合同法案例分析！居间合同怎么签订才受法律保护

案情介绍

基本案情：

某房地产开发有限公司(下称开发公司)与樊某达成协议，由樊某购买开发公司在建的商品房一套。同年12月20日，樊某预付了购房款40000元。事后，樊某得悉开发公司所预售的商品房未取得商品房预售许可证，遂不再支付余下的房款，也不愿接收已竣工的房屋，并向法院起诉，要求确认购房协议无效，开发公司返还其预付的购房款40000元，并赔偿其利息损失250元。

案情分析

从定义来看，应该说居间合同与商品房包销合同的区别很明显，即居间人只是处于中间人地位，但包销人必须按约定的包销价格购买所包销的房屋。本案中，应该说双方签订的认购合同协议书完全符合商品房包销合同的法律特征，有所特殊的是，根据双方的约定，对包销期满后?即截至2003年春节未卖出的房屋，袁某没有按照约定的价格来购买的义务，也无权要求返还已交付的定金。因我们现行法律法规对包销人的合同主体资格并无特殊要求，基于意思自治原则和当事人的商业判断原则，应该认定本案认购合同协议书合法有效。又因该楼盘在此后已经取得预售许可证，根据《商品房司法解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”之规定，房地产公司提出在该合同签订之时该楼盘尚不具备预售条件、因而该合同应属无效的理由不能成立。此外，房地产开发公司作为出卖方，有保证该楼盘具备预售条件的法定义务，其在明知不具备预售条件的情况下与袁某签订协议，再以不具备预售条件为由主张合同无效从而逃避合同义务，不仅违反了诚实信用原则，而且属于恶意抗辩，不应得到支持。

判决结果

房地产开发公司应取得：商品房开发资质证书，商品房销售、预售许可证。根据你的描述双方签订的购房协议无效，因为房地产开发公司违反了《房地产管理法》的强制性规定，法院应支持樊某的诉讼请求。

相关法规

根据合同法第四百二十四条的规定，所谓居间合同，是“居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”。居间合同的重要特征之一，是居间人只按照委托人的指示和要求，给委托人提供订约的机会，或者充当委托人与第三人订立合同的媒介桥梁，使双方得以订立合同，但居间人并不参与委托人与第三人之间的合同关系之中。而根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(下称《商品房司法解释》)

第二十条的规定，商品房包销合同是出卖人与包销人订立的，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买的合同。其实质上应归类为无名合同。另外，实行商品房包销制度，对开发商、包销商和国家均有好处，可谓“一举三得”。

一般而言，商品房包销合同具备如下几个特征：

一、合同标的物是商品房;

二、合同期内包销人享有对所包销商品房的独家销售权，包销人有权自定价格销售所包销的商品房，并享有销售价格高于包销价格所带来的利润，和承担销售价格低于包销价格所造成的亏损;

三、除合同另有约定外，对包销期满后未售出的商品房，包销人应按事先约定的价格予以购买。

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