【以案说法】婚前所购房屋婚后出租的租金属于夫妻共同财产吗？

小王（男）刚工作几年，凭借自己的努力，买到了人生的第一套房屋。经人介绍，认识了小吴（女）。两人结婚后，二人一起购买了另一套房屋，因有两套房屋，婚后购买的房屋面积较大,二人搬进新房居住。小王便把婚前自己所购房屋出租。现夫妻二人感情不和，打算离婚，小吴便咨询律师，小王婚前所购房屋在婚后的租金收益是否是共同财产。

【分析解答】

根据民法典的规定：有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：(一)一方的婚前财产；……”，司法解释的规定：夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。

出租的房屋是小王在婚前购买，属于其个人财产，小吴与其结婚后该房屋不会转化为共同财产，如离婚，除非二人协商，否则房屋属于小王。但是，夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。在民法理论上，租金是房屋使用权的转化，属于孳息。但是，我们国家也没有明文规定租金是不是孳息。

在司法实践中，租金很容易被认定为婚后收益，在离婚纠纷中予以分割。所以对于这样的问题，不能简单定论。

最高人民法院民一庭在《民事审判指导与参考》第56期指出：一方婚后用个人财产购买房屋，离婚时该房屋属于“个人财产的替代物”，应认定为个人财产，其自然增值也属于个人财产；一方个人所有的房屋婚后用于出租，其租金收入属于经营性收入，应认定为夫妻共同财产。

现实生活中，针对此问题我们需要区分不同的情况。有些判例中，法院认为如是婚前购买的普通住宅，交给中介出租或自行出租，收取租金即可，也不需付出精力去管理维护，租金的收入也不会巨大，大多已用于日常生活，不存在分割；但如是用于经营性的房屋，需要宣传、招租、管理、需要耗费一定精力去维护管理的，那么即使是婚前所购的物业，因这种房屋婚后产生的租金是经营性收入，离婚时应予以分割。因此，离婚时能否分割租金，我们需要结合房屋的多少、房屋的性质、租金的多少、婚前所购房屋在婚后是否存在夫妻共同偿还按揭贷款以及非购买一方对获得租金投入的精力等因素来进行判断。

就小王和小吴的情况看，出租的房屋仅一套，该套房屋如是小王婚前全款购买，且出租的租金不高，大多数已用于家庭生活开支，离婚时小吴如主张分割，获得法院支持的可能性不大。