常某某诉湖南某某公司房屋买卖合同纠纷案

 　　常某某诉湖南某某公司房屋买卖合同纠纷案

　　湖南省长沙市芙蓉区人民法院

　　民事判决书

　　(2011)芙民初字第3282号

　　原告常某某。

　　委托代理人唐某某，湖南正其律师事务所律师。

　　委托代理人龙某某，湖南正其律师事务所律师。

　　被告湖南某某公司。

　　法定代表人唐某某，董事长。

　　委托代理人邓某，湖南湘和律师事务所律师。

　　委托代理人舒某某，湖南湘和律师事务所律师。

　　原告常某某因与被告湖南某某公司(以下简称诚兴公司)发生房屋买卖合同纠纷，于2011年12月15日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用普通程序，组成由代理审判员郑云担任审判长，人民陪审员刘娜、余晓琴参加评议的合议庭，于2012年5月8日公开开庭进行了审理，书记员吴芳宜担任庭审记录。原告常某某及其委托代理人龙利民，被告诚兴公司的委托代理人邓鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

　　原告常某某诉称：2007年11月23日，原告母亲唐冬玲与被告就东来苑北栋802房(后改为803、804房)签订了《东来苑住宅小区商品房认购合同》(以下简称)，2008年12月29日签订《东来苑住宅小区商品房买卖合同》(以下简称)。原告2007年10月向被告交付定金30000元，后又追加一次购房款至2008年已预付全部购房款218 596元，后来，换发票时被告将日期写为2009年2月18日。

　　原告按被告要求如期支付了购房款，被告未依约于2009年9月1日向原告交房。2010年4月在未通过房屋综合验收的情况下，向原告发出了《入伙通知书》，原告到东来苑查看发现：被告将合同约定的8台乘坐15人的电梯全部改为10人电梯;道路、绿化未搞好、小区燃气管道、空调未安装好，小区未完成综合验收，未达到约定的交房条件。被告的行为已经违反了我国《城市房地产管理法》第二十六条第二款，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款的规定。被告的行为还违反了《认购合同》第八条、第十四条，《买卖合同》第十条、第十一条、第十二条、第十三条、第十四条的规定。根据《认购合同》第十六条、《买卖合同》第十三条、第十四条和第二十一条的约定，被告应当支付违约金84600元，考虑到延期交房的具体情况，原告要求被告承担60%的责任即50760元。同时，由于被告逾期交房超过11个月，给原告造成了较大损失，原告要求按照长沙市每月每平方米10元的最低租房标准要求被告赔偿原告的经济损失9579.7元的60%即5 747.9元。

　　原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求法院：1、判令被告向原告支付违约金84600元的60%即50760元;2、判令被告因逾期交房向原告赔偿经济损失9 579.9元的60%即5747.9元;3、判令本案诉讼费由被告全部承担。

　　被告诚兴公司辩称：1、湖南省人民检察院(以下简称“省检察院”)未能在2009年9月1日前，完成“东来苑”住宅小区连接省检察院办公用房公用部分的水、电、中央空调、燃气、消防控制等设施设备的采购、安装、调试，是直接造成被告不能进行房屋综合验收，导致迟延交房的原因。被告作为建设方开发建设的“东来苑”住宅小区商品房，是省检察院按照省委、省政府关于出让“省检察院机关老院”，实现“两院合一”的批示，采用市场商业化模式运作的方式，解决省检察院住房困难的职工而定向开发的房地产项目。省检察院机关工会组成“东来苑”住宅小区购房代表委员会(以下简称“购房委员会”)，全程参与商品房的开发建设。“东来苑”房地产开发项目的设计、商品房建筑、装饰标准、设施设备的采购、开发商资金的双控监管、工程施工的进度等均由购房委员会控制。同时,“东来苑”住宅小区商品房开发项目的水、电、消防、中央空调、燃气、消防控制等均需按照设计图纸从省检察院新建办公楼公用部分接入。因此，被告作为开发商开发的主动权受到一定程度的制约，从市场的主导地位转化为相对弱势地位，对于“东来苑”住宅小区连接省检察院办公用房公用部分的水、电、消防、中央空调、燃气、消防控制系统等无权掌控。根据购房委员会提供的设计图纸以及实际施工情况，东来苑住宅小区的用水、用电、中央空调、消防控制系统均是从省检察院新建办公楼处接入，并且相应的开通手续均是由省检察院办理，但省检察院至今未办理好。这是造成被告不能进行房屋综合验收，导致迟延交房的原因，并非被告的原因造成迟延交房。

　　2、由省检察院发包给他人施工的园林绿化、小区道路工程未在2009年9月1日之前完工，也是造成被告不能按时进行房屋综合验收，导致延期交房的原因。按照长沙市对新建房屋竣工综合验收的规定，新建商品房要进行竣工综合验收，必须提交《供用水合同》、《供用电合同》、绿化工程竣工图等资料，而东来苑住宅小区的上述部分均是从省检察院新建办公楼接入并由省检察院负责开通，同时东来苑住宅小区绿化施工、道路施工也由省检察院发包给其它企业法人负责完成。但是，在2009年9月1日之前，上述事项均未完成，造成被告同样不能对房屋进行综合验收，导致被告延期交房。

　　3、东来苑小区设计图纸是被告施工的最终依据，也是《认购合同》、《房屋买卖合同》的一部分，因设计图纸及购房方原因导致被告无法履行合同内部分事项不应当构成被告违约。被告系严格按照设计图纸进行施工，原告诉状中认为被告违反《认购合同》、《房屋买卖合同》并非事实。东来苑住宅小区是按照设计图纸尺寸对电梯井进行施工，并按照相应尺寸和设计图纸要求的电梯容量、约定的品牌安装电梯，因电梯井尺寸已经确定，无法安装合同中约定的15人电梯，但该电梯符合设计图纸要求;东来苑住宅小区的通水、通电、小区道路建设、绿化景观均是由原告所在单位施工或者完成，其责任并不在被告;东来苑住宅小区的燃气管道是在施工完成后，由于小区部分业主购买的两套房改为一套，导致燃气管道重新安装;空调冷凝水管也是购房委员会提出不安装，改用现金补助方式，交房后又提出要安装，因此被告重新安装的。

　　4、被告在2009年9月1日前，按约完成了“东来苑”住宅小区商品房的所有工程量。2009年8月21日，施工单位长沙市园艺建筑工程有限公司向被告发出《交工通知》，告知被告施工单位已于2009年8月20日完成了合同约定的全部施工内容，具备了交工条件;湖南环宇建设工程咨询监理有限公司签署工程量完工的监理意见;2009年7月14日“东来苑”购房委员会的会议纪要记录《订购协议书》购房代表吕检察长的讲话，均证明被告已经在2009年9月1日前完成了“东来苑”住宅小区的开发。综上所述，“东来苑”住宅小区迟延交房的客观事实成立，但造成迟延交房的原因不在被告，而在于被告不能掌控的合同之外的其它原因。同时，鉴于东来苑住宅小区商品房买卖合同的特殊性，被告与原告《认购合同》、《商品房买卖合同》中部分条件的履行实际并不取决于被告单方履行，而是建立在原告及其购房委员会、所在单位省检察院先行完成部分工程或共用部分的开通的基础上，被告完全是按照购房方的要求及设计合同进行施工建设，不存在违反约定的情形。

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　　被告还向本院提交补充代理词辩称：一、被告所开发的“东来苑”住宅小区商品房是面向省检察院干部职工定向开发的商品房，与一般的商品房买卖完全不同，存在特殊性。此外，购房委员会所及其代表吕赵龙、省检察院关于东来苑住宅小区所行使的行为均应当予以认可。

　　二、如果法庭认定被告存在违约行为，被告方认为原告请求赔偿金额过高，违约金超过了合同标的总额的20%，请合议庭考虑本案实际情况和被告履约情况等主客观因素，依照《合同法》第114条第2款和《合同法》司法解释(二)第29条的规定，对合同约定的惩罚性违约金不予认可，并减少被告的违约责任。具体理由如下：

　　1、被告已履行合同义务，因不能控制的客观原因未能按合同约定交房，《认购合同》第十六条第二款约定的迟延交付违约金应予以减少。

　　相关证据表明，被告按约单独完成了“东来苑”小区商品房的所有工程量，完全履行了合同义务，却因上述不能掌控的客观原因，无法进行综合验收，自然无法按约定交房。被告因此也承受了十分大的损失，被告是“哑巴吃黄连，有苦说不出”。

　　2、被告不应承担《认购合同》第十六条第三款约定的2万元惩罚性违约金，如果法庭认定被告违约，根据实际情况，也应当免除或者大量降低违约金。同时，《认购合同》第十六条第三款约定的违约责任与《买卖合同》第十三条和第十四条的约定情况重复，应以《认购合同》约定为准，不能重复适用。

　　综上所述，被告本着诚实信用的原则，遵照合同约定，严格全面履行了合同约定义务，却因原告和不能掌控的第三方原因等主客观因素，未能按期交付房屋。请求合议庭考虑被告在本案中的处境、被告的合同履行情况以及原告的过错、实际损失等主客观因素，适用公平和诚实信用原则，对惩罚性违约金的约定不予认可，并减轻被告的违约责任，依法公正判决，维护被告的合法权益。

　　经审理查明：2005年7月，省检察院在芙蓉区火炬村征地34.499亩(与省检察院东面相连)，按照通过评审的规划设计平面总图方案，其中17.002亩用于修建省检察官学院和办案技术用房，17.497亩作为住宅用地规划修建2栋住宅楼。2007年，东来苑住宅小区(17.497亩)土地按市场运作方式在长沙市土地交易市场公开挂牌出让，用于商品房开发，建设东来苑住宅小区，主要出售给省检察院住房困难职工。在东来苑住宅小区建设用地出让前，购房委员会已经进行了住宅施工设计、园林景观设计等工作。根据2007年9月30日《长沙市国土资源交易中心国有土地使用权邀请招标出让公告》第二条“只有通过湖南省人民检察院资质审查的法人、自然人和其他组织，才能申请参加”，诚兴公司通过购房委员会的资格审查后，按照购房委员会发出的东来苑住宅小区建设用地竞标《通知》参与竞标，诚兴公司向本院提供了《确定参与东来苑住宅小区土地摘牌开发商的条件》等文件资料。《确定参与东来苑住宅小区土地摘牌开发商的条件》第一条第3项规定“必须承诺按购房方提供的住宅设计、户型结构与规划要求、园林景观施工图等施工。修改设计必须事先得到购房方认可”，第8项约定“必须认可购房方为商品房建设已经发生的下列费用，(1)主体设计费158万元;……(4)园林景观设计费12.4万元;(5)园林景观施工建设费500万元;……”。

　　2007年10月12日，诚兴公司与购房委员会代表吕赵龙签订《订购协议书》，《订购协议书》第四条第三款约定“甲方承诺按乙方提供的住宅设计、户型结构与规划要求、园林景观施工图等施工。修改设计必须事先得到乙方的书面认可”，第五款约定“工期500天，工期计算方法从书面下达开工令起至工程全部竣工验收合格之日止”;第七条验收标准约定“购房方提供的《住宅施工图》、《园林景观施工图》、《东来苑住宅小区商品房建筑标准要求》、《补充要求》以及《工程量清单》是东来苑住宅小区组织施工的依据和验收标准。在上述标准约定不明的情况下，依照国家标准。”第十二条“合同附件”约定“2、东来苑住宅小区全部设计、施工图纸及《工程量清单》;3、东来苑住宅小区园林景观全部设计、施工纸及《工程量清单》……8、长沙市国土资源交易中心国有土地使用权邀请招标公告(2007)招02号。”购房委员会委托设计的东来苑住宅小区施工图设计说明注明：东来苑住宅小区供水由该小区一期工程办案楼地下室泵房加压提供;小区用电由办案楼地下室接入;小区消防与办案楼按一套消防系统设计，其消防用水由办案楼地下室的消防水池和水泵房加压供给;本工程共八部电梯，客梯载重量为800公斤，速度为1.7m/s，建设单位在最后选定各种型号电梯时，必须符合设计的井道尺寸等。

　　2007年11月23日，诚兴公司(甲方)与唐冬玲(乙方)(乙方共有人常罗生、常莹��、常某某)签订了《认购合同》，《认购合同》开头部分约定“乙方自愿购买东来苑住宅小区商品房，并已授权吕赵龙同志于2007年10月12日与甲方签订了《东来苑住宅小区商品房订购协议》”;该合同第一条约定：“吕赵龙同志与甲方(即诚兴公司)于2007年10月12日签订的《东来苑住宅小区商品房订购协议》是本合同的组成部分，乙方认可其全部内容和本合同具有同等法律效力，其中与本合同有出入的部分，以本合同为准。”第八条第11项约定“上海三菱或蒂森或奥蒂斯电梯，轿厢能容纳15人，速度2.5m/s，其中，控制柜、曳引机、门机为纯进口。”第十三条约定“工期500天，工期计算方法：自甲方收到《开工令》起至工程全部竣工验收合格之日止。”第十四条约定“甲方必须在收到《开工令》200日内取得商品房预售许可证，并在取得商品房预售许可证20天内与乙方签订《商品房买卖合同》。”第十六条约定“违约责任：(一)如甲方违反本合同第十四条之规定，须向乙方支付4万元惩罚违约金并赔偿相应损失，相应损失包括乙方机会性成本损失，计算为：违约时长沙市芙蓉区类似楼盘的住宅销售价与本合同确定的住宅单价之差乘以住户面积;(二)甲方如不能按期将竣工房屋交付乙方使用，每延期10天支付违约金200元。超过三十天以后，每天向乙方支付200元;(三)甲方如违反本合同其他条款的规定，须向乙方支付2万元惩罚性违约金并赔偿相应损失;(四)......”

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　　2007年10月，诚兴公司通过竞标取得东来苑住宅小区地块后后，于2008年5月15日与长沙市园艺建筑工程有限公司签订《东来苑住宅小区1#、2#栋建安工程合同书》，2008年5月28日工程开工。2008年8月4日，诚兴公司取得了商品房预售许可证，2008年8月5日，诚兴公司将签订《商品房买卖合同》的《通知》张贴在湖南省检察院公告栏及职工宿舍楼道醒目处，并电话通知未及时签订合同的购房户。东来苑住宅小区购房委员会证实该张贴“情况反映属实”并加盖公章。

　　2008年12月24日，常某某与诚兴公司签订《东来苑住宅小区商品房买卖合同》(合同编号：20087017803)。合同约定常某某购买诚兴公司开发建设的位于长沙市芙蓉区王家湖路56号东来苑项目第1栋1单元8层803号房，建筑面积共87.09平方米，购房款总金额218596元;付款方式为一次性付款。该合同第十条约定：“交付期限及条件，出卖人应在2009年9月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……2、该商品房经综合验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变合同外，出卖人可据实予以延期：1)遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的;2)符合《认购合同》规定的工期顺延条件的。”第十一条约定：“……由于出卖人原因，未按合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按甲乙双方签订的《认购合同》第十六条第二款约定处理。……”。第十三条约定“……1、施工设计图、《认购合同》及《订购协议》范围内的房屋及相关设施、配套设备及与该房屋正常使用直接关联的供电、供排水、电梯、道路、有线电视、电话、宽带网、可视门禁等在房屋交付时达到使用条件;2、达到使用条件的规定日期为2009年9月1日……”。第二十一条约定“其他规定：1、吕赵龙代表买受人与出卖人于2007年10月12日签订的《“东来苑”住宅小区商品房订购协议》是本合同的组成部分，出卖人认可上述《订购协议》的全部内容，上述《订购协议》与本合同具有同等法律效力;2、出卖人与买受人于2007年11月22日签订的《“东来苑”住宅小区商品房认购合同》是本合同的组成部分，出卖人认可上述《认购合同》的全部内容，上述《认购合同》与本合同具有同等法律效力;3、出卖人与买受人委托的代表就东来苑建设的相关问题签订的协议是本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力;4、《“东来苑”住宅小区商品房订购协议》、《“东来苑”住宅小区商品房认购合同》与本合同的约定有冲突的，以《“东来苑”住宅小区商品房订购协议》、《“东来苑”住宅小区商品房认购合同》为准。……”常某某签订合同后向诚兴公司交纳了购房款，并在随后交纳了税费、燃气、网络开通费、维修基金等费用。

　　2009年8月21日，主体工程施工方长沙市园艺建筑工程有限公司向诚兴公司和项目监理湖南环宇建设工程咨询监理有限公司发出《工作联系单》，主要内容为交工通知：由我司承建施工的东来苑小区已于2008年12月24日进行了主体部分工程验收，主体建筑、水电安装、外墙装饰、消防系统安装、暖通安装工程都已经完成，具备交工条件。由于省检察院施工和配套的东来苑小区道路、小样控制系统、水电均未连通，造成施工单位无法及时进行竣工验收，我司无法按合同交工退场，要求诚兴公司尽快协调解决。2008年12月24日，长沙市规划设计院有限公司、湖南省勘测设计院、诚兴公司、项目监理湖南环宇建设工程咨询监理有限公司等单位和项目负责人在《分部工程质量验收记录》上签字、盖章。

　　长沙市建委以《长沙市人民政府关于印发的通知》》(长政发【2008】32号)为办理依据制定的《市建委窗口办事指南》第四条“办理材料”第二项规定对建筑工程竣工联合验收需提供《供用水合同》、《供用电合同》、《长沙市公安消防支队建设工程消防验收消防备案检查材料受理凭证》、绿化工程竣工图等基本资料。2010年2月，省检察院与岳阳同兴石材有限公司签订东来苑住宅小区《前坪石材采购及铺装合同》;2010年5月8日，省检察院与湖南省电力公司长沙电业局签订东来苑住宅小区《供用电合同》;2010年7月10日，省检察院与湖南嘉原园林景观设计工程有限公司签订东来苑住宅小区绿化《施工合同》;2010年8月26日，省检察院与长沙供水有限公司签订东来苑住宅小区《供用水合同》。2010年4月23日，诚兴公司向常某某发出《入伙通知书》，随后常某某于2010年5月2日与长沙同升物业管理有限公司签订《前期物业管理服务协议》并收房。

　　以上事实，有经庭审质证的《“东来苑”住宅小区商品房订购协议》、《“东来苑”住宅小区商品房认购合同》、《商品房买卖合同》、《供用水合同》、《供用电合同》、《前坪石材采购及铺装合同》、《施工合同》、《入伙通知书》、《前期物业管理服务协议》、《单位工程开工报告》、《分部工程质量验收记录》及双方当事人庭审陈述等证据加以证实，本院予以认定。

　　对于诚兴公司提供的证据“东来苑”购房委员会的会议纪要二份，因该会议纪要没有相关会议参与者签字，不具备证据的合法形式要件的要求，本院对该二份证据不予采信。

　　本院认为：原告与被告签订的《认购合同》、《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，且不违反有关法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，买卖双方应按约定全面履行。在庭审过程中，被告也承认本案迟延交房是客观存在的事实，但是房屋没有经过综合验收的原因是因为房屋不能到建委进行备案，还有相关的绿化工程等不是被告方施工所导致。根据合同相对性原则，本案只处理原、被告之间的商品房买卖合同纠纷，基于被告违约是一个客观事实，至于被告所说其他客观原因，是因为被告与省检察院及省检察院机关工会组成的购房委员会的协调问题，又涉及到其他纠纷，被告在承担违约责任后，可通过追究相关责任单位的责任的方式寻求救济，可另案处理。故对被告提出其自身没有违约行为的答辩意见本院不予支持。本案房屋买卖合同中的违约责任只能在特定的合同关系当事人即原告与被告之间发生，合同关系以外的人不对原告负违约责任，原告也不对其承担违约责任。故对原告的诉讼请求中的合理部分本院予以支持。

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　　原告在庭审中陈述其诉讼请求一中的违约金的计算是“包括三个部分，被告违反买卖合同的第十条，2009年9月1日计算到起诉的前一天2010年8月15日，根据《认购合同》的16条，违约金的标准为前30天每10天为200元共600元，30日以后是按每天200元共320天共64000元;第二部分是被告在取得预售许可证后20天外没有和原告签订买卖合同，根据《认购合同》第16条第1款违约金是40000元;第三部分是被告擅自变装饰装修标准，将15人的电梯改为10人电梯，违约金为20000元。”针对原告的诉讼请求，分析如下：(1)对第一项诉讼请求的第二部分：2008年8月5日，诚兴公司将签订《商品房买卖合同》的《通知》张贴在省检察院公告栏及职工宿舍楼道醒目处，并电话通知常某某在内的未及时签订合同的购房户。对此，购房委员会出具的证明予以认可。签订合同是双方合意的行为，被告按照合同尽到通知义务，双方未按期签订合同的事实不能认定被告诚兴公司违约。故对该第二部分请求不予支持。

　　(2)第一项诉讼请求中的第一、第三部分是客观违约事实，原告要求被告承担60%的责任，但考虑到本案合同履行的实际情况，即东来苑住宅小区商品房并非独立的商品房小区开发性质，具有与一般商品房开发不同的特殊性，被告的违约有一定的客观因素，以及原告的实际损失情况等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌情认定由被告按照违约金总额84600元的5%的比例计4 230元承担违约责任为宜。故对被告提出请求减少违约金的意见，本院予以采信。

　　(3)原告第二项诉讼请求是因逾期交房赔偿经济损失(即原告租赁房屋11个月的租金损失的60%)。本案中，实际上该批商品房在2010年4月份已经实际交付使用，原告也接受并与物业公司签订了《前期物业管理服务协议》。因原、被告双方所签订的买卖合同、订购协议中并未对经济损失进行约定，而《合同法》第114条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定损失赔偿额的计算方法。”

　　从立法的表述看，使用的是“可以……，也可以……”是一种选择，即当事人选择一种承担违约责任方式，而且违约金也是损失赔偿的一种方式，两者虽有区别但都是对守约方进行补偿，其本质一样。原告并没有证据证明其损失已经超过了违约金，合同约定被告按天支付违约金，且违约金较高，而原告实际发生的损失远低于合同约定的违约金，故对此部分请求本院不予支持。

　　依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，根据最高人民法院《关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十九条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：

　　一、湖南某某公司于本判决生效后十天之内支付常某某违约金4 230元;

　　二、驳回常某某的其他诉讼请求。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　本案受理费1 213元，由湖南某某公司负担。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。

　　审　判　长　　郑　云

　　人民陪审员　　余晓琴

　　人民陪审员　　刘　娜

　　二○一二年五月二十九日

　　书　记　员　　吴芳宜

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