房产租赁纠纷案例分析

案情介绍

上列原告(反诉被告)深圳市XXX实业有限公司诉被告(反诉原告)何某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2002年12月13日立案受理后，被告于2002年12月30日提起反诉。本院适用简易程序于2003年1月7日第一次公开开庭后，于2003年2月17日本院委托深圳市万隆会计师事务所有限公司(原深圳海勤达会计师事务所)对被告投资到酒楼的装修、设备进行评估和对酒楼的经营情况进行审计，评估审计工作于2003年4月23日结束。2003年3月13日本案转为普通程序，依法组成合议庭进行审理。本院于2003年5月15日对本案第二次公开开庭进行了审理。原告委托代理人邓香花、陈明荣，被告何某某及其委托代理人兰天到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

案情分析

原告诉称，原告于1998年11月28日与被告何某某签订了一份房屋租赁合同。合同约定：原告将坐落于深圳市盐田港九号小区中铁大厦一楼东侧商铺441平方米出租给被告作酒家用途;租期为15年，从1999年1月1日至2013年12月30日止，租金从1999年4月1日起支付，租金暂定三年;三年后的租金根据盐田港经济发展水平，双方另协商。合同生效后，原告给被告优惠3个月装修期，不收租金。第一个三年，从1999年4月1日至2002年3月1日，当时政府指导租金为每月每平方米35元。双方当事人根据当时出租房屋所在位置及房屋自身条件，经双方协调同意，原告分别按建筑面积每月每平方米20元(指酒店厨房、包房等380平方米)和35元(酒店前厅61平方米)的优惠价出租给被告，被告每月应向原告交纳房屋租金9735元。

合同还约定：被告在使用原告的中央空调期间，按每平方米每月20元向原告缴交空调冷气费。但在租赁期间，原告实际收取被告空调费为每平方米每月18元，收取空调费的面积为260.01平方米(总面积441平方米减去厨房占用面积150平方米，再减去厕所30.99平方米)，实际每月应向原告缴交空调使用费4680.18元。

被告在合同履行过程中存在以下违约行为：

1、被告违反合同约定拒交租金，不履行合同义务。2002年4月8日，原告向被告下达通知催其缴纳租金时，被告拖欠租金时间已超过3个月，欠交租金人民币58158.35元(当时3月份房屋租金已按每月每平方米40元计算)，送达通知时被告何某某也签字认可，但没有支付拖欠租金。4月23日原告再次以书面形式通知被告何某某，务必在4月25日上午12点之前将所欠租金全部交清，并申明：被告(乙方)如不按时交纳租金，原告(甲方)将依法从4月25日下午3点起终止合同，并要求被告结清所欠费用，赔偿由于拖欠费用所造成的经济损失。此通知也被被告何某某签字认可。4月25日下午，在原告方物业管理人员再三催促下，被告何某某与其朋友廖告清协商，以原告抵返其朋友廖告清工程款的方式上交租金人民币48423.35元，另交现金人民币9735.00元。事隔一个月后，于5月28日，被告何某某又欠房屋租金人民币25545.00元，空调费人民币6559.58元，电管费人民币7524.55元，计人民币39629.13元。当原告下达通知催其交款时，被告当面拒绝签收书面通知，并无交纳欠款诚意。其行为已表明将不履行合同义务，使原告的期待债权不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第108条规定，被告何某某不履行合同义务，已构成先期违约。

2、无理拒绝上调租金，不执行当地政府政策、法规。原告与被告何某某所签合同第三条明确规定："出租房的租金暂定三年，三年后的租金根据盐田港经济发展水平，双方另协商……"原告认为按合同约定应从2002年3月1日起调整租金。上调租金的标准应不低于盐田区2001年房屋租赁指导租金标准，即每月每平方米40元。

其理由和依据有四点：(1)原告与被告何某某所签合同第三条的约定，表明了三年后要调整租金，是上调还是下调，随盐田经济发展水平而定;(2)原97年《深圳经济特区房屋租赁条例》第十五条、第十七条的规定，给原告上调出租房屋租金提供了充分的法律依据。第十五条明确规定："市主管机关应根据房屋租赁市场价格水平定期颁布房屋租赁指导租金，当事人可参照指导租金，约定租金数额。"同时，第十七条又规定："经深圳市人民政府批准，市主管机关可颁布必要时期内的标准租金，实行租金管制。在实行租金管制期间订立的租赁合同，必须执行标准租金，"深圳市早在1996年就实行了租金管制，该合同的订立时间是1998年11月28日，规定调价的起始时间是2002年3月1日，从时间上界定理应遵照执行1997年《深圳经济特区房屋租赁条例》的相关规定。(3)盐田区房屋租赁管理所向原告收取租赁管理费时，从2001年起以政府指导租金每月每平方米40元的标准租金为基数，收取原告单位房屋出租管理费。(4)在2000年、2001年、2002年市政府下达的房屋租赁指导租金的文件中明文规定了盐田港的"明珠大道至三村、永安路至四村区域"的属多层的商业租用房的租金，最低为每月每平方米40元。根据上述四条依据和理由，足以证明原告有充分的理由合理调价、变更原合同租金标准。原告理应从签订合同之日起执行当地政府规定的房屋租赁指导租金标准，但由于受当时签订合同时的历史背景和合同本身约定调价时间的限制，直至今年3月才向被告何某某正式提出上调租金的要求，况且原告其它出租房的租金均依据政府指导租金标准进行了上调。由此可见，原告向被告提出房屋租金从2002年3月1日起，由原来每月每平方米20元(380平方米)、35元(61平方米)统一上调为40元，是合情合理合法的调价行为，完全符合1997年《深圳经济特区房屋租赁条例》第二十六条(或2002年《条例》第二十一条)的规定，被告应当同意上调租金并续签调价协议。为此，原告要求从2002年3月起按每月每平方米40元的租金标准收取被告房屋租金。

根据《深圳经济特区房屋租赁条例》第四十条"承租人应按租赁合同约定向出租人交付租金，违反前款规定，承租人应向出租人支付合同约定的违约金"的规定。被告何某某从2002年4月至2002年10月累计拖欠房屋租金、空调费、电管费等达人民币159566.93元。参照《条例》第六十四条"每迟延一日，按应交管理费的数额收取千分之三的滞纳金"的规定，被告应付滞纳金人民币44108.65元。

根据2002年《深圳经济特区房屋租赁条例》第四十三条的规定，从2002年5月至2002年10月30日止，原告应收取被告违约房屋租金人民币88200元。

由于被告严重违约，为维护原告合法权益，特诉至法院，请求：1、判令被告付清所欠原告2002年4-10月份房屋租金人民币113745元、空调费人民币28081.08元、电管费人民币16367.4元、热水费人民币1370元、滞纳金人民币44181.34元，小计人民币203744.77元;2、判令被告因违约而应加倍支付的房屋租金人民币88200元(2002年6月-10月份);3、确认原告解除与被告所签订的房屋租赁合同有效，并判令被告限期迁出房屋;4、本案所有因诉讼发生的各项费用均由被告承担。

被告答辩并反诉称，1998年11月28日，被告与原告签订了一份《房屋租赁合同》，合同对双方的权利义务做了详细约定。合同签署后，被告克服种种困难、艰苦经营，完全依照合同的约定履行了自己的全部义务，但原告违反合同约定不尽出租人的义务，单方面擅自强行提租并解除合同，给被告造成了重大经济损失。被告同意解除双方的租赁合同。双方签订的合同合法有效，对双方有法律约束力。根据合同的规定，双方在三年后，对新的房租标准要协商一致，但是原告没有征得被告的同意，从2002年4月起将每月每平方米20元单方面提高到40元，原告违约在先。在原告违约的情况下，根据合同法关于不安抗辩权的规定，被告在这种情况下有权拒绝支付原告的房租。空调费、电管费和热水费应该以实际发生的为准。关于房租、滞纳金和加倍支付的房租，被告不予认可，根据双方履行合同的实际情况，被告有理由不交：

一、原告违反合同约定，不尽出租方义务，造成被告重大营业损失。

1、擅自停止冷气供应，严重影响被告正常营业。2001年11月至2002年4月，原告停止其写字楼的冷气供应，同时停止了被告酒楼的冷气供应，导致客源日渐减少，营业额直线下降，严重影响酒楼生意。经被告多次书面、口头交涉，要求正常供应冷气，或者酒楼自供冷气不再使用原告的中央空调，但原告对此无动于衷、置若罔闻。原告的这种行为违反合同第六条有关"甲方(原告)应根据乙方(被告)的营业时间，保证冷气供应"的规定，更因包房无窗户、无抽风使被告无法正常营业，此间六个月损失约32万元。

2、不尽维修责任，空调长期漏水。2002年5-7月，原告恢复了冷气供应，被告酒楼的中央空调却出现了大面积漏水，天花装修的抹灰层出现大面积脱落，空调出风口附近也出现了大面积的渗水、漏水。每天都要用脸盆接水，有时客人正在吃饭，突然天花漏水，抹灰层掉落，客人纷纷躲避、责骂酒楼服务人员。经被告多次通过口头、书面形式要求原告对此予以维修，但原告对此不理不睬，被告只好自己请人维修。仅维修费一项就支付3000多元，三个月仅此一项就使被告营业额损失约16万元。

3、中断供电三天，造成被告用电损失。2002年7月20日至7月22日，原告不知何故突然停电，被告为使酒楼正常营业，只好自己联系附近工地，临时使用该工地的外接线，共支付电费124.5元，其他实际损失3000元。

4、单方强行提租，严重违反合同约定。2002年4月8日，原告在给被告下达通知催交租金时，单方强行决定从三月份起，房租标准从原来的每月每平方米20元，提高到每月每平方米40元，并以如不按时缴纳将终止合同相威胁。被告为继续维持经营、勉强收回成本，不得不千方百计，将2002年1、2、3三个月的房租及水电费共计人民币58158.35元交清，但事后被告立即就原告单方面提租一事提出了异议，指出原告单方面强行提租不仅违反合同第三条有关双方协商的原则，而且升幅高达100%极不合理。如同一地段的大金华门面是正面，承租前又是原告装修好的，其租金升幅才不过30%，而被告承租的是闲置面积的毛坯房，地面、隔墙、装修等均由被告自行解决，原图纸上是没有门面的里间，现有门面还是从清馨美容美发店借用的，且包房里没有窗户又不通气。但原告对此视而不见，未有回应，不仅不解决空调时冷时热、时有时无、空调漏水、开关损坏等诸多问题，反而单方面强行提租给被告日趋艰难的营业雪上加霜。从2002年3月份(已收)起，每月多收被告租金8820元，3-8月6个月多收租金52920元(未交)。事实上由于原告的上述违约行为，不但使被告不能正常营业，反而每月均要支付工人工资、房租、水电等费用，已严重亏损。根据有关法律法规的规定，被告有理由不付2002年4月份以后的租金及水电费。

5、原告价外加价，无理收取电管费，理应退回已收费用。合同第六条明确规定：空调冷气费已包含设备折旧费、维修费、空调电费和管理费，而原告在收取每月空调费的同时，还收取电管费(这部分费用属价外加价的乱收费应退回被告)。

二、原告强行提租、单方面解除合同，导致被告停业，造成被告装修损失约88万元。

1、土建及相关部分工程投入557686.93元。被告所经营的酒楼，本来没有门面，现有门面是借用清馨美容美发店的，现在酒楼大堂后段及包房厨房等原是中铁大厦的闲置毛坯房，原来是用来做内部食堂，所有地面未铺地砖、隔墙未做、天花未吊、未装空调。被告接手后为改造上述项目花费巨资，进行了彻底的装修建设，先后投入人民币557686.93元，对上述项目进行了铺设地砖、作隔墙、吊顶、安装空调等其他相关工程，使其具备了开业条件。

2、厨房设备及安装工程投入人民币198091.00元。土建工程做好后，被告又请深圳市耀华不锈钢有限公司设计、安装厨房设备、用具等工程，到目前为止上述设备、用具仍可正常使用。该工程共投入人民币115367.00元。

3、购置低值易耗品共投入人民币68722.05元。

4、固定资产投入人民币373088.70元。

5、第二次装修工程共投入人民币115367.00元。

6、第二次添置固定资产及易耗品人民币69301.7元。

以上六项共计人民币1382257.30元。

原告无视《中华人民共和国合同法》、《深圳经济特区房屋租赁条例》及实施细则的规定，无视双方签署的《房屋租赁合同》的约定，不尽合同义务，擅自强行提租，单方面解除合同，造成被告重大营业损失，使被告无法继续营业，同时使被告的前期土建工程、室内外装修及固定资产投入无法收回，低值易耗品闲置无用;原告自恃出租人的优势，强逼被告接受其不合理要求，其行为不但违反有关的法律法规规定，更无视合同的公平合理协商一致的基本原则，使被告三年的艰辛经营付诸东流、血本无归。故此，请法院依法驳回原告的要求，并支持被告的下列全部反诉请求：1、判令原告赔偿被告营业损失人民币473124.50元;2、判令原告赔偿被告装修损失人民币1382257.30元;3、判令原告清退收取被告的不合理费用;4、本案诉讼费由原告负担。

原告对被告的反诉辩称：

1、被告拒交租金，违反合同约定，在被告超过时限和规定限额的情况下，原告催其缴纳租金或解除合同，是行使出租人应有的权利、履行合同行使催告权的正当行为。

2、原告上调租金，具有合理原因确需变更，符合当地政府关于执行出租房屋指导租金的相关政策法规。盐田区房屋租赁管理所向原告征收房屋租赁管理费时，从2001年起，就以政府指导租金每月每平方米40元的标准租金作为计算基数，收取原告的房屋出租管理费。根据《合同法》第六十一条、第六十二条和第二百一十三条的规定，原告有充分的合理调价原因。原告将租金统一上调为40元，是合情合理合法的。

3、造成被告酒家经营不景气的直接原因在于被告经营管理不善。

首先空调不制冷、室内风机漏水等问题，是被告自行装修质量低劣所造成。合同第六条、第十条明确约定：甲方(原告)已在大厦安装中央空调，甲方可根据乙方的营业时间，保证冷气供应……乙方应积极配合甲方降低空调的使用电量和设备维修费，乙方必须遵守甲方的物业管理的各项管理制度。从合同的约定看，双方当事人都应当清楚大厦安装的是中央空调，当启用或停用时，大厦所安装中央空调风机之处都有直接的影响，意味着中央空调不能单独为某一房间或某一个部位提供冷气供应，对此，被告在签约前就应当十分清楚。被告对合同的理解比较片面，很不切合实际。

其次，关于每年冷气供应的起止时间问题。因启用中央空调后，涉及大厦所有出租房屋都要收取空调使用费，原告在确定每年使用空调的起止时间时，都是根据当地气温变化并征求多数用户意见而确定的，通常是每年的4月-11月份使用，每天正常启用的时间是早上7：30到晚上12：00，当日最高气温达34度以上时，都保证供应到夜间1：00或2：00。虽然酒店经营有其特殊性，但在晚上12点以后也无实质性的影响，难以证明酒店经营不景气，就是晚上12点以后没有气造成的。其实被告已经是经营不善，被告在未经出租方同意的情况下，于2002年8月3日在酒店门前张贴的"本酒楼合作(转让)广告"足以证明这一点。而且，如果原告所出租的房屋，真如被告所讲的有严重缺陷的话，被告完全可以依据《深圳经济特区房屋租赁条例》第39条规定进行处理。第39条明确规定："租赁期间，因房屋出现缺陷而影响房屋正常使用的，承租人应采取有效措施防止缺陷扩大，并立即书面通知出租人，同时报区主管机关备案。出租人经承租人书面通知仍不修缮房屋的，承租人可报请区主管机关即时进行核查，经同意后可自行修缮，由此发生的费用，由出租人支付。"在本案合同履行期间，如果确因原告物业管理不善，不能保证被告正常经营而造成47万余元损失的话，按《租赁条例》第39条的规定，被告理应采取积极的措施防止缺陷扩大，所发生的费用也应报房屋租赁管理部门审理核实认可。但被告直至现在，也没有租赁所审查核实的维修证据来证明该事实。

4、对被告提出的：在承租酒家期间先后投资110多万元，原告单方提出终止合同，要求原告方给予补偿装修损失88万元。原告认为：被告向原告提出补偿的条件和理由都不能成立，其理由和依据是：首先，原告不是单方无条件请求解除被告合同，而是在多次催被告缴清所欠租金，且未达成续签租金调价协议的情况下，才提出解除合同的。完全符合双方所签合同第十五条第(一)款、(二)款以及《深圳经济特区房屋租赁条例》第二十六条第(三)款、二十九条第(四)款有关变更或解除合同之规定。其次，合同对装修财物的处理没有约定。被告承租房屋前后所投入的装修和设备资金，属被告个人行为，与原告出租房屋收取租金无关。被告承租房屋后，对房屋的装修和相关设备购置的投入，是承租人(被告)自身根据租用房屋的期限和对酒家经营前景的分析后而做出的决策，投入多少钱、装修达到何等档次、添什么设备，并没有与原告有合同约定，原告只对被告在改变房屋的结构和用途上给予了限制。根据最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见试行》第86条规定："非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时如何处理有约定的，按约定处理;没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除;不能拆除的，也可以折价归财产所有人;造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。"因此，被告要求原告给予装修补偿费，纯属无理要求，没有法律依据。原告要求被告依据上述规定搬出房屋内的桌椅、电器、橱具等物品，如不搬出，视为被告放弃所有权，原告不负担任何费用。

原告方提供的证据有：1、双方于1998年11月28日签订的《房屋租赁合同》原件一份;2、2002年4月8日被告已签收的通知原件一份;3、2002年4月23日被告已签收的《关于终止合同的通知》原件一份;4、2002年5月28日原告出具的通知原件一份;5、2002年7月8日原告出具的《关于终止合同的通知》原件一份;6、2002年8月26日原告出具的《关于终止合同的通知》原件一份;7、2002年9月23日原告给盐田租赁所的《调解申请书》原件一份;8、2002年11月6日原告给盐田租赁所的《申请书》原件一份;9、《金沙酒家欠款明细表》说明书、《金沙酒家欠款明细表》和收据复印件共十页;10、盐田租赁所主持调解的笔录复印件5页;11、原告员工陈国栋2002年9月26日出具的《金沙酒店中央空调新风机工作出现问题的分析》;12、原告员工田宪国2002年10月20日出具的《关于金沙酒店装修问题的说明》;13、原告企业法人营业执照副本复印件和企业名称变更通知书;14、法定代表人身份证明书;15、被告酒楼求合作(或转让)告示的照片两张;16、被告未签名的补充协议一份。

被告方提供的证据有：1、双方于1998年11月28日签订的《房屋租赁合同》复印件一份;2、深圳市山林空调设备有限公司2003年1月13日出具的证明原件一份;3、金沙酒家经营成本表一份;4、金沙酒家经营成本利润表一份;5、金沙酒家资金平衡表两页;6、装修报价单四页;7、金沙酒家员工吴惠青2002年7月30日、8月2日出具的证明两份;8、金沙酒家收银员李芳芳2002年9月15日出具的证明一份;9、金沙酒家员工陈飞蓉2002年11月28日出具证明一份;10、2002年9月3日金沙酒家陈姓顾客出具的证明;11、2002年9月30日金沙酒家顾客康阳出具的证明;12、深圳市建设项目环保设施验收简表复印件一份;13、企业场地调查情况表复印件一份;14、收据原件六张;15、厨具报价单三页;16、资产盘点表七页;17、税务资料十页;18、2001年11月2日被告给原告的《关于要求延长冷气供应时间的报告》一份;19、2002年4月29日被告给原告的《关于金沙酒家房屋租金调整的报告》一份;20、2002年7月15日被告给原告的《关于申请停用中央空调的报告》;21、2002年9月2日被告给原告的《关于金沙酒家的协商意见》;22、2002年4月23日原告给被告的《关于终止合同的通知》(与原告的证据3相同);23、2002年8月26日原告给被告的《关于终止合同的通知》(与原告证据6相同);24、2002年11月6日原告给盐田租赁所的《申请书》(与原告的证据8相同);25、关于空调风机漏水的照片32张;26、房屋结构图四张;27、原告提供的审计资料一批和材料说明一份。

法院委托深圳市万隆会计师事务所有限公司出具的《资产评估报告书》和《专项审计报告书》各一份。

对原告方提供的证据的分析：证据1租赁合同，双方无异议，可以确认。证据2、3是限期被告缴清2002年4月份以前的房租58158.35元，否则终止合同的通知，被告已在最后期限内缴清该款，该两份证据可以确认，但对本案处理无实质意义。证据4、5、6三份通知，是按提价后的标准计算被告的欠款，限期被告缴清，并要求终止合同，但被告不同意租金提为每平方米40元，也不同意终止合同。证据7、8是给盐田租赁所的调解申请书，可以确认。证据10是调解笔录，租赁所接申请后，就双方合同的调价问题和终止合同问题进行过调解，但调解不成。证据9是欠款明细说明和收据等，原告要求被告支付的欠款除租金的计算标准与原来不同被告有异议外，其他费用的计算与双方以前一贯做法相同，被告没有异议，没异议的部分可以确认。证据11、12是原告员工出具的说明，其真实性无法确认，且被告有异议，不予确认。证据13、14是原告单位登记资料可以确认。证据15是被告酒楼求合作(或转让)告示的照片，被告对该告示无异议，可以确认。证据16是补充协议，因被告未签名，不予确认。

对被告方提供的证据的分析：证据1租赁合同，双方无异议，予以确认。证据2证明金沙酒家空调风机款是由原告单位支付的事实，该事实原告无异议，可以确认。证据3、4、5、6、15、16、17、26、27是与被告的装修、设备的价值和经营损失有关的资料，有关这方面的事实应以会计师事务所出具的评估、审计报告为准。证据7、8、9是被告员工出具的证明，原告对此有异议，员工与被告有利害关系，对员工的证明不予确认。证据10、11是被告顾客出具的证明，因证人未到庭接受质证，其证言的真实性无法确认。证据12、13证明被告开办酒家的审批手续，可以确认。证据14是被告交款的收据，可以确认。证据18、19、20、21是被告在合同履行中对双方有争议问题要求协商解决的意见，但双方意见未达成统一。证据22、23、24与原告提供的相同，予以确认，但双方因对终止合同的意见不一，并未实际终止合同。证据25是空调风机漏水的照片，可以确认，但双方对空调风机漏水的原因和各自应对此所负的责任有争议。

根据上列证据，可以认定以下事实：

1998年11月28日原告作为甲方、被告为乙方，双方签订了《房屋租赁合同》一份。合同约定：原告将坐落于深圳市盐田港后方开发区九号小区中铁大厦一楼东侧面积为380平方米的部分房屋出租给被告作餐饮用途;租期为15年，从1999年1月1日至2013年12月30日止，原告给被告优惠3个月装修期，不收租金;从1999年4月1日起计租，租金暂定三年，三年后的租金根据盐田港发展水平，双方另协商;第一个三年，即1999年4月1日至2002年3月1日，每平方米每月收租金20元，每月租金为7600元;原告提供出租房屋的水、电，被告按月按深圳市有关文件规定的收费标准向原告交纳水、电费;原告已安装中央空调，原告可根据被告的营业时间，保证冷气供应，被告在使用原告的空调期间，按每平方米每月20元以内向原告缴交空调冷气费(已包括设备折旧费、维修费、空调电费和管理费)，被告应积极配合原告降低空调的使用电量和维护设备费;租赁期间，被告应于每月25日前缴纳租金、水电费、冷气费，逾期按违约处理;被告必须遵守原告物业管理的各项管理制度;被告在承租期，在不破坏房屋内部结构和房屋内各项设施的情况下，根据经营需要对房屋进行装修;被告在出租房屋使用过程中，如出租房屋及内部的设施出现或发生妨碍安全、正常使用的损坏或故障时，应及时通知原告进行维修;如被告不交付租金两个月以上或所欠各项费用达一万元以上，原告有权解除本合同。

合同签订后，双方在履行中对合同的部分内容又作了变更：面积增加了61平方米，该增加部分的租金为每月每平方米35元，每月的全部房租变更为9735元;空调使用费变更为每月每平方米18元，收取空调费的面积为260.01平方米(总面积441平方米减去厨房占用面积150平方米，再减去厕所30.99平方米)，实际每月被告应向原告缴交空调使用费4680.18元。

2002年4月8日，原告向被告送达通知，催其交纳2002年3月份(含3月份)前的租金和水电费人民币58158.35元(当时3月份房屋租金已按每月每平方米40元计算)，被告收到通知后，没有支付拖欠租金。4月23日原告再次以书面形式通知被告，务必在4月25日上午12点之前将所欠租金全部交清，并申明：被告如不按时交纳租金，原告将依法从4月25日下午3点起终止合同，并要求被告结清所欠费用，赔偿由于拖欠费用所造成的经济损失。被告接通知后于4月25日下午与其朋友廖告清协商，以原告抵返被告朋友廖告清工程款的方式交纳欠款48423.35元，另交现金人民币9735.00元。当天原告给被告开具按每月每平方米40元计算的2002年3月份房租17640元的收据。被告对此提出异议，认为3月份多收的房租应退回。但原告不同意，认为第一个三年到2002年3月1日已期满，从2002年3月1日起租金应从每月每平方米20元上调为40元，双方就此发生争议。2002年5月3日，被告向原告支付2002年4月份的管理费和电费172元。同年5月28日原告书面通知被告限期缴清按40元每月每平方米计算的租金等费用39629.13元，并续签新收费标准协议，否则原告将解除合同。2002年6月30日，被告将按第一个三年期内的租金标准计算的租金9735元和空调费2028元交给原告，被告开具收据写明：收到2002年4月份房租9735元、4月空调费2028元。

此后被告未再向原告交付任何费用。

2002年7月8日原告向被告发出《关于终止合同的通知》称：因双方未就房租价从2002年3月1日起由原合同的20元每月每平方米调为40元每月每平方米达成一致，未续签合同，且被告拖欠房租，原告决定依据双方所签合同第十五条的规定，依法单方解除合同。2002年8月26日原告再次以被告"从3月份至今一直以调价不合理为由拒签合同，并欠缴房租"等为由，决定解除合同，要求被告缴清欠款、退回房屋。但因双方意见不一，原告又于2002年9月23日、11月6日申请盐田租赁管理所进行调解，经盐田租赁管理所调解，双方仍未就租金标准、解除合同、赔偿损失等问题达成一致意见，原告遂于2002年12月13日诉至本院。