2021年起，关于租房的这些法律问题

　　2021年1月1日起，民法典将正式实施，何倩介绍，其中关于房屋出租的法律规定相较于合同法做了重大的修改，具体包括：

　　1、设立居住权的房屋不能租！

设立居住权的房屋法律不允许出租，签订的租赁合同将被认定为无效。

　　提示：租客应当要求在《房屋租赁合同》中写明：“该房屋没有设立居住权，且在租赁期间也不得新设居住权。否则房东应承担****元违约金。”

　　2、房东发现房屋被转租应及时提异议，时间仅为6个月

新法规定：如果房东知道承租人进行转租的，6个月不提异议，就视为同意转租。

　　提示：向房东租房时应当要求在《房屋租赁合同》中写明：“该房屋属于房东所有，不是转租的房屋。”明知房屋是转租的，则要求房东出具转租的函。

3、房屋权属有争议或被查封，可以退租！

　　新法明确：当房屋被司法机关或者行政机关依法查封、扣押，房屋权属有争议时，即使租赁合同没有到期，租客也可以退房！

提示：租客一旦发现房屋被司法机关或者行政机关依法查封、扣押，或者房屋权属发生争议时，保留好相关证据，并及时通知房东要求解除合同。

　　4、租客享有优先租赁权！

现实生活中经常发生合同到期后，房东告诉租客，“我不想再租给你了”的情况，租客只能到处去找新的房源。明年这种事情将不再发生，法律明确规定房屋承租人享有优先承租权。

　　提示：优先承租权是指同等条件下优先权，如果价格达不成一致，那么优先承租权将不再享有。

　　5、近亲属的购买权优先于租客，租客的优先购买权受到限制

合同法仅仅规定了房东在出售房屋时，租客享有优先购买权，但如果房东想要卖给自己的近亲属该怎么办？这次法律做了重大修改：房屋按份共有人行使优先购买权或者房东将房屋出卖给近亲属的，租客不享有优先购买权。

提示：在房东出售房屋时，租客如果想购买房东的房屋，必须要及时表达自己想购买的意愿，时间仅为15日，否则将丧失优先购买权。

　　6、买卖不破租赁！

还有一个很常见也很重要的法律问题即：租房期间房屋被转卖怎么办？民法典第725条，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。也就是我们常说的“买卖不破租赁”。