浅析执行中农村房屋处置难的原因及对策

    引言

　　近年来，由民间借贷纠纷和人身、财产损害赔偿纠纷引起的执行案件中，不少被执行人可供执行的财产涉及农村房屋，由于农村房屋的特殊性质，造成农村房屋执行处置难的困境。我国农村经济相对落后，农村房屋是大部分农民所有的最大宗的财产，在法院的执行过程中也就成为了唯一可供执行的财产。然而，由于有关农村房屋政策法规的特殊性以及其他一些客观现实原因导致农村房屋存在处置难的尴尬局面。在执行过程中，有的农村房屋依法只能查封不能拍卖变现；有的能拍卖但往往都以流拍告终，拍卖成功率很低。这不仅不利于实现债权人的正当权益，而且有损法院的司法权威。笔者拟对农村房屋执行拍卖难的原因作简要分析，并提出相应解决之策，以期对解决农村房屋执行难问题有所裨益。

　  一、执行中农村房屋处置难的原因分析

　　执行中农村房屋处置难的原因是多方面的，不仅有农村土地政策和相关法律法规的制约，也有农村熟人社会的影响和被执行人方面的原因。具体表现在以下三个方面。

　 （一）现有农村土地政策和法律法规的制约。由于宅基地具有农民集体所有的性质，农村房屋只允许在本村集体内转让，并且，《中华人民共和国土地管理法》第62条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，这种规定导致农村房屋处置难。农村房屋在法律上一般界定为在农村集体土地上所建造的房屋，也称农村宅基地房屋。宅基地是指农村集体经济组织的成员经依法批准用以建设个人住宅的农民集体所有的土地；宅基地使用权是指农村集体经济组织的成员依法享有的在农民集体所有的土地上建设住宅的权利。农民对宅基地上所建造的房屋享有所有权，而对该宅基地仅享有土地使用权。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，“农民集体所有的土地使用权，不得出让、转让或者出租用于非农业建设”可见，农村房屋依赖于集体土地而存在，而集体经济组织以外的人无法取得土地使用权，因而也就无法成为农村房屋的所有人。农村房屋在执行拍卖时只能在本集体经济组织范围内转让，组织外有能力购买的人因没有产权保障，拍卖成交后不能办理相关权证，一般不会购买。

    （二）农村房屋只能查封不能拍卖的情况较多，难以达到执行效果。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条规定，对被执行人及其所扶养家属生活所必须的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。执行案件中，大多数农村房屋都是被执行人及其所扶养家属的唯一居所，根据法律规定只能查封不能拍卖，导致债权人的债权难以实现，也不利于案件的执行。另一方面，很多农村房屋存在两证不全的现象，导致法院在处置农村房屋时束手无策。根据最高人民法院的规定，被执行的房屋要有房屋所有权证和土地使用权证，即“两证齐全”才能处置。这就使得很多仅有房屋所有权证或者土地使用权证的房屋难以处置变现。

    （三）农村房屋的拍卖成功率很低，不利于案件执行。具体原因有以下几方面：第一，本集体经济组织内成员一般都自有房屋，没有房屋的人购买力又较低，参与竞买的村民少。第二，拍卖房屋局限于本村集体组织成员之间的熟人社会，乡里乡亲间碍于情面，有资格的主体不便于购买。第三，对人民法院强制拍卖房屋，被执行人大多心存抵触情绪，购房主体出于“有钱不买冤家房”的心理而不会购买。购房者往往会担心在拍卖成交后，被执行人不搬出房屋或者搬出后存在纠纷隐患，影响居住安宁。第四，有些面积比较大的农村房屋如果只是拍卖楼房的部分楼层，这种情况下被执行人及其亲属与购买者同住一栋楼且楼梯等公共设施共用等，这些客观因素都会影响竞买人的参拍热情。第五，拍卖后房屋产权和土地使用权证过户难进一步加剧了竞买人的顾虑。

　　二、农村房屋处置难的对策分析

    执行中虽然有许多农村房屋拍卖处置的困难，但不论是为了实现债权人的正当权益，还是从法院执行工作的需要考虑，都有必要而且也可以在不违反法律法规的情况下，找到保障被执行人及其所扶养家属生活所必须的居住权与实现债权人利益之间的均衡点，使案件得以执行。

　  （一）扩大拍卖农村房屋的竞买主体。据上文分析，局限于本集体经济组织成员范围内的竞买者少，房屋拍卖成功率不高，如果扩大竞买主体允许本组织外的成员也可以购买，则竞买主体扩大拍卖成功率必然提高，从而使执行房屋变现得到最大程度的实现。这就要求农村土地政策和相关的立法不断完善。笔者认为，农村住房只要不改变土地集体所有的性质和作为宅基地的用途，可以一定程度上将土地使用权与房屋所有权分离。另外，根据大部分农村房屋买卖的实际现状可以发现，不同集体经济组织成员之间买卖房屋的现象普遍存在，但是在法院拍卖过程中却受到限制，这不利于债权人利益的实现。笔者认为，只要把握拍卖农村房屋竞买主体的底线，即城镇居民不能购买农村房屋，可以适当放开不同集体经济组织的农民成为竞买主体。因此，建议相关立法规定，不同集体经济组织范围内的农村村民可以成为法院拍卖房屋的受让主体，但土地使用权仍归本村农民集体，房屋所有权变更不影响集体土地使用权。

   （二）拍卖房屋的租赁权或者以物抵债。城市郊区的房屋容易出租，在不影响被执行人及其所扶养家属所必要的居住情况下，可以考虑拍卖房屋租赁权，用房屋租金偿还债务，以实现申请执行人的债权。申请人和被申请人为同一农村集体经济组织成员，即使拍卖流拍，还可以动员申请人接受以物抵债实现债权。

    （三）先拍卖后置换房屋，挤出资金清偿债务。如果被执行人只有一处房屋且房价较高，可以依法通过拍卖变现，用拍卖所得款的部分资金先给被执行人购置足以保障被执行人及其所扶养的家属居住的相对便宜房屋，然后用拍卖剩余资金清偿债务。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条的规定，人民法院在拍卖、变卖房屋时应该保留被执行人及其所扶养家属生活所必须的居住房屋。笔者认为，拍卖置换房屋用剩余资金清偿债务并不违背该司法解释的目的，因为它保障了被执行人及其所扶养家属所必须的居住权。

    （四）执行人员要做好当事人的调解协商工作，提高农村房屋处置变现的可能性。在房屋拍卖前若有购买意向人，执行人员应主持协商，做好买卖双方的思想工作，化解被执行人的抵触情绪，消除以后的纠纷隐患。同时也要打消购买者的顾虑，使其能安心购房，努力促成购买者与被执行人达成购房协议。在执行房屋进入拍卖程序后也要做好被执行人和参与竞买者的思想工作。在房屋拍卖前还要及时向房屋所在的集体经济组织成员公告拍卖事项，同时告知如果拍卖成交支付对价后，可以依法办理过户手续享有房屋产权，以提高该集体经济组织成员的购买积极性。

　  （五）树立司法权威，加大对妨碍拍卖行为的打击力度。在农村房屋执行拍卖中，被执行人为了逃避债务，往往以各种方式阻碍法院执行拍卖，如威胁、骚扰参与竞买者或者收受定金后又反悔的。法院应对这种妨碍拍卖或变卖的行为依法进行制裁，确保购买者实现对房屋的物权，消除心中的顾虑。

　　　                            结语

　　农村房屋由于其宅基地的集体所有权性质造成了房屋所有权的不完整性，产权的不完整性又限制了农村房屋的流转。这种现状是由我国这样一个有着9亿农民的农业大国从保护广大农民安身立命的房产问题所决定的，这关系着我国农村社会的稳定和国家的可持续发展。因此，解决农村房屋处置难不是一个简单的问题，而是一个重大的关系全局的系统工程。在农村房屋的执行处置中，执行人员要有体恤农情的仁者之心，在不违反法律规定的情况下发挥主观能动性，根据案件情况，有针对性地采取不同执行措施，以实现法律效果和社会效果的有机统一。

　 （作者单位：江西省抚州市南城县人民法院 ）

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