房产买卖合同案例分析

案情介绍

原告马a、盛a、马b与被告张a房屋买卖合同纠纷一案，本院于2009年12月28日立案受理。依法由审判员李红适用简易程序公开开庭进行了审理。原告马a(兼原告马b的法定代理人)、盛a到庭参加诉讼，被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。

案情分析

原告马a、盛a、马b诉称：2004年12月29日，被告将位于上海市××区××路××弄××号××室的房屋出售，原告通过中介公司买下该房，并当场支付意向金1万元。2005年1月6日，原告与被告签订《买卖定金协议》，同月15日签订《房屋买卖合同》，约定房屋总价款为795,000元。合同签订后，原告按约向被告支付了部分房款465,000元，但事后被告下落不明。原告只得向法院提起诉讼，要求被告将房屋过户给原告，原告支付剩余房款，然而被告仍拒不履行(2006)闵民三(民)初字第2478号已生效判决。根据合同第十条约定，如被告未按合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接和房地产权利转移)给原告，应当向原告支付违约金。为此，原告诉至法院，要求依法判令被告按原告已付款475,000元的日万分之五向原告支付2005年10月17日起至2009年12月13日止的违约金36万元。

诉讼中，原告变更诉请，要求被告支付以已付款475,000元计，自2007年8月1日[(2006)闵民三(民)初字第2478号民事判决书认定的过户日期]起至2009年12月14日(法院强制执行的过户日期)止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的利息。

被告张a未作答辩。

经审理查明：2005年1月，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定乙方(原告)向甲方(被告)购买上海市××区××路××弄××号××室的房屋，房地产转让价为795,000元(人民币，下同)。合同补充条款约定，产权交易时间为甲方应在开发商通知办理小产证10日内通知乙方，甲方应在办理小产证30日内去闵行区房地产交易中心办理产权过户。付款方式为2004年12月29日乙方支付甲方购房定金1万元，2005年1月15日支付甲方购房款465,000元，余款32万元待交易结束乙方取得产证当日由乙方支付给甲方。贷款本息由乙方根据贷款银行还款日按期支付，乙方承诺支付银行贷款32万元利息并签订买卖合同两个月后支付。甲方承诺在开发商通知办理小产证起30日内办理产权过户手续，延期产生的贷款利息由甲方承担。转按揭费用及保险费由乙方承担。合同签订后，原告向被告支付了包含1万元定金在内的房款共计475,000元，余款32万元因无法办理转按揭而未支付。

2005年6月12日，原、被告又签订《协议》一份，内容如下：“政策原因(指转按揭不成)导致购买××路××弄××号××室目前无法交易。协商暂不办理交易，并达成以下协议：甲方同意乙方先进行房屋内装修，如因乙方原因造成违约，乙方将该房屋恢复原状。如因甲方违约则赔偿乙方所造成装修的全部费用。总房价人民币795,000元，2004年12月29日乙方支付10,000元(已支付)，2005年1月15日支付465,000元(已支付)。余款人民币320,000元待交易银行放款日乙方支付给甲方。协议签订后，被告即向原告交付了房屋。2005年9月17日，被告取得了上述房屋的小产证。

2006年11月23日，原告起诉至本院，要求被告协助原告办理上述房屋的产权过户手续。2007年5月10日，本院以(2006)闵民三(民)初字第2478号民事判决书判决如下：一、被告于本判决生效之日起三十日内向上海市××区××路××弄××号××室的抵押权人归还全部贷款本息，并注销设定于上述房屋上的抵押，因此产生的费用由被告负担;二、在被告履行完毕上述第一项判决义务后三十日内，被告应协助原告将上海市××区××路××弄××号××室房屋产权过户至原告名下，过户费用由原、被告按国家规定各自承担;三、原告在被告履行上述第二项判决义务同时(即原、被告至房地产交易中心办理交易过户当日)支付被告房款32万元。事后，原告向本院申请强制执行，要求被告协助原告办理房屋过户，本院于2009年12月14日向上海市闵行区房地产登记处发出《协助执行通知书》，内容如下：“关于原告马a、盛a、马b与被告张a房屋买卖合同纠纷一案，我院作出的(2006)闵民三(民)初字第2478号民事判决已经发生法律效力。因被执行人不能自觉履行判决义务，为房屋过户所需，根据《中华人民共和国民事诉讼法》有关规定，请协助执行以下事项：1、因银行已结清本市××路××弄××号××室房屋借款和利息，但未能办理撤销抵押登记手续，故强制撤销本市××路××弄××号××室房屋抵押登记。登记证明号：××。2、将该房屋过户至马a、盛a、马b名下。原产证号：××。”2009年12月19日，上述房屋的产权变更登记至原告名下。此外，房屋过户前，原告已将32万元剩余房款交由法院代管，并在本案诉讼中申请对该笔款项进行了财产保全。

以上事实，有原告提供的买卖合同、付款凭证、房屋原产权证复印件、2005年6月12日的协议、(2006)闵民三(民)初字第2478号民事判决书、(2008)闵执字第2464号《协助执行通知书》等证据以及原告的当庭陈述为证，并均经庭审质证。

判决结果

本院认为：原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反相关法律规定，应属有效。被告作为房屋出卖方，负有向买受方即本案原告按约交付房屋及协助办理小产证的义务。现原告根据(2006)闵民三(民)初字第2478号已生效的民事判决，要求被告承担逾期过户违约责任，且该违约责任未超出合同约定的计算标准，故本院应予支持。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条及《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十五条之规定，判决如下：

被告张a于本判决生效之日起十日内支付原告马a、盛a、马b以房价款475,000元计，2007年8月1日起至2009年12月14日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的利息。

如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取计3,350元及财产保全费2,120元，合计5,470元，由被告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

相关法规

合同法第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。

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