不定期租赁合同之任意解除权的行使

不定期租赁合同之任意解除权的行使

一、不定期租赁合同的种类

不定期租赁合同的种类一般分为三种，包括确定的不定期租赁合同、推定的不定期租赁合同、视为不定期租赁合同。确定的不定期租赁合同指合同中明确约定租赁期限为不定期；推定的不定期租赁合同指未对租赁期限进行约定的租赁合同；视为不定期租赁合同的情况指租赁期限约定不明确的租赁合同。相关规定详见《民法典》第707条、730条、第734条。

二、不定期租赁合同之任意解除权的行使

1、权利主体

不定期租赁合同任意解除权的行使主体为合同双方当事人，无论出租人或承租人均享有任意解除合同的权利，这点有别于以前《合同法》的规定。

2、权利行使方式

《民法典》第730条规定，行使解除权一方当事人应当在合理期限之前通知对方解除租赁合同。

第一，该条中并未对合理期限进行进一步的说明。就笔者看来，合理期限不能一刀切，需要根据个案情况判断期限的合理性。综合来说，合理期限的确定可以考虑以下因素：当事人之间合作时间和合作关系已持续时间长短、对方当事人为履行合同所付出的努力和投资、寻找新的合同对方可能需要的时间、双方履行的时间间隔、所承租的房屋性质及用途等。具体而言，房屋基于其不同的性质，产生不同的用途，也就决定了承租人对租赁房屋的期待利益不同。例如就商业地产来说，承租人再次寻租难度大、时间长、投资大，所以需要给予相较于住宅更加充分的期限。而当发生争议时，对于合理期限的定义依赖于法官的自由裁量权。当然，合同双方也可根据实际情况，在合同中提前对合理期限进行界定。

第二，不定期租赁合同双方当事人行使解除权无需任何前提或条件，即在双方均未发生违约情况时可随时解除合同。只要权利行使的方式合理合法，在合同没有特别约定的情况下无需承担赔偿责任，即任意解除权权利的行使相对自由、不受约束。

第三，任意解除权属于法定解除权之一，故任意解除权的行使需要符合《民法典》规定的合同解除程序，也即行使任意解除权的一方应当通知对方解除合同，合同自通知到达对方时解除，如对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。另外，行使权利一方未通知对方解除，而是直接以提起诉讼或申请仲裁的方式主张解除合同的，法院或仲裁机构确认其主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。

文：靳慧兵郑妍李乔乔（德恒律师事务所）

摘自：《不定期房屋租赁合同的任意解除权》