关于商品房买卖合同纠纷的调研报告

    一、基本情况：

    自2011年至2013年3月荔浦法院审理商品房买卖合同纠纷共46件，结案46件，其中判决方式结案共19件，调解方式结案14件，撤诉13件。其特点主要有：

    （一）购房者诉开发商的案件逐年增多，而且问题呈现多元化的特点。在我院受理的46件案件中，购房者诉开发商的案件有38件，占案件数的82.6%。开发商诉购房者的仅有8件，占17.4%。在购房者诉开发商的案件中，诉开发商要履行预售合同的8件，诉开发商承担逾期交房违约金的19件，诉开发商收取配套设施费的10件，诉开发商将车库改建住房的1件。

    （二）开发商诉购房者的案件主要集中在购房者拖欠购房款问题上，但原因多种多样。在我院受理开发商诉购房者的8件案件中，均是诉购房者违法拖欠购房款。但购房者的抗辩理由多种多样，有的认为开发商违法，逾期交房，有的认为面积测量不规范，有的认为未能办理按揭贷款，有的认为开发商未按合同履行义务而拒付房款。

    （三）判决开发商败诉的案件不多，但开发商已意识到自己存在的问题不少。在我院判决的19件案件中，开发商败诉的只有5件，但我们注意到，这类案件多数为系列案件，往往我们会选择个别典型的案件先行判决，开发商意识到自己存在的问题后，往往选择了调解和解的方式解决问题，因此我们处理这类案件往往以调解、撤诉方式结案的占多数。

    二、存在问题及原因分析：

    （一）开发商方面存在的问题：

    1、开发商未取得预售许可，即与购房者签订合同收取定金。

    2、违反规定收取费用。如按《广西商品房价格管理暂行办法》和广西物价局桂价格函（2006）94号《关于商品房水电安装材料费等问题的复函》，明确水电安装等工程发生的支出属于基础设施费，包含在商品房的基准价格中，开发商除收取买主的购房款之外，不得向买主收取水电安装材料费或独立水电表费用。但一些开发商却向购房者收取有关水电设施配套费。

    3、合同约定不明。如对商品房的验收方式约定不明，甚至所选择的验收方式与自己开发的商品房不匹配。还有交房、办证、面积测量等约定方案模糊、不规范、不明确。

    4、合同约定内容无效。如约定的测量机构不具备资质等。

    5、合同约定的内容前后不一致。如前面条款约定按建筑面积（含套内面积+公摊面积）计价，后面条款又约定若面积存在差异的处理方式则是按套内面积，那么如果公摊部分出现面积差异就无从着手了。

    6、公摊面积无限扩大，缺乏约束。如合同写明公摊面积，但在实际测量后公摊面积成倍增加，甚至达到总面积近1/3，购房者意见很大。

    7、不重视办好五方验收。如有的开发商合同约定交房时间短，对工期和验收时间把握不准，未办好验收即交房。

    8、面积测量不规范。如测量单位无资质；测量面积不准确；多次测量结果不一致；测量面积与约定面积差异过大；测量结果不公示。

    9、交房手续不规范。如交房时间不统一‘交房时间不登报公示；交房通知不到位；交房不办手续，不备齐材料、不办证、不签名；未验收就交房等。

    开发商存在上述行为，就其原因主要有以下几个方面：

    1、利益驱动。开发商为了自己的最大利益，一切从自己的利益出发，甚至不顾国家政策，有令不行，有禁不止，缺乏交易的诚信意识。

    2、法律意识淡薄。违反法律规定，签订无效合同或作出违反法律规定的条款，履行合同不依法定要求验收交房。

    3、工作粗心大意。对合同的审查不严，约定不明，甚至有些合同内容互相冲突，容易引发纠纷。

    （二）购房者方面存在的问题：

    1、购房者只交定金，不交购房款。

    2、购房者只交首付，银行不给办按揭贷款，交不起房款。

    3、购房者交大部分房款后，欠少部分房款，以开发商违法约定为由拒交余款。如以开发商逾期交房、面积测量不准、公摊面积过大等抗辩。

    4、尚未交清房款，未取得产权就转给他人。

    购房者履行合同过程中存在上述行为，究其原因有：

    1、缺乏法律意识。签订合同不认真审查、流于形式、不计后果。

    2、购房自有资金不足，依赖银行贷款。当银行贷款不到位时，就无法履行。

    3、要求开发商先履行合同义务，认为开发商违法，自己也可以违法。

    4、购房存在投机牟利倾向。未取得产权就转手交易，容易引发纠纷。

    三、面临疑难问题。

    1、开发商提交相关材料后，相关验收部门未及时组织验收，致使开发商未能按期交房，违约责任由谁承担？

    2、开发商提交相关材料后，房产登记部门未及时办理登记手续，致使开发商未能及时办理产权证，责任由谁承担？

    3、以他人名字（包括未成年人）与开发商签订购房合同的效力认定问题。

    4、开发商委托无资质测量单位测量后未公示就办理房产登记，购房者对房产面积有异议，开发商要按登记面积补房款，购房者要求重新测量面积，撤销房产证，该支持谁？

    四、建议。

    1、建议统一商品房验收方式、面积测量公示方式、交房的公示方式；

    2、建议上级法院加强对基层法院对此类案件的业务指导，特别是涉及原告众多的系列案件审判工作的指导，统一适用法律尺度。

    （作者单位：广西荔浦县人民法院）

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