代理词（拆迁房买卖）

案情介绍

一、车先生有权处分系争房屋（及1401室）

1.系争房屋（及1401室）是大马家宅104号被动迁房屋的价值转换形式

浦东新区建设局出具的房屋拆迁裁决书和法庭在城厢拆迁公司调取到的非居住房屋估价单表明，对动迁的大马家宅104号房屋，拆迁公司是以非居住房屋、按照价值标准产权房屋调换的补偿安置方式将世博家园701室和1401室补偿安置给原产权人车先生。

大马家宅104号与系争房屋（及1401室）虽然存在物理空间上的不同，但是，在价值形式、价值内容上，两者并无不同。

原告车先生的户口虽然在大马家104号房屋，但是，在补偿安置时，没有考虑原告车先生的户口因素，系争房屋（及1401室）的面积中没有一个平方米与原告车先生的户口有关，都是由大马家宅104号被动迁房屋的价值转换而来。

2.原告车先生依法不属于安置人口

原告车先生在1991年因其承租房屋（赵家桥路32号）拆迁被安置在北京西路1588号2204室。

经调查，原告车先生自1991年至今一直实际居住在北京西路1588号2204室，未曾在被拆迁房屋大马家宅104号实际居住过。

按照国务院城市房屋拆迁管理条例、上海市城市房屋拆迁管理实施细则及有关规定，在拆迁大马家宅104号时，车先生不属于安置人口，不应得到安置。补偿安置协议中如有对车先生安置的内容部分，无效。

3.拆迁资料可以佐证车先生对系争房屋有权处分

06年6月份，拆迁公司将系争房屋交付给车先生（及1401室），两套房屋世博基地空房卡的使用人均为车先生。

2011年1月17日，车先生到拆迁公司，谎称拆迁补偿安置协议遗失，在向拆迁公司做出后果自负的承诺后，补办了拆迁协议，并开出配套商品房供应单（2006年还没有出现配套商品房供应单这种形式）。

在曹先生与车先生签订购房协议长达两年多之后，直到今年1月17日车先生才开出系争房屋购房人为车先生的配套商品房供应单，其目的、其用意及其阴暗心理不言自明。

4.系争房屋实际使用情况，可以佐证曹先生有理由相信车先生对系争房屋有处分权

2006年11月车先生交房后，曹先生之子曹宏伟对房屋进行了装修，用作婚房，一直实际居住至今。

期间，原告车先生从未到过系争房屋，也从未对房屋权属、使用提出异议。

总之，系争房屋（及1401室）系大马家宅104号被动迁房屋的价值转换得来，与车先生的户口因素无关，而且，车先生依法不属于安置对象。

车先生有权处分系争房屋（及1401室）。事实上，车先生以其行为行使了处分权。

案情分析

判决结果

二、曹先生与车先生签订的购房协议合法有效，房屋买卖法律关系已趋于稳定

2007年，车先生将其两套房屋在上海华锐房地产经纪事务所（“华锐房产中介”）挂牌出售。在华锐房产中介的居间下，在2007年11月6日，曹先生与车先生达成购房协议。

2007年11月11日，曹先生支付全部房价款和中介费，车先生将房屋交付曹先生使用。双方在中介的陪同下，共同到浦东房地产交易中心递交产权过户申请，曹先生支付了契税。

因此，购房协议系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。

至于购房协议第五条的内容，实际上，从2007年11月6日签订购房协议到现在，动迁房在一定年限内不能转让的政策没有变化。第五条约定的前提条件是不成立的，等于没有约定。而且，曹先生与车先生以各自的实际行为也表明，双方没有履行购房协议第五条内容的意思。

三、购房协议中双方主要义务已经履行完毕，房屋买卖法律关系已经稳定

1.曹先生已经足额支付房价款，车先生已经实际交付房屋，曹先生之子一直实际居住系争房屋至今

2006年11月车先生交房后，曹先生之子曹宏伟对房屋进行了装修，用作婚房，一直实际居住至今。

因为系争房屋为动迁房，在一定期限内不能过户，待期限过后，车先生协助办理产权过户手续。双方目前的权利义务应仅限于此，而非推到重来。

因此，购房协议中双方主要义务已经履行完毕，房屋买卖法律关系已经稳定。

2.曹先生和车先生以自己的行为佐证了房屋买卖法律关系的稳定

2008年，曹先生得知系争房屋不能过户之后，找到车先生，商议退房退款。车先生以房屋买卖已经完成，房价款已投到股市为由，予以拒绝。

期间，曹先生之子一直实际居住在系争房屋内，车先生从未提出异议。

因此，当事人以其行为表明了房屋买卖法律关系的稳定。

综上所述，可以看出，本案的实质是车先生在07年后房价暴涨的背景下，违背诚信，企图通过诉讼手段达到其阴暗目的，损人自肥。

相关法规

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