刘某某房屋买卖合同纠纷案

案情介绍

上诉人刘某某因房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院(2006)沈河民二房初字第337号民事判决，向本院提起上诉。本院于2006年12月19日受理后，依法组成合议庭，由审判员吴波担任审判长并主审，审判员黄进，代理审判员李倩组成合议庭，进行了审理，本案现已审理终结。

案情分析

原审法院查明，2004年8月23日，沈河区法院作出(2004)沈河民再初字第23号民事判决。该判决认定，卢某某的父亲老卢与小卢系亲姐弟关系，老卢与小卢原均为沈阳市物资回收总公司沈河不锈钢材经销公司员工。早年小卢与丈夫石万泉、次子石洋居住在位于和平区近江东里四号的自建房多年。早年老卢与其前妻齐丽及卢某某居住在沈阳市和平区砂山路3段1里2号自建房居住，1989年小卢所居住的自建房被当时名称为和平区动迁安置管理办公室(1998年改为现名称和平区城市房屋拆迁办公室)异地动迁，小卢一家搬入所在单位于1988年为其分配的使用面积38.6平方米的位于沈河区风雨坛街138号322室(现住房)居住至今。1992年小卢原住和平区近江东里四号自建房被异地安置时，老卢将人民币7000元交付给小卢、石万泉后，并以该7000的价格购买了小卢近江东里4号异地回迁安置住房使用权。老卢交购房款时，由小卢与其丈夫石万泉共同为老卢出具了书面收据，内容为：“人民币柒千元，此款系近江东里四号房款，已付清解决”。同年老卢将与卢某某原住和平区砂山路3段1里2号的自建房以8500元出卖。同年5月，老卢所在单位为其交纳了回迁住房的增加面积宽、采暖费、煤气管网费后，持有了沈阳市和平区动迁安置管理办公室于1989年5月8日出具的《公房准住通知》，该通知内容为：“姓名小卢、第82号，沈河区第4栋1单元1层3号16.51平方米，广昌4#1-1-3”。老卢对该房屋装修后，与卢某某进住该安置房屋，即沈河区沈洲路路59号113室，居住至今。老卢与卢某某的户口分别于1995年、1996年迁入。老卢与卢某某居住期间，房租、水、电、煤气费等相关费用均为老卢交纳。老卢于1999年3月5日死亡(当时卢某某年仅13周岁)。小卢在未征得卢某某及其法定代理人(卢彦同志母亲)齐丽意见的情况下，擅自对卢某某居住沈河区沈洲路59号113室房屋于同年3月23日补交了老卢拖欠的部分房租1128.24元，物业费252元，办理了沈洲路59号113室的《公有直管住宅租赁证》，并于同年3月25日将小卢与丈夫石万泉、次子式样的户口从风雨坛138号322室迁入该房内，因卢某某未成年，老卢刚刚死亡不久，卢某某临时到其母亲处居住期间，小卢擅自将诉争房屋锁上，不久卢某某又回到诉争房屋居住至今，后卢某某与小卢因诉争房屋居住权发生纠纷，卢某某于1999年4月以正义房屋居住权已由父亲老卢早年购买为由，要求小卢腾房，并要求法院确认购买动迁房屋的事实。原审没有针对双方争议焦点，老卢是否以7000元价款购买小卢自建房进行审理和确认，而确认诉争房屋系小卢为承租代表人，卢某某不是该房的动迁人口等双方无争议的事实进行了审理。并以此为由驳回了卢某某原审的诉讼请求。另查，小卢于2000年4月4日以10884元的价格对诉争房屋参加房改，取得了该房私有财产。并于同年4月6日以53000元的价格将该房出卖给他人，此后相继发生小卢告诉卢某某腾房等纠纷，卢某某也一直坚持对本案原审进行申诉，直至2004年4月6日本案经市法院复查后，裁定指令本院对本院于1999年5月26日作出的(1999)沈民初字第1545号民事判决进行再审。再审判决认为，公民合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯，而合法的民事法律行为从成立时起即具有法律约束力。小卢与其夫石完全共同为老卢出具的老卢以7000元价款购买诉争房屋居住权收款收据为凭，虽小卢辩称出具的收据是老卢酒后胁迫其出具的，但实际并未收取老卢7000元购房款的事实，但小卢并未向法院提出证明其辩称成立的事实和证据依据。从再审所查明的有关事实可以清楚地看出老卢从交付购房款后，老卢所在单位为老卢交付了诉争房屋回迁增加面积款、煤气管网费、采暖费，并持有了合法有效的准住通知书，并将自己原自建房屋出卖给了他人，对诉争房屋进行装修后并与卢某某居住至今，居住期间二人的户口也随即迁入，并一直由老卢对房屋交纳房租、水、电、煤气等相关费用，根据上述事实可以看出老卢与卢某某实际居住的实质要件和实施形式要件的行为均是符合客观事物的常理，并具备享有合法居住权法律特征。故此，卢某某主张老卢以7000元价款购买小卢近江东里4号异地安置现争议住房的房屋居住权，事实是成立的，本院予以认定。同时对卢某某提出要求居住现住房的诉讼请求的理由也是正当的，本院应予支持。原审以小卢为承租房屋代表人，卢某某不是该房屋的动迁人口等双方无争议的事实为由，驳回卢某某的诉讼请求是错误的，应予以纠正。再审审理期间路凤琴与卢某某分别向本院提交了准住人均为“小卢”的准住通知书，虽然该房屋准住通知人为小卢，但经查，卢某某所持有的“通知”是合法有效的原始凭证，而小卢所持有的“通知”来源不明，内容矛盾，本院不予认定。通过该证据可以证明小卢在动迁期间并未取得准住通知，只有老卢持有。事实上小卢在老卢生前与卢某某居住诉争房屋期间从未向老卢主张权利，而且小卢对诉争房屋从未实际占有使用，而仅以持有“准住通知”的形式要件在老卢死亡后在未与卢某某及其母亲其理政的意见的情况下，擅自将诉争房办理了房屋租赁证，并将该房的产权出卖给了他人。因此，小卢仅是诉争房屋的准住名义人。对其诉争房屋无权享有合法使用权。关于小卢主张未收取老卢交付购房款，双方并不存在居住权有偿转让，只是从姐弟关系把诉争房屋借给老卢和卢某某居住等理由，是没有事实根据和充分证据的，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第五条、第五十七条之规定，判决如下：一、撤销本院(1999)沈河民初字第1545号民事判决;二、确认卢某某对沈河区沈州路59号113室房屋享有合法居住使用权。三、驳回卢某某、小卢的其它诉讼请求。宣判后，卢风琴不服提起上诉。2004年9月22日，沈阳市中级人民法院作出(2004)沈民再终字第96号民事判决：驳回上诉，维持原判。又因刘某某与卢某某、齐丽腾房纠纷一案，2005年1月21日，沈阳市中级人民法院作出(2004)沈民再终字第200号民事判决。该判决认为刘某某与卢某某之父老卢有交往，该诉争房回迁后一直由老卢与女儿卢某某居住的事实刘某某应该是明知的。因刘某某与小卢形成房屋买卖关系，故刘某某与小卢是该合同的相对人，与卢某某和齐丽没有法律上的因果关系。在两级法院审理期间，曾多次明示刘某某因该房屋买卖关系没有按预期约定得以实现，为保护其合法权益，买受人刘某某应诉讼出卖人小卢，但刘某某明确表示不诉小卢，坚持要求卢某某、齐丽腾房，故由此造成的后果，刘某某应自行承担。判决：维持本院[2001]沈民终字第3176号民事判决。另查，2000年4月6日，小卢与刘某某签订房屋买卖协议书，协议约定，小卢以53000元价格出卖给刘某某坐落于沈阳市沈河区沈洲路59号113室。面积为40.32平方米的房屋。现卢某某主要依据上述生效的民事判决诉讼至法院。

上述事实，有(2001)沈民终字第3176号民事判决书、(2004)沈民再终字第200号民事判决书、(2004)沈河民再初字第23号民事判决书、(2004)沈民再终字第96号民事判决书及当事人陈述等证据并经原审法院庭审质证，原审法院予以确认，在卷佐证。

原审法院认为，发生法律效力的沈河区人民法院(2004)沈河民再初字第23号民事判决、沈阳市中级人民法院(2004)沈民再终字第96号民事判决，已确认卢彦通兑坐落于沈阳市沈河区沈洲路59号113室房屋享有合法居住权。卢某某在本次诉讼中再次主张确认小卢于1999年3月25日领取的《共有直管住宅租赁证》无效，卢某某是合法承租使用权人，属重复诉求，故小卢、刘某某的抗辩理由成立，本院不予审理。小卢出卖诉争房屋时明知该房回迁后一直由卢某某居住的事实，诉争房屋买受人刘某某与卢某某与卢某某之父老卢生前有交往，也应该明知该诉争房屋回迁后一直由卢某某及其父老卢居住的事实。小卢与刘某某均明知诉争房屋回迁后一直由卢某某居住事实的情况下，进行买卖诉争房屋，属恶意串通侵害了卢某某对该房屋的合法权益利。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益：(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。因此，小卢与刘某某订立的诉争房屋买卖合同无效。故卢某某要求确认小卢与刘某某签订的房屋买卖合同无效的主张成立，本院应予支持。卢某某要求确认刘某某取得的诉争房屋的所有权证无效的主张，因不属民事案件受理范围，本院不予审查。原审法院判决：1、确认被告小卢与被告刘某某于2000年4月6日签订的坐落于沈阳市沈河区沈洲路59号113室房屋买卖协议无效。2、驳回原、被告的其它诉讼请求。

宣判后，刘某某不服，上诉至本院。其主要上诉理由：1、被上诉人原审起诉已经超过诉讼时效，已经丧失胜诉权。上诉人于小卢于2000年4月份签订的房屋买卖合同，并办理了相关手续，而卢某某在距合同签订时间已经超过6年，所以被上诉人已经丧失胜诉权，法院应判决驳回起诉。2、沈民再字200号民事判决认定事实及使用法律都是错误的，而原审法院以此认定本案也是错误的。3、上诉人购买房屋属于善意取得，其买卖行为合法有效。请求撤销原审法院判决，依法该判。被上诉人卢某某辩称，同意原审法院判决。原审被告小卢述称，同意上诉人意见。

二审法院查明的事实与一审一致。

判决结果

本院认为，卢某某的诉讼请求一为要求确认小卢取得的《公有直管住宅租赁证》无效、二为确认刘某某与小卢签订的房屋买卖协议无效，因其第一项诉讼请求不属于民事案件的审理范围，因此本院不予审理。关于第二个诉讼请求，因《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款(二)项之规定，因而应认定无效，原审法院判决并无不当。关于上诉人刘某某提出的卢某某的诉讼请求已经超过诉讼时效，不应予以保护的主张，《中华人民共和国民法通则》关于诉讼时效的规定为：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。因卢某某的诉讼请求是要求确认刘某某与小卢签订的房屋买卖协议无效，属于确认之诉，因此卢某某的诉讼请求不适用于诉讼时效的规定。关于上诉人提出的沈民再字第200号民事判决在认定事实及适用法律上错误，原审法院不应以此作为定案依据的主张，本院认为沈民再字第200号民事判决已经发生法律效力，已经发生法律效力的判决应当作为证据，至于上诉人对该判决是否有异议，不是本案审查的范围，因此对上诉人该项上诉请求本院不予支持。关于上诉人提出的上诉人购买争议房屋属于善意取得，应为合法有效的主张，本院认为，第一、在已经发生法律效力的沈民再字第200号民事判决书中已经认定刘某某与老卢有交往，该诉争房回迁后一直由老卢与女儿卢某某居住的事实刘某某应该是明知的。第二、作为出卖人小卢明知该房屋已经出售给老卢的事实，还与刘某某签订房屋买卖协议。第三、刘某某与老卢是邻居，其余小卢签订房屋买卖协议后，实际并未得到房屋，而且刘某某并不向小卢主张权利。因此，原审法院认定刘某某与小卢恶意串通侵害了卢某某的合法权利并无不当，也是符合法律规定的，上诉人该项上诉请求不能成立。

综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元由刘某某承担。

本判决为终审判决。

相关法规

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款(一)项：原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决。

以上就是关于案例《刘某某房屋买卖合同纠纷案》全部案情内容，来源于网络,如有侵权,请联系我们,我们将及时处理。了解更多法律案例内容，请关注法务吧！