亲陈卓尝虽然与港外公路第十二间临时用房的所有权人之间没有签订房屋租赁合同，但被上诉人父亲陈卓尝确实使用了该房屋一段时间，陈卓尝依法应当交纳房租。被上诉人未能提交已交房租的证据，应当视为从所交的押金中予以抵扣。此外，何某某只是受委托对房屋进行管理的人员，房屋的所有权人是太平居委会和唐某某，何某某不是本案的适格被告。唐某某虽然提交了上诉状，但其经合法传唤未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十九条的规定，应按撤回上诉处理。原审根据一审中双方当事人提交的证据，作出了判决，但由于二审中上诉人提交了新的证据，故二审应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(三)项的规定，判决如下：

一、撤销洋浦经济开发区人民法院(2001)浦民初字第18号民事判决;

二、驳回被上诉人陈汝贤的诉讼请求。

一、二案件受理费共计180元，由被上诉人陈汝贤负担。

本判决为终审判决。

相关法规

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