高友和诉厦门翔安新城投资开发有限公司商品房预售合同纠纷案

 　　高友和诉厦门翔安新城投资开发有限公司商品房预售合同纠纷案

　　福建省厦门市思明区人民法院

　　民事判决书

　　(2012)思民初字第3742号

　　原告高友和。

　　委托代理人黄有仕，福建法正联盟律师事务所律师。

　　被告厦门翔安新城投资开发有限公司。

　　委托代理人何小明，福建炼海律师事务所律师。

　　原告高友和与被告厦门翔安新城投资开发有限公司(以下简称翔安新城公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2012年3月2日立案受理后，依法由审判员邱瑛适用简易程序公开开庭进行了审理。原、被告的委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告高友和诉称，原告向被告购买鲁能领秀城一期15—17号楼16号楼31层02单元房产，并于2011年3月7日签订《商品房买卖合同》。该合同约定，被告应当在2011年6月30日前将该商品房交付给原告使用;若被告未按期交付房屋，应自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已付款0.02%的违约金;如因被告原因，原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，被告应自逾期之日起每日按原告已付款的0.002%向原告支付违约金。合同签订后，原告依约支付了全部购房款3647563.4元，但由于房屋存在质量问题，被告未能按期将合格的商品房交付给原告，经原告次催促维修，被告才于2011年7月25日向原告交付该商品房。同时被告直到2012年1月31日才通知原告前往房管局办理产权证，原告于2012年2月29日才取得土地房屋权属证书。被告逾期交房25天(2011年7月1日至7月25日)，应当支付逾期交房的违约金18237元(3647563.4元×0.02%×25天);逾期办证154天(2011年9月29日至2012年2月29日)，应当支付逾期办证违约金11234元(3647563.4元×0.002%×154天);该两项合计29471元。现请求判令被告被告违约金29471元。

　　被告翔安新城辩称，被告已于2011年6月30日前通知原告交房，当时房屋的条件符合合同第八条的约定及相关行政法规的规定，被告并未逾期交房。原告主张房屋存在质量问题并不属实。被告于2011年12月9日办理了整个商品房项目的初始登记，取得送件单，并于2012年1月29日完成了项目的初始登记，并通知原告于2012年2月1日办理分户登记。被告在项目的初始登记和分户登记的过程中没有过失,依照合同规定不需要承担逾期办证的违约责任。同时由于原告未准时办理交房手续必然会造成办证时间的顺延，因此原告应自负责任。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。

　　经审理查明，位于厦门市文曾路与机场路交叉口东北侧的鲁能·领秀城一期是被告翔安新城公司开发的商品房项目。2011年3月7日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买鲁能·领秀城一期16号楼31层02单元房屋，总价为3647563.4元。合同第八条约定，被告应于2011年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合合同约定条件的商品房交付给原告使用。合同第九条约定，被告逾期交房不超过90日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付款0.02%的违约金，合同继续履行。合同第十四条约定，被告应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告。如因被告原因，原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，被告应自逾期之日起每日按原告已付款的0.002%向原告支付违约金。合同签订后，原告依约支付了全部购房款。

　　2011年6月29日，被告书面通知原告于2011年6月30日至7月6日期间到鲁能·领秀城物业管理处办理交房手续。原告于2011年7月1日验房时发现房屋存在排烟筒周边渗水，次卧天花板渗水情况，故拒绝交房并要求维修。2011年7月6日，原告向被告发出告知书，要求被告尽快解决漏水问题，并将合格的房屋交付给原告。该告知书于7月7日送达被告。原告于2011年7月25日办理了房屋交接手续，接收讼争房产。

　　2011年12月9日，被告向国土资源与房产管理局申请办理该商品房项目的初始登记，并于2012年1月29日取得了初始登记。2012年1月31日，被告书面通知原告于2012年2月1日至2月10日集中办理产权证。厦门市国土资源与房产管理局于2012年2月21日颁发了讼争房产的土地房屋权属证书。

　　上述事实，有原告出具的商品房买卖合同、购房发票、交房通知书、公证书及附件、照片、验收表、办证通知书、产权证及票据，被告提供的商品房买卖合同附件、收件收据及双方当事人的庭审陈述为证，本院予以确认。

　　审理中，原告提供公证书、照片、验收表主张讼争房产在通知交房的时间仍存在质量问题。被告对原告提供的公证书、验收表的真实性没有异议，对照片的真实性有异议。被告否认讼争房屋存在质量问题。本院分析认为，从公证书所附的录音资料及工作联系函、验收表可见，讼争房屋存在渗水现象已经物业服务企业确认，该事实本院予以确认。

　　本案争议焦点：被告是否构成逾期交房。

　　原告主张房屋由于存在渗水的质量问题，因此实际交房时间为7月25日，被告构成逾期交房。被告则主张，根据该商品房项目所取得的《厦门市商品房使用说明书商品房质量保证书》，该商品房项目已于2011年6月30日之前具备了合同约定的交房条件;即使确实存在渗水问题亦应通过保修处理，而不应拒绝交房。

　　本院分析认为，原告向被告购买商品房，被告为房屋的使用和质量提供保证，并提供维修服务，同时被告还应遵守一般买卖合同的基本规则，负有向原告交付符合合同约定的、具备使用功能的商品房的义务。在被告通知的交房时间段里，原告所购商品房仍存在渗水等质量问题，原告作为买受人，有权利暂时拒绝接收，故原告未在2011年7月6日前接收讼争房屋的行为并无不当。因此，本案的交房时间应按2011年7月25日确认，被告构成逾期交房。

　　综上所述，本院认为，原、被告双方于2011年3月7日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容于法不悖，属合法有效合同，原、被告双方均应严格依约履行。根据合同约定，被告应于2011年6月30日之前，然被告实际于2011年7月25日才向原告交付案涉房产，迟延交房25天，依照合同约定，应按日向原告支付已付款0.02%的违约金。原告要求被告支付逾期交房违约金18237元(3647563.4元×0.02%/天×25天)有事实和法律依据，本院予以支持。根据合同约定，被告协助原告办理产权证，而原告亦于被告通知的时间办理相关手续，被告不能证明迟延办证系其他原因导致而非被告原因，故应承担逾期办证违约金。根据合同约定，被告应自交房之日(2011年7月25日)起60日，向房屋登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告，然被告至2011年12月9日才向国土资源与房产管理局申请办理该商品房项目的初始登记，已超过合同约定的期限，原告要求被告自2011年9月29日起支付逾期办证违约金，符合法律规定，本院予以支持，但逾期办证时间应计至2011年12月9日止，共71天，应支付逾期办证违约金5179.54元(3647563.4元×0.002%/天×71天)。上述两项违约金合计23416.54元。原告超过部分的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

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　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：

　　一、被告厦门翔安新城投资开发有限公司应于本判决生效之日起七日内支付给原告高友和违约金共计23416.54元。

　　二、驳回原告高友和的其他诉讼请求。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　本案案件受理费268元，由原告高友和负担55元，被告厦门翔安新城投资开发有限公司负担213元。该款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。

　　审 判 员　某某某

　　二O一二年五月二十四日

　　书 记 员　某某某

　　附件：本案所适用的法律法规、司法解释

　　《中华人民共和国合同法》

　　第一百零七条　当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

　　第一百一十四条第一款　当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

　　《中华人民共和国民事诉讼法》

　　第六十四条第一款　当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

　　法官提示

　　《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条规定：

　　申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。

　　前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。

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